美國(guó)房產(chǎn)的海外大買家

趙九生

中國(guó)人正在開出史上金額最大的支票。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的一份調(diào)查，在截至3月份的12個(gè)月內(nèi)，美國(guó)銷售給外國(guó)買家的922億美元住房中，來自中國(guó)的買家占了其中最大的份額。

總體上說，美國(guó)房產(chǎn)銷售給外國(guó)買家的住房銷售量攀升了35%。這些買房的人大致可以分為移民至美國(guó)的買家和出于投資目的買房的買家。

以成交量計(jì)算，加拿大人依然是美國(guó)住房的最大買家，不過他們產(chǎn)生的銷售額只有138億美元。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)帶來的銷售額價(jià)值為220億美元，一年前為128億美元，增幅達(dá)到了100億美元。

“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”，當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)也不能都在一個(gè)地方。100萬元人民幣，我曾在美國(guó)菲尼克斯買了兩處別墅，每處面積都在300平方米以上。而在北京，這些錢大概只能買到60平方米的郊區(qū)房產(chǎn)。

有報(bào)道說，中國(guó)人購買房產(chǎn)總是分分鐘的事，一擲千金，出手闊氣，絲毫不需要考慮。但我并不這樣認(rèn)為，我接觸的中國(guó)買房人更加理性。

去美國(guó)買房的中國(guó)人多數(shù)為一次性付清，因?yàn)檫@樣通常能拿到點(diǎn)折扣。中國(guó)客人的需求明確，一旦房子合通，成交量是令人滿意的。如果購房者的目的在于為兒女留學(xué)置業(yè)，那么，學(xué)區(qū)房則更加受青睞。

洛杉磯東面的華人聚集地阿凱迪亞，房?jī)r(jià)這幾年基本沒跌，相反有些房子還略略漲了點(diǎn)。因?yàn)榘P迪業(yè)的高中特別好，在全美可排上前20名?，F(xiàn)在這個(gè)高中里有70%是亞洲孩子，許多亞洲父母專門在這個(gè)區(qū)買房子，所以房?jī)r(jià)也附帶著漲了上去。當(dāng)然，買房后進(jìn)行出租，也是很好的生意。

但也有的人認(rèn)為，洛杉磯的升值空間有限，投資回報(bào)率不能達(dá)到他的預(yù)期。他會(huì)選擇放棄洛杉磯，將目光鎖定在距離洛杉磯車程6小時(shí)的菲尼克斯。

相比洛杉磯，菲尼克斯房產(chǎn)價(jià)格更加有優(yōu)勢(shì)。目前，菲尼克斯已經(jīng)成為繼波士頓之后，美國(guó)房產(chǎn)投資第二大受歡迎城市。

以前，中國(guó)買家傾向于在加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州這些價(jià)格較高的市場(chǎng)買人房產(chǎn)，現(xiàn)在也會(huì)在佛羅里達(dá)州和亞利桑那州這些價(jià)格相對(duì)較低的市場(chǎng)置業(yè)。

值得一提的是，美國(guó)買房時(shí)產(chǎn)生的額外費(fèi)用不多，但是房子買下之后要付不少稅。比如地價(jià)稅，加州每年要繳房?jī)r(jià)1.25%的地價(jià)稅。而且地價(jià)稅是隨房產(chǎn)在市場(chǎng)上的估價(jià)變化而變化的，并不是僅僅根據(jù)交易價(jià)。

通常情況下，房子買后不自住的還要付委托管理費(fèi)，好的小區(qū)還要付社區(qū)費(fèi)（相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)）。每年拿到的租金在去掉開銷后，還要付所得稅。如果要把房子賣掉的話，還要付一個(gè)資本利得稅，資本利得稅與賣房者身份有關(guān)。

一般來說，美國(guó)房子出租一年的收益率在6%到8%之間，好一點(diǎn)的可以達(dá)到10%。從收益率來說要比中國(guó)好不少，但是房?jī)r(jià)本身漲幅遠(yuǎn)不如中國(guó)。

雖然說，只要輸入房子具體地址，就會(huì)看到房子的一些基本情況，包括何時(shí)建造、面積大小、估價(jià)多少等。但是，房?jī)r(jià)高低與房屋質(zhì)量、家具設(shè)備等，具體數(shù)字還是要請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師來做評(píng)估才比較準(zhǔn)確。

但中國(guó)買家的“精明”有時(shí)還會(huì)嚇跑售房者。比如說，砍價(jià)。有的中國(guó)買家會(huì)把起價(jià)叫得很低很低，低得讓人無法接受，這常常會(huì)把售房者嚇跑，以為他們?cè)趯ら_心。精明過頭而最終兩手空空時(shí)，中國(guó)買家才意識(shí)到要開一個(gè)雙贏的價(jià)錢才有可能完成買賣。

在美國(guó)買房，不是光有錢就成，有很多問題需要購房者考慮周全。比如，產(chǎn)權(quán)一定要很清楚，否則買來的可能就是一系列麻煩。另外，越貴的房子，后續(xù)工作越要做細(xì)，否則一旦出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。

因?yàn)槊绹?guó)最昂貴的就是人力成本，所以中國(guó)人買房，很少會(huì)想到請(qǐng)?jiān)u估師、律師與買方經(jīng)紀(jì)人，甚至，對(duì)于房屋經(jīng)紀(jì)人也是不信任的。中國(guó)買家更喜歡直接找賣家談判。其實(shí)，中國(guó)買家的這種做法很可能會(huì)吃虧的，因?yàn)楹芏嗪罄m(xù)事項(xiàng)的辦理，賣家是不會(huì)告訴你的。