構(gòu)建三有機(jī)制提升宜居城市建設(shè)水平

羅春度

（永安市房產(chǎn)管理局）

構(gòu)建三有機(jī)制提升宜居城市建設(shè)水平

羅春度

（永安市房產(chǎn)管理局）

本文主要分析物業(yè)小區(qū)管理中存在的“三無(wú)”現(xiàn)象，針對(duì)具體地區(qū)的實(shí)踐探索，闡述取得的成就，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出相關(guān)的建議和措施，以期進(jìn)一步提高我國(guó)宜居城市建設(shè)的水平。

三有機(jī)制；宜居城市建設(shè)；建議

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分。物業(yè)小區(qū)是城市組成的重要單元，其服務(wù)與管理是城市管理的重要組成部分。目前，我市住宅小區(qū)特別是舊小區(qū)普遍存在“三無(wú)”現(xiàn)象。

1　宜居城市建設(shè)中的“三無(wú)”現(xiàn)狀

①管理主體缺位。部分老舊小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，未委托實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，小區(qū)公益事業(yè)、日常管理處于放任狀況。②管理資金缺乏。這些舊小區(qū)大多在20世紀(jì)80、90年代建造，未歸集住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，未收集物業(yè)服務(wù)費(fèi)（僅從自來(lái)水費(fèi)中代扣每戶7.2元/月的垃圾處理費(fèi)，用于日常衛(wèi)生清理），小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備陳舊破損。③管理機(jī)制空白。由于小區(qū)缺乏自治管理的主體，內(nèi)部約束和監(jiān)管制度缺乏，衛(wèi)生保潔、小區(qū)治安等處于無(wú)序狀況，給城市管理、治安帶來(lái)了一系列問(wèn)題。

2　實(shí)踐探索

2.1改進(jìn)實(shí)踐

針對(duì)這些狀況，近年來(lái)，我市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)》，以進(jìn)一步健全完善物業(yè)行業(yè)監(jiān)管和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，明確主體責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任、維護(hù)責(zé)任，構(gòu)建住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效制度。特別是對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)裝修、違規(guī)搭蓋等問(wèn)題，建立了聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，有效減少推諉、扯皮的現(xiàn)象，采取強(qiáng)有力措施，遏制這一現(xiàn)象的蔓延。

2.2發(fā)展成就

物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分。近年來(lái)，我市按照“有人管事、有錢(qián)辦事、有章理事”的“三有”目標(biāo)，不斷推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化管理水平，構(gòu)建管理體系。①積極培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一方面，采取嫁接、扶持相結(jié)合的辦法，引導(dǎo)沿海地區(qū)物業(yè)企業(yè)落戶永安，同時(shí)，積極鼓勵(lì)創(chuàng)辦本地物業(yè)企業(yè)，建立優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制。迄今，共有10家外地物業(yè)企業(yè)入駐永安，創(chuàng)辦本地企業(yè)25家，從業(yè)人員達(dá)1448人。上一年度，行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入4021.14萬(wàn)元，稅收收入357.95萬(wàn)元。另一方面，對(duì)新開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，全面推行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理。2014年，共有12個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目與物業(yè)企業(yè)簽定前期服務(wù)合同，接管面積126.36萬(wàn)m2，努力推動(dòng)住宅品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)品位的同步提升。②加強(qiáng)規(guī)范管理。制訂出臺(tái)了《永安市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》，進(jìn)一步明確、落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任部門(mén)的法律關(guān)系和職責(zé)，推動(dòng)齊抓共管合力的形成。今年來(lái)，又牽頭擬訂了《永安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》，從“切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)自治管理”、“有效落實(shí)小區(qū)管理各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)”、“加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持和監(jiān)管”以及“健全完善評(píng)先評(píng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制”等四個(gè)方面提出進(jìn)一步構(gòu)建住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。③強(qiáng)化監(jiān)督考評(píng)。充分運(yùn)用《物業(yè)企業(yè)百分制考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，建立每季度一次的抽查考評(píng)和每年兩次的綜合總評(píng)，強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)外部監(jiān)督，提高規(guī)范化管理水平。建立了全市性的物業(yè)服務(wù)投訴平臺(tái)，物業(yè)投訴、調(diào)查取證、處理等流程進(jìn)一步完善，糾紛和矛盾化解機(jī)制進(jìn)一步健全。迄今，我市已有111個(gè)項(xiàng)目770萬(wàn)m2物業(yè)小區(qū)接受物業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，成立業(yè)主委員會(huì)達(dá)99個(gè)，歸集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金18372萬(wàn)元。2個(gè)小區(qū)獲得“福建省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”，8個(gè)小區(qū)被評(píng)為“三明市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化人居環(huán)境中的積極作用進(jìn)一步發(fā)揮。

2.3深度發(fā)展方向

住宅小區(qū)是城市組成的重要單元，小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。當(dāng)前，我市住宅小區(qū)特別是舊小區(qū)大多未成立業(yè)主委員會(huì)，未委托實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，小區(qū)公益事業(yè)、日常管理處于無(wú)序放任狀況，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難，公共設(shè)施設(shè)備缺失或陳舊破損，由此給城市管理、小區(qū)治安帶來(lái)一系列問(wèn)題。為此，要從體制、機(jī)制上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，建立住宅小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

3　構(gòu)建三有機(jī)制，推進(jìn)宜居城市建設(shè)的建議

3.1要落實(shí)“有人管事”制度

①要強(qiáng)化街道、社區(qū)城市管理職能。轉(zhuǎn)變當(dāng)前街道重項(xiàng)目、重經(jīng)濟(jì)、輕城市管理的狀況，完善年度考評(píng)體系，加強(qiáng)對(duì)街道城市管理的績(jī)效考評(píng)分值，同時(shí)，整合其相關(guān)職能機(jī)構(gòu)，健全完善街道領(lǐng)導(dǎo)掛包社區(qū)制度，使其工作重心轉(zhuǎn)移到城市管理、社區(qū)管理中。②要積極擴(kuò)大業(yè)主委員會(huì)組建覆蓋面。目前，我市大部分小區(qū)特別舊小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。要依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定，由街道履職牽頭會(huì)同有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)住宅小區(qū)做好業(yè)主委員會(huì)組建和換屆工作，選擇熱心公益事業(yè)的小區(qū)業(yè)主，配好業(yè)主委員會(huì)班子。要建立目標(biāo)責(zé)任考核制度，“十二五”期間，各街道轄區(qū)符合條件的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建覆蓋面要力爭(zhēng)達(dá)到100%，對(duì)一時(shí)無(wú)條件成立的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代行其職責(zé)，從而從主體上真正落實(shí)“有人管事”制度。③要推行住宅小區(qū)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。目前，舊住宅小區(qū)大多依托社區(qū)居委會(huì)雇傭保潔員進(jìn)行日常簡(jiǎn)單保潔。要通過(guò)政策傾斜等相關(guān)措施，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)入駐小區(qū)尤其是舊小區(qū)，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、規(guī)范化運(yùn)作。對(duì)入駐舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，按一定標(biāo)準(zhǔn)給予開(kāi)辦費(fèi)補(bǔ)助，并在5年內(nèi)全額返還所接管舊小區(qū)的營(yíng)業(yè)稅。

3.2要落實(shí)“有錢(qián)辦事”制度

①要落實(shí)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施整治經(jīng)費(fèi)。對(duì)于公共設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重破損、缺失以及外立面陳舊、脫落的舊小區(qū)，由街道牽頭逐個(gè)排查、匯總，列入近兩年內(nèi)城市建設(shè)戰(zhàn)役的重要內(nèi)容，由市財(cái)政撥出專(zhuān)款，并發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)主按3%的比例配套籌資，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治、配套完善、美化綠化、改造提升。②要建立舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納和專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集制度。對(duì)未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金的舊住宅小區(qū)，由各街道辦事處和所在社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，按照20元/戶·月的標(biāo)準(zhǔn)，依照法定程序委托自來(lái)水公司從水費(fèi)中代扣，以確保舊小區(qū)日常保潔等費(fèi)用。③要落實(shí)住宅小區(qū)管理專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)[1]。建議市財(cái)政每年預(yù)算安排60萬(wàn)元以上，專(zhuān)門(mén)用于業(yè)主委員會(huì)日常管理補(bǔ)助和住宅小區(qū)管理評(píng)先評(píng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)?！笆濉逼陂g，按20%幅度逐年遞增（可從物業(yè)企業(yè)每年上繳的約100萬(wàn)元稅收返還），由房管部門(mén)統(tǒng)一管理。一方面，建立補(bǔ)助制度。對(duì)無(wú)歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金的舊小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)予以補(bǔ)助3000～5000元的開(kāi)辦費(fèi)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職人員（500戶以下小區(qū)設(shè)定1人、500戶以上小區(qū)設(shè)定2人）按300元/人·月標(biāo)準(zhǔn)支付誤工補(bǔ)貼。另一方面，要建立評(píng)先評(píng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制。由房管部門(mén)牽頭會(huì)同有關(guān)部門(mén)和街道、社區(qū)制訂“物業(yè)管理示范小區(qū)”、“優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)”、“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”考核辦法，實(shí)行每年一次評(píng)選，分不同層面和類(lèi)型，按2000元至6000元不同標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的辦法，落實(shí)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)日常管理費(fèi)用。

3.3要落實(shí)“有章理事”制度

①要健全小區(qū)管理各項(xiàng)規(guī)章制度。房管部門(mén)和街道辦事處要依照各自職能和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合小區(qū)自治管理實(shí)際，指導(dǎo)建立、完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)籌集制度、物業(yè)管理考評(píng)制度、保潔制度和綠化養(yǎng)護(hù)制度等，以制度管人、管事[2]。小區(qū)內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋，必須由所在業(yè)主委員會(huì)同意并提供書(shū)面材料，否則，工商管理部門(mén)不予辦理注冊(cè)登記及年檢，房管部門(mén)不予辦理房屋租賃備案登記。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違規(guī)搭蓋、違規(guī)裝修和改變用途的房屋，要予督促落實(shí)整改措施，在補(bǔ)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)及落實(shí)整改并經(jīng)社區(qū)居委會(huì)驗(yàn)收出具證明后，房管、國(guó)土部門(mén)方予辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶、抵押登記及出具就學(xué)產(chǎn)權(quán)證明等，并將其作為前置要件進(jìn)行把關(guān)。②要建立小區(qū)各類(lèi)違章整治聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制。目前，一些小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建、違規(guī)裝修、違規(guī)飼養(yǎng)、違規(guī)種植以及違規(guī)改變房屋用途等現(xiàn)象嚴(yán)重，而且呈蔓延趨勢(shì)。由于涉及法規(guī)、部門(mén)多，行政執(zhí)法手段弱，且存在推諉、扯皮現(xiàn)象。因此，應(yīng)由市城管委牽頭，建立相關(guān)執(zhí)法部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)行綜合整治。對(duì)一些難點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題，必要時(shí)采取停水、停電等強(qiáng)有力的手段和措施，督促整改落實(shí)。③要完善小區(qū)管理監(jiān)督考評(píng)制度。要進(jìn)一步建立并完善新舊小區(qū)分類(lèi)管理考評(píng)體系，由市房管部門(mén)牽頭會(huì)同城管辦、愛(ài)衛(wèi)辦、文明辦以及相關(guān)街道、社區(qū)，實(shí)行每季度一次的實(shí)地抽查、考評(píng)，強(qiáng)化外部監(jiān)管。通過(guò)考評(píng)，培育、樹(shù)立不同類(lèi)型的物業(yè)管理示范小區(qū)，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，發(fā)揮帶動(dòng)輻射作用，提升小區(qū)整體管理水平[3]。

4　結(jié)束語(yǔ)

隨著不斷地實(shí)踐實(shí)踐，物業(yè)小區(qū)的各項(xiàng)管理機(jī)制必將不斷完善，形成完整的體系，在宜居城市建設(shè)和城市管理中發(fā)揮更大的作用。

[1]胡伏湘.長(zhǎng)沙市宜居城市建設(shè)與城市生態(tài)系統(tǒng)耦合研究[D].中南林業(yè)科技大學(xué)，2012：58.

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[3]李鴻輝.宜居城市建設(shè)與城鎮(zhèn)集群的協(xié)調(diào)發(fā)展——以珠江三角洲為例的分析[A].2006中國(guó)科協(xié)年會(huì)[C].2006：500～505.

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1673-0038（2015）21-0164-02

2015-5-2