不動產(chǎn)物權(quán)登記之公信力問題研究

曾祥生

(廣東財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州510320)

隨著2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的生效，統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度開始在我國建立。傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，一旦當(dāng)事人在變動不動產(chǎn)物權(quán)時依法進(jìn)行了登記，法律就賦予該物權(quán)變動具有完全的效力，即使登記有瑕疵，善意的受讓人基于對登記的信賴，亦不負(fù)返還義務(wù)，仍能取得物權(quán)，此謂登記之公信力。①參見馬栩生:《登記公信力:基礎(chǔ)透視與制度建構(gòu)》，載《法商研究》2006年第4期;程嘯:《不動產(chǎn)登記公信力與動產(chǎn)善意取得之區(qū)別》，載《人民法院報》2005年2月23日。我國在實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，是否賦予不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的登記以公信力?質(zhì)言之，不動產(chǎn)物權(quán)登記之公信力的來源及其決定性因素有哪些?學(xué)界認(rèn)識不一，殊值討論。筆者試就我國理論界的不同觀點(diǎn)學(xué)說進(jìn)行評析與反思，并在此基礎(chǔ)上論證物權(quán)登記公信力之基礎(chǔ)與決定性因素，為完善我國相關(guān)制度提供理論依據(jù)。

一、登記公信力基礎(chǔ)的不同理論

從我國《物權(quán)法》第9條的規(guī)定來看，我國物權(quán)法建立了物權(quán)公示制度，此無疑義。我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》的生效，標(biāo)志著統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記公示制度開始在我國建立。但對該公示制度是否能夠產(chǎn)生公信力以及登記公信力之來源或基礎(chǔ)，學(xué)界見仁見智。

(一)公信力是否為物權(quán)登記本身作用的必然結(jié)果

有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)的公示最根本的作用是給物權(quán)的各種變動提供統(tǒng)一的、有公信力的法律基礎(chǔ)。如果對物權(quán)的變動進(jìn)行了公示，其效力原則上就可以得到法律的認(rèn)可。公示如果不能產(chǎn)生公信力，公示的作用便會大大降低。②參見江平主編:《中華人民共和國物權(quán)法精解》，中國政法大學(xué)出版社2007年版，第20頁。也有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)公示的公信力是物權(quán)公示原則作用的結(jié)果，因此，公信原則不應(yīng)成為物權(quán)法的原則。③參見郭明瑞等:《民商法原理(2)》，中國人民大學(xué)出版社1999年版，第16頁;房紹坤、葉軍:《論物權(quán)法的基本原則》，載《安徽大學(xué)學(xué)報(哲社版)》1996年第4期;劉保玉:《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第173－174頁。還有學(xué)者認(rèn)為，若登記無公信力，則登記無必要，公示與公信緊密相聯(lián)，物權(quán)法要規(guī)定公示制度，必然也要規(guī)定公信原則。④參見王利明:《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第90頁。全國人大常委會法工委民法室在解讀《物權(quán)法》時認(rèn)為，“物權(quán)變動的規(guī)則與物權(quán)公信實(shí)際上是物權(quán)公示原則的兩個方面”。①王勝明主編、全國人大常委會法工委民法室編著:《中國人民共和國物權(quán)法解讀》，中國法制出版社2007年版，第15頁。從前述學(xué)者及立法機(jī)關(guān)的論述來看，其邏輯推導(dǎo)的結(jié)論是，物權(quán)公示是公信力得以產(chǎn)生的前提，登記公信力的產(chǎn)生是登記本身作用的必然結(jié)果，二者之間存在著必然的聯(lián)系。

公示原則與公信原則雖然共同作用于民事主體物權(quán)變動的過程，從而保護(hù)交易活動的安全，但二者發(fā)生作用和解決問題的角度并不相同:(1)公示原則的作用主要在于使人“知”，即讓社會公眾知曉不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動這一事實(shí);而公信原則的作用則主要在于使人“信”，即善意第三人信賴按照法定公示方式提供的信息是正確的。(2)物權(quán)變動只要具備公示制度的全部要件，則能阻止任何外人再以交易人名義進(jìn)入該物權(quán)變動的過程;物權(quán)變動若未公示，第三人仍能與原權(quán)利人進(jìn)行新的物權(quán)交易。而公信原則的作用在于即使公示內(nèi)容存在瑕疵，仍賦予其公信力，從而保護(hù)第三人。(3)公示原則只提供給當(dāng)事人消極的信賴即“只要沒有公示就沒有物權(quán)變動”的信賴;而公信原則保護(hù)當(dāng)事人積極的信賴即“只要有公示就有物權(quán)變動”的信賴。②參見孫毅:《物權(quán)法公示公信原則研究》，載梁慧星主編:《民商法論叢(7)》，法律出版社1998年版，第464－465頁。

由于公信原則的適用，著重保護(hù)第三人，難以避免會損害真正權(quán)利人的利益。因此，雖然各國和地區(qū)都無一例外地規(guī)定了物權(quán)的公示原則，但對于是否賦予物權(quán)公示以公信力，各國的做法則不一致。如法、日民法采對抗要件主義，規(guī)定公信原則只是適用于動產(chǎn)交易，賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記的是對抗力，而非公信力。日本有學(xué)者就明確指出，日本民法第177條本身就沒有賦予登記以公信力，按照“公信力說”去解釋日本民法第177條沒有任何實(shí)益，所謂“公信力說”本身就是錯誤的。③參見［日］鈴木祿彌:《物權(quán)的變動與對抗》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社1999年版，第25－52頁。而德、瑞民法采成立要件主義，規(guī)定公信原則同樣適用于不動產(chǎn)交易。這種差別就說明，兩種立法體例對交易安全的保護(hù)程度是不同的，實(shí)質(zhì)上是反映了動態(tài)安全和靜態(tài)安全兩種立法政策的沖突。

綜上，物權(quán)公示與公信力之間并沒有必然的聯(lián)系。物權(quán)公示是否具有公信力，事實(shí)上往往取決于立法者在兩種相互沖突的利益(動的安全與靜的安全)中協(xié)調(diào)與平衡的立場。非如此，則無法解釋法、日等采登記對抗主義的國家其登記為何不具公信力的原由。

(二)登記形成力、推定力是否為公信力的理論前提或邏輯起點(diǎn)

有學(xué)者從另外的角度來論證物權(quán)公示與公信力之間所謂的必然聯(lián)系，認(rèn)為物權(quán)公示產(chǎn)生形成力、推定力兩大基礎(chǔ)效力，此種基礎(chǔ)效力構(gòu)成了公示公信力的理論前提和邏輯起點(diǎn)。④參見孫毅:《物權(quán)法公示公信原則研究》，載梁慧星主編:《民商法論叢(7)》，法律出版社1998年版，第488頁。這一論點(diǎn)也難謂正確。

在物權(quán)形式主義立法模式下，由于物權(quán)公示與變動的完全融合，公示方法具有變動物權(quán)的形成力。當(dāng)事人之間雖有物權(quán)變動的合意，若欠缺法定的公示方法，受讓人不能取得物權(quán)，也即在事實(shí)上物權(quán)變動就無從發(fā)生，此謂物權(quán)公示的形成力。因而所謂登記的形成力實(shí)際上解決的是物權(quán)變動是否發(fā)生的問題，這只是一個事實(shí)判斷問題，與公信力的有無并沒有關(guān)聯(lián)。

再來看物權(quán)公示的推定力。對于不動產(chǎn)，只要有登記存在，法律就推定登記項(xiàng)下的實(shí)體法律關(guān)系存在，獲得權(quán)利的外觀表彰。對于真正權(quán)利人而言，要破除此種登記的推定力，就應(yīng)負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，須提供相反證據(jù)，以證明登記名義下的物權(quán)歸屬與物權(quán)的真實(shí)歸屬不符，在其未為成功舉證前，登記名義人被推定為合法的權(quán)利人。對于登記名義下的權(quán)利人而言，基于公示的推定力，無疑獲得了證明上的便利，只要他提出其物權(quán)經(jīng)過了法定的公示方式予以公示就足以對抗真實(shí)權(quán)利人，從這種意義上說，公示的推定力產(chǎn)生了對抗力。由此看來，物權(quán)公示的推定力解決的是物權(quán)公示的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不一致之間存在的矛盾問題，表明的是法律對于公示名義下的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益沖突所持的基本立場。可見，物權(quán)公示的推定力依然是解決物的歸屬問題，仍然是一個事實(shí)判斷問題，當(dāng)真實(shí)權(quán)利人能夠提出證據(jù)證明存在與公示結(jié)果相反的事實(shí)，即事實(shí)能夠說明問題時，權(quán)利就屈從于事實(shí)，進(jìn)而推翻公示所表彰的權(quán)利外觀，此時法律所追求的是登記名義下的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡。而登記的公信力之本旨，其解決的是當(dāng)物權(quán)的公示存在瑕疵時，善意的受讓人能否基于對公示的信賴而取得物權(quán)的問題。此時需要法律平衡的是真正權(quán)利人和善意第三人的利益如何保護(hù)，此問題儼然是一個價值判斷問題，需要從立法政策上加以考量而作出選擇，難于覓得其與公示的推定力之間存在必然聯(lián)系。

因而，物權(quán)公示產(chǎn)生形成力、推定力兩大基礎(chǔ)效力，此種基礎(chǔ)效力構(gòu)成了公示公信力的理論前提和邏輯起點(diǎn)一說在理論上難于自圓。

(三)物權(quán)行為理論與登記公信力之基礎(chǔ)

也有學(xué)者認(rèn)為，所謂物權(quán)的公示，本質(zhì)上是物權(quán)行為的公示，健全的物權(quán)公示與公信制度建立在物權(quán)行為理論基礎(chǔ)之上;①參見史尚寬:《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第67頁?；蛘?，物權(quán)行為理論之區(qū)分原則和抽象原則為物權(quán)變動公示以及公示公信力提供理論依據(jù);②參見于海涌:《物權(quán)變動中的第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》2001年第4期?；蛘?，根據(jù)物權(quán)行為理論建立的物權(quán)公示原則，才使得物權(quán)變動具有公信力，物權(quán)行為理論之形式主義原則，是惟一能夠最終科學(xué)支持物權(quán)公示原則的理論。③參見孫憲忠:《中國物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，第265頁。物權(quán)行為理論的采用果真對登記公信力起決定作用嗎?

通說認(rèn)為，薩維尼所提出的物權(quán)行為理論包括三項(xiàng)原則:分離原則亦即物權(quán)行為獨(dú)立性原則、抽象原則亦即物權(quán)行為無因性原則和物權(quán)變動的形式主義原則亦即公示要件主義。④關(guān)于對物權(quán)行為理論的認(rèn)識，參見孫憲忠:《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第61－64頁。事實(shí)上，從后世學(xué)者對于物權(quán)行為理論的研究成果來看，應(yīng)當(dāng)僅僅限于薩維尼當(dāng)初所創(chuàng)立的理論，因?yàn)樵摾碚摬攀潜坏聡⒎ɑ睦碚?。后世學(xué)者所表述的物權(quán)行為，與其說是對薩維尼理論的發(fā)展，不如說是對該理論的不同詮釋，這中間還難免出現(xiàn)偏差與背離?；貧w到薩維尼所創(chuàng)立的物權(quán)行為理論，其所極力解決的問題是切斷物權(quán)行為與債權(quán)行為的因果關(guān)系鏈條，通過物權(quán)行為的無因性原則，達(dá)到了確保交易安全的目的，從而保護(hù)善意第三人的利益。在物權(quán)行為理論的作用下，若僅債權(quán)行為無效，因物權(quán)行為所導(dǎo)致的物權(quán)變動不受任何影響，受讓人即取得法律上完整的物權(quán)，公示所表征的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)永遠(yuǎn)是一致的，這里的邏輯是“無物權(quán)行為即無物權(quán)變動，有物權(quán)行為就有物權(quán)變動”，這絲毫不涉及到公示公信力的問題，因?yàn)楣竟帕Φ谋举|(zhì)畢竟是解決公示的權(quán)利外觀與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的問題，如果二者一致的話，根本就無援引公示公信力之必要。相反，若物權(quán)行為因錯誤等原因被認(rèn)定無效或者被撤銷時，即使物權(quán)變動依法定方式進(jìn)行了公示，按物權(quán)行為理論的邏輯，也不會發(fā)生物權(quán)變動的效果。此刻倒是出現(xiàn)了公示的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，按照物權(quán)行為理論的邏輯善意第三人就得不到保護(hù)。為了解決此問題，就采用物權(quán)行為理論的德國法來看，依然認(rèn)為信賴公示的第三人應(yīng)受保護(hù)，賦予公示以絕對的公信力。從邏輯上看，與其說是物權(quán)行為理論解釋了登記的公信力，成為登記公信力能夠得到支持的唯一的、最終的理論支撐，還不如說是登記的公信力彌補(bǔ)了物權(quán)行為理論的內(nèi)在缺陷。

綜上，登記公信力其實(shí)與物權(quán)行為理論沒有任何內(nèi)在的必然聯(lián)系，物權(quán)行為理論是為了保護(hù)交易安全，而登記公信力的目的也正在于此。因而，無論是否承認(rèn)物權(quán)行為理論，對登記的公信力毫無影響。登記公信力的有無，完全是立法者基于物權(quán)的特性從保護(hù)交易安全的角度出發(fā)，所作的一系列的立法政策考量的結(jié)果。這樣說來，既然登記的公信力與物權(quán)行為理論同為法律為保護(hù)交易安全所設(shè)計的兩種手段，二者的關(guān)系就應(yīng)當(dāng)是平行的，不存在誰決定誰，誰解釋誰，誰是誰的理論支撐的問題。對立法者來說，是判斷何種手段對于交易安全的保護(hù)更為合理科學(xué)，最終加以抉擇的問題。

二、不動產(chǎn)善意取得制度與公信力制度

登記公信力的功能在于，即使登記的內(nèi)容與不動產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)完全不同，只要交易活動是按法定公示方式提供的信息進(jìn)行的，那么法律就按公示的內(nèi)容保護(hù)第三人。我國《物權(quán)法》第106條對善意取得制度作出了一般規(guī)定。問題在于，善意取得制度是否適用于不動產(chǎn)?不動產(chǎn)善意取得制度究竟是對登記公信力的肯定還是否定呢?進(jìn)言之，不動產(chǎn)善意取得是否具備替代登記公信力之功能?

(一)不動產(chǎn)能否適用善意取得制度

關(guān)于善意取得制度是否適用于不動產(chǎn)，在物權(quán)法立法過程中是一個爭議很大的問題。①參見全國人大常委會法工委民法室編著:《物權(quán)法(草案)參考》，中國民主法制出版社2005年版，第276頁。在理論中，通說認(rèn)為，善意取得制度當(dāng)然僅適用于動產(chǎn)，不動產(chǎn)不得適用。也有認(rèn)為不動產(chǎn)亦應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度，其理由主要有:(1)善意取得制度與公信力制度其實(shí)是一回事。善意取得制度的理論基礎(chǔ)源于物權(quán)公示的公信力，動產(chǎn)的善意取得是基于占有，不動產(chǎn)的善意取得基于登記之公信力，即二者在理論上應(yīng)作同一解釋。善意取得制度給公信力發(fā)揮作用提供了橋梁和媒介。公信力作為一項(xiàng)法律原則或法律政策，欲使受讓人取得受讓物權(quán)，并由此保障交易安全，非藉善意取得制度不能實(shí)現(xiàn)。(2)德國、瑞士、我國臺灣地區(qū)就承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得制度。②參見肖厚國:《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第400－402頁;葉金強(qiáng):《登記之公信力:不動產(chǎn)善意取得制度》，載《廈門大學(xué)法律評論》第8輯，廈門大學(xué)出版社2004年版，第73－123頁。若果如此，以下問題則值得探討:

1、登記公信力與善意取得制度是否是同一回事。無論二者是否存在實(shí)質(zhì)性差別，在理論上和實(shí)踐中都有必要認(rèn)真對待。從前述分析看，善意取得制度與公信力存在密切聯(lián)系，但將其視作善意取得制度的理論基礎(chǔ)則理由不足。毋需諱言，善意取得制度的確立，是因?yàn)楣痉绞降牟煌?，?dǎo)致公信力出現(xiàn)了很大的強(qiáng)弱差別。登記的公示方式因?yàn)橛辛斯珯?quán)力的介入，其公信力可以說是完全的，強(qiáng)大到善意第三人足以根據(jù)登記所表征的權(quán)利外觀而當(dāng)然地取得權(quán)利。與登記之公信力不同，占有的公信力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能強(qiáng)大到能夠獨(dú)立地發(fā)揮作用，引起善意第三人當(dāng)然地取得權(quán)利的程度?？梢?，不動產(chǎn)登記的公信力與動產(chǎn)占有的公信力之間確實(shí)不能等量齊觀。

從現(xiàn)實(shí)生活來看，因不動產(chǎn)登記有公權(quán)力的介入，采用文字記載方式并履行嚴(yán)格的程序，同時登記簿對社會公開，易于查閱，其所標(biāo)識的權(quán)利歸屬狀態(tài)清晰明白，登記所表征的權(quán)利外觀與權(quán)利的實(shí)際狀態(tài)基本一致概率較高，故賦予登記以強(qiáng)大的公信力，對其所涉及的真實(shí)權(quán)利人與善意第三人的利益沖突如何進(jìn)行平衡的問題就相對單純一些。而就動產(chǎn)占有而言，現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)告訴我們，因占有方式的多樣性，占有與本權(quán)常相分離，占有所表征的權(quán)利外觀的穩(wěn)定性、明確性和完整性程度并不高，占有現(xiàn)象背后并不恒伴本權(quán)的存在，人們往往對占有所表征的權(quán)利存在的真實(shí)狀態(tài)疑竇叢生，占有事實(shí)本身產(chǎn)生第三人的信賴，若賦予占有以強(qiáng)大的公信力，非但缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，更不符合近現(xiàn)代民法對公平正義的追求。由此看來，作為法定公示方式的登記與占有，其公信力的強(qiáng)弱程度是有顯著差異的。正因登記所表現(xiàn)出來的公信力足以強(qiáng)大，賦予登記以絕對的公信力，讓善意受讓人即可在“知有登記并信賴登記”的情況下當(dāng)然取得權(quán)利，是基本符合現(xiàn)實(shí)生活要求的。而鑒于占有所表現(xiàn)出來的公信力的不足，一方面如果不加以某些特別具體的限制，任由第三人以信賴占有這種動產(chǎn)公示方式所產(chǎn)生的公信力為根據(jù)而取得物權(quán)，難免有損真實(shí)權(quán)利人的利益;另一方面，為保護(hù)善意第三人的利益，近代各國或地區(qū)立法遂建立善意取得制度來彌補(bǔ)占有公信力較弱的缺點(diǎn)。有鑒于此，善意取得制度的理論基礎(chǔ)就呼之欲出，其乃基于彌補(bǔ)占有公信力之不足而設(shè)計的制度，動產(chǎn)占有的公信力就為善意保護(hù)制度所吸收，若第三人主張以適用善意取得制度為由而取得動產(chǎn)物權(quán)，起決定作用的不是第三人客觀上存在“信賴與否”，而是取決于其主觀上是否為“善意”。那么，與其說善意取得制度與公信力有關(guān)，不如說是與法定公示方式的強(qiáng)弱程度相關(guān)，如此才更為準(zhǔn)確。

因而，無論從立法技術(shù)上來分析，還是現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)來看，一旦賦予登記以絕對的公信力，鑒于登記的公信力足夠強(qiáng)大，強(qiáng)大到足以使第三人能夠“善意地取得”不動產(chǎn)物權(quán)，也就沒有規(guī)定善意取得制度之必要。

2、真的存在不動產(chǎn)善意取得的立法例嗎?主張不動產(chǎn)也適用善意取得制度學(xué)者大多指出，瑞士就有不動產(chǎn)的善意取得制度，其民法典第933條就規(guī)定:“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的，均受保護(hù)”，③參見王勝明主編:《中國人民共和國物權(quán)法解讀》，中國法制出版社2007年版，第231頁。德國和我國臺灣地區(qū)民法典亦有類似規(guī)定，故從理論上應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)的成立善意取得。

然而，從《瑞士民法典》的此條規(guī)定來看，并不能得出不動產(chǎn)也適用善意取得制度。瑞士民法強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)登記的不動產(chǎn)被處分，即使登記名義人實(shí)質(zhì)上并無該項(xiàng)權(quán)利，第三人也因信賴登記而善意地取得該項(xiàng)不動產(chǎn)，這無疑是登記公信力本身的作用所致，并非善意取得制度在發(fā)生作用。值得注意的是，德國民法同樣強(qiáng)調(diào)第三人取得受讓物權(quán)時也要“善意地取得”，而我國學(xué)者均認(rèn)為德國民法根本不承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得，究其原因是德國民法賦予了不動產(chǎn)物權(quán)的登記具有公信力，第三人可受登記公信力的保護(hù)。①參見肖厚國:《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第399－400頁。為何同樣地規(guī)定“善意地取得”，卻得出兩個有天壤差別的結(jié)論，一個是基于登記的公信力，而另一個是善意取得制度的作用所致，實(shí)在令人費(fèi)解。看來，實(shí)在有必要分析登記“善意地取得”與“善意取得”到底是否存在差別的問題?基于登記的公信力而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，也同樣強(qiáng)調(diào)第三人為善意(即第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道不動產(chǎn)的登記本身就有瑕疵)，才能“善意地取得”物權(quán);而第三人基于善意取得制度而取得物權(quán)，同樣要求第三人主觀上為善意。這里的問題是“善意地取得”與“善意取得”是一回事嗎，此“善意”即彼“善意”嗎?通說認(rèn)為，善意取得制度有著嚴(yán)格的適用條件，其中之一就是處分人為無權(quán)處分，要求第三人的主觀上的善意程度是“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道處分人為無權(quán)處分人”。而在登記公信力發(fā)生作用的情況下，登記項(xiàng)下的名義人法律上推定其為真權(quán)利人，其對登記不動產(chǎn)的處分即為有權(quán)處分，縱然登記名義人實(shí)質(zhì)上并無該項(xiàng)權(quán)利，對第三人而言同樣發(fā)生如同有權(quán)處分一樣的效果，只是強(qiáng)調(diào)該第三人與登記名義人的交易行為是“信賴登記”的結(jié)果，而第三人得以享受登記公信力所產(chǎn)生的利益的前提是第三人為主觀上為“善意”，此種“善意”乃第三人“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道登記本身就存在瑕疵”，否則第三人就無資格享有公信力作用所帶來的利益?？梢?，“善意地取得”并非“善意取得”，此“善意”也非彼“善意”，真是“一字之差，謬以千里”。

可見，登記的公信力與善意取得制度所需解決的問題，實(shí)質(zhì)為真實(shí)權(quán)利人與善意受讓人間的利益平衡問題，但二者發(fā)揮作用的機(jī)制是完全不同的。前者是通過公信力本身的強(qiáng)大作用力賴以保護(hù)善意第三人，后者是通過善意取得制度來彌補(bǔ)動產(chǎn)占有本身公信力不足從而保護(hù)善意第三人。且從實(shí)踐來看，二者“善意”在判斷的標(biāo)準(zhǔn)上存在差異。動產(chǎn)善意取得之“善意”是指第三人不知或者雖應(yīng)知卻非因重大過失而不知處分人不具有處分權(quán)，具有較嚴(yán)格的主觀狀態(tài)判斷標(biāo)準(zhǔn)。相反，登記的公信力之“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)就顯得非常寬松，只要客觀上不動產(chǎn)登記簿上并無異議登記或者不動產(chǎn)登記簿上之記載錯誤為第三人所不知就推定為善意，即使該第三人主觀上存在重大過失也不受影響。

(二)不動產(chǎn)的善意取得是否能替代公信力制度

如前所述，既然不動產(chǎn)善意取得制度與不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力是兩個完全不同的制度，二者能否相互替代呢?如果善意取得制度能夠替代登記公信力，那么也就沒有承認(rèn)登記公信力之必要。但無論從制度設(shè)計上還是社會生活需要上看，登記公信力所起到的作用遠(yuǎn)非不動產(chǎn)善意取得制度所能替代。

1、登記公信力涉及到一國確立不動產(chǎn)強(qiáng)制登記制度的立法政策考量。不動產(chǎn)登記之公信力制度與善意取得制度均具維護(hù)交易秩序、提升交易效率之功用，并無疑義。但不容忽視的是，賦予不動產(chǎn)登記的公信力的更重要的政策考量，在于國家通過法律強(qiáng)行貫徹不動產(chǎn)登記制度，否則統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度將形同虛設(shè)，制度的目的將無法實(shí)現(xiàn)。無論出于物權(quán)保護(hù)、經(jīng)濟(jì)管理或者稅收征管方便之不同立法目的，當(dāng)一個國家在推出統(tǒng)一的不動產(chǎn)強(qiáng)制登記制度后，法律當(dāng)然希望在社會生活的交易中徹底貫徹不動產(chǎn)登記制度，并以國家的信用作為后盾，使不動產(chǎn)登記無論在強(qiáng)度還是范圍上都更具權(quán)威性與公信力。如果不這樣做，不動產(chǎn)交易的當(dāng)事人基于登記程序的繁瑣以及登記費(fèi)用成本等因素考慮都放棄登記，不動產(chǎn)登記制度將很難得到貫徹。

2、登記公信力的適用條件難為善意取得制度所包涵。第一，從多數(shù)國家的民事立法與司法實(shí)踐來看，善意取得制度的援引往往要區(qū)分動產(chǎn)的所有權(quán)與占有的分離是否基于所有人的意思即占有委托物(如租賃物、借用物)與占有脫離物(如遺失物、盜竊物)，前者適用善意取得，而后者則不適用;然不動產(chǎn)登記之公信力卻不問造成登記簿上的記載與真實(shí)權(quán)利不一致的原因究竟是為何，而一視同仁地對那些信賴登記的人給予保護(hù)。第二，善意取得制度以有償行為為前提，而登記公信力不受此限。第三，善意取得制度援引之必要是善意第三人欲從無權(quán)處分人處取得物權(quán)，而在登記公信力的情形下，登記名義人本身就是法律上確認(rèn)的權(quán)利人，即使登記錯誤，其處分不動產(chǎn)物權(quán)本來就是有權(quán)處分，無權(quán)處分也就無從談起，實(shí)無援引善意取得制度之必要。

鑒于登記公信力不能為善意取得制度所替代，我國《物權(quán)法》規(guī)定善意取得制度同樣適用于不動產(chǎn)，本身就值得研究。倘若說我國《物權(quán)法》賦予了登記以絕對的公信力，而同時又規(guī)定不動產(chǎn)也有善意取得制度，無疑屬于疊床架屋，浪費(fèi)立法資源。質(zhì)言之，《物權(quán)法》將善意取得適用范圍擴(kuò)張至不動產(chǎn)，是對登記公信力的貫徹沒有信心，或者說根本就未賦予登記以絕對的公信力。這是立法者在矛盾與痛苦之中前行，最后加以抉擇的結(jié)果。究其原因，是根本不了解善意取得制度和登記公信力的本旨所致，最終作如此規(guī)定，無疑進(jìn)一步否認(rèn)了公示公信力的存在。

三、賦予登記以公信力是建立不動產(chǎn)統(tǒng)一制度的當(dāng)然結(jié)果

我國《物權(quán)法》并未真正承認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，這是解釋論得出的當(dāng)然結(jié)論。首先，從相關(guān)條文來看，現(xiàn)行法律并未規(guī)定一旦當(dāng)事人在變動不動產(chǎn)物權(quán)時依法進(jìn)行了登記，法律就賦予該物權(quán)變動具有完全的效力，或者規(guī)定即使登記有瑕疵，善意的受讓人基于對登記的信賴，即不負(fù)返還義務(wù)，仍能取得物權(quán)。其次，從《物權(quán)法》所設(shè)計的相關(guān)制度看，依法定公示方式進(jìn)行了登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動并不具有完全效力，還得適用善意取得制度。是否賦予不動產(chǎn)登記以公信力?是一個重大的現(xiàn)實(shí)和理論問題。

(一)建立穩(wěn)定的不動產(chǎn)交易秩序需要賦予登記以公信力

通過建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度對不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行控制和管理，是國家實(shí)現(xiàn)其社會管理多重目標(biāo)的重要措施。然而，不動產(chǎn)登記本身僅成就物權(quán)的法定外在形式，在某些情形下，此種權(quán)利外觀未必昭示了真實(shí)的權(quán)利。為維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人，不動產(chǎn)登記不僅要求以國家信用為基礎(chǔ)，由國家機(jī)關(guān)來組織實(shí)施，同時也要求以國家信譽(yù)或國家行為之權(quán)威性作為保障，惟如此，方使其具有取得社會全體信服的法律效力之基礎(chǔ)?！霸诠珯?quán)力參與下作成的外觀與實(shí)體關(guān)系保持一致的概率很高，從而具有高度的可信賴性。同時，公權(quán)力參與的外觀也是公權(quán)力引領(lǐng)交易秩序的基本手段，呈現(xiàn)出法政策上的強(qiáng)烈的價值取向性，理應(yīng)成為廣泛尊重和信賴的基礎(chǔ)”。①孫鵬:《民法上信賴保護(hù)制度及其法的構(gòu)成》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)》2005年第7期。以國家法定登記機(jī)關(guān)在不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利為穩(wěn)定交易秩序的前提，在國家信用的保障之下，能夠最大限度地保護(hù)善意第三人的信賴與交易安全。

市場經(jīng)濟(jì)的一個重要特征就是資源自由流動。交易便捷可以降低交易成本，在商品流轉(zhuǎn)中，不可能要求所有的受讓人都對出讓人的有無處分權(quán)進(jìn)行詳盡調(diào)查，即使勉強(qiáng)去做，也會因程序和經(jīng)費(fèi)等方面遇到的困難而影響交易的速度，從而不利于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而登記公信力制度，雖然對于個別物權(quán)人而言，其利益可能因登記上的缺陷而受到一定程度的損害，但對于整個社會而言，則給人們確立了一個明確、合理和可信賴的行為標(biāo)準(zhǔn)，確立了一個證明處分人有處分權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)，從而有利于交易秩序的安全便捷和穩(wěn)定。這也是在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度的當(dāng)然結(jié)果。因此，為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國物權(quán)法立法政策同樣應(yīng)側(cè)重保護(hù)以善意第三人為代表的交易安全，那么就需要經(jīng)過登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動是真實(shí)的，足以讓善意第三人信賴該登記而與登記名義人交易，即使該登記為錯誤，善意受讓人取得的不動產(chǎn)也不受真實(shí)物權(quán)人所追奪，即賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。否則，在法定方式都無法證明出讓人確有處分權(quán)的情況下，交易便失去了起碼的基礎(chǔ)。

(二)賦予登記以公信力是物權(quán)制度設(shè)計科學(xué)性的需要

《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不生法律效力，足見我國對基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式是采生效要件主義。因此種登記為強(qiáng)制登記，這就決定了不動產(chǎn)物權(quán)的得喪變更都需以登記簿所記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。此時，不動產(chǎn)物權(quán)登記無疑產(chǎn)生了國家信用，善意第三人因信賴登記而參加交易活動，能否取得不動產(chǎn)物權(quán)，關(guān)鍵就在于登記是否具有公信力。如此，登記公信力與物權(quán)變動模式才能有效銜接起來，善意第三人可基于登記公信力直接取得不動產(chǎn)物權(quán)。在動產(chǎn)領(lǐng)域，因占有的公信力較弱，不足以讓善意第三人直接取得動產(chǎn)，因此占有的公信力需與動產(chǎn)善意取得制度相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對善意第三人的保護(hù)。登記公信力與動產(chǎn)善意取得制度交相輝映，共同構(gòu)成不動產(chǎn)和動產(chǎn)的取得方式，方能實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度體系科學(xué)性的設(shè)計。

四、登記公信力之基礎(chǔ)及其關(guān)鍵性因素

綜上所述，登記公信力并非登記本身作用的必然結(jié)果，與登記之形成力、推定力亦不存在必然邏輯聯(lián)系，物權(quán)行為理論采納與否同樣不能決定登記公信力，善意取得制度并無替代與登記公信力制度之功能。“歷史與現(xiàn)實(shí)表明，物權(quán)公示是否具有公信力，完全是立法政策選擇的結(jié)果，是否賦予公示以公信力，取決于立法者在兩相沖突的利益中如何協(xié)調(diào)和平衡”。①尹田:《物權(quán)法理論評析與思考》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第296頁。登記是否具有公信力，不是登記行為本身所能解決，而完全取決于立法者之選擇。既然如此，我國《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)開宗明義地賦予不動產(chǎn)登記以公信力。同時，為避免利益失衡，立法在確立并宣示不動產(chǎn)登記具有公信力的同時，作為關(guān)鍵性因素，應(yīng)建立并完善不動產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度和錯誤登記的國家賠償制度作為輔佐。

(一)實(shí)質(zhì)審查制度是賦予登記公信力的關(guān)鍵因素

從近現(xiàn)代各國或地區(qū)的立法來看，登記機(jī)關(guān)對于登記申請，有兩種審查模式，即形式審查制和實(shí)質(zhì)審查制。采實(shí)質(zhì)審查制的國家或地區(qū)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對于申請登記負(fù)有實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)，不僅需要審查其是否具備法定形式要件，還需要審查申請資料和申請事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性，包括物權(quán)變動原因與事實(shí)是否相符、交付文件是否合法、齊備和真實(shí)等相關(guān)事實(shí)情況等等。而在形式審查制下，登記機(jī)關(guān)對于申請登記只負(fù)有進(jìn)行形式上審查的職責(zé)，即只要申請登記的手續(xù)完備、符合登記的法定形式要件，就依據(jù)申請內(nèi)容予以登記。至于登記申請項(xiàng)下的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實(shí)是否存在，有無瑕疵，在所不問。比較這兩種審查制，只要是一般人都能了解，經(jīng)實(shí)質(zhì)審查的登記比經(jīng)形式審查的登記所表彰的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)接近程度更高，在很大程度上幾乎趨于一致。

在實(shí)質(zhì)審查制下，賦予登記以公信力，一般不會侵害到真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益，亦即侵害的可能性較小。而在形式審查制下，賦予登記以公信力，誰都無法保證不會侵害真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利，亦即侵害的可能性更大。因此，實(shí)質(zhì)審查模式是登記公信力制度的關(guān)鍵性因素，通過登記機(jī)關(guān)的嚴(yán)格把關(guān)審查，錯誤登記的概率會大降低，制度漏洞可以及時填補(bǔ)。反之，形式審查模式如果賦予登記以公信力，不僅無助于交易秩序的建構(gòu)和交易安全的維護(hù)，而且對權(quán)利人殊屬不利，并徒增制度成本。

從我國《物權(quán)法》第12條以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16、18條等的規(guī)定來看，我國不動產(chǎn)登記制度到底是采形式審查制還是實(shí)質(zhì)審查制，尚模棱兩可，難以確定。法律既要求登記機(jī)構(gòu)對登記申請就登記手續(xù)、申請材料等進(jìn)行書面審查;又規(guī)定“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看”，似乎又有采實(shí)質(zhì)審查之嫌。但何時為“必要”，實(shí)難加以把握。無怪乎《物權(quán)法》立法組織者解釋該條時說，“本條的兩款規(guī)定，即沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答《物權(quán)法》要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，還是形式審查”。②參見王勝明主編:《中國人民共和國物權(quán)法解讀》，中國法制出版社2007年版，第31頁。我國立法應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)和職責(zé)，不應(yīng)含糊其詞。

(二)完善錯誤登記國家賠償制度是登記公信力的重要保障

錯誤登記損害賠償包括基于登記申請人原因?qū)е碌腻e誤登記給真實(shí)物權(quán)人致?lián)p和基于登記機(jī)關(guān)原因?qū)е碌腻e誤登記給真實(shí)物權(quán)人致?lián)p兩種情形。前種情形屬于民事侵權(quán)行為，后者因涉及到公權(quán)力的介入，適用一般民事侵權(quán)規(guī)則顯然不能解決問題，屬于國家賠償法領(lǐng)域的問題。在不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力制度和實(shí)質(zhì)審查制度確立后，在錯誤登記下，為了避免真實(shí)物權(quán)人的利益受損后無法得到救濟(jì)或救濟(jì)困難，應(yīng)確立相應(yīng)的國家賠償制度以實(shí)現(xiàn)利益平衡。

從很多國家或地區(qū)的立法例來看，均確立了真實(shí)物權(quán)人對登記機(jī)關(guān)的損害賠償請求權(quán)，由登記機(jī)關(guān)對錯誤登記給真實(shí)權(quán)利人以損害賠償。在錯誤登記國家賠償模式中，基于賠償資金的來源不同，有區(qū)分為兩種不同的賠償模式:一是賠償基金模式，以我國臺灣地區(qū)立法例為代表，在此種賠償模式下，賠償資金的來源通過對不動產(chǎn)登記程序利用者收取一定的登記費(fèi)用，并將所收登記費(fèi)用的一定比例設(shè)立一項(xiàng)不動產(chǎn)錯誤登記賠償基金，用于解決賠償資金來源。二是財政賠償模式，即在出現(xiàn)錯誤登記并應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任時，由政府財政資金作為賠償資金來源，德國、瑞士等采此種模式。

國家賠償制度的建立可以確保因登記公信力作用下受損的真實(shí)權(quán)利人得到應(yīng)有的救濟(jì)，并增進(jìn)登記機(jī)關(guān)的工作責(zé)任心。我國《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定和《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條對我國的不動產(chǎn)登記錯誤的損害賠償制度作了原則性規(guī)定，但對于賠償范圍、賠償程序以及賠償資金的來源則語焉不詳。由于不動產(chǎn)價值往往巨大，登記機(jī)關(guān)往往對登記錯誤采取大事化小和推諉扯皮的做法，造成在錯誤登記下真實(shí)權(quán)利人的利益得不到保障。為此，在登記公信力制度確立后，立法一是要明確錯誤登記的賠償范圍，使權(quán)利人的權(quán)益得到彌補(bǔ);二是鑒于我國的實(shí)際情況尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的困難，建立全國性的不動產(chǎn)登記賠償基金制度，解決或部分解決錯誤登記賠償資金的來源問題;三是要明確錯誤登記的賠償程序，根據(jù)《行政訴訟法》和《國家賠償法》的規(guī)定，因登記機(jī)關(guān)之錯誤而導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人利益受損，真實(shí)權(quán)利人既可單獨(dú)提起行政賠償請求亦可一并提出行政賠償請求并依行政訴訟程序解決。真實(shí)權(quán)利人單獨(dú)提出賠償請求的，如賠償義務(wù)機(jī)關(guān)拒絕賠償且在法定期限內(nèi)又不作出決定的，真實(shí)權(quán)利人可以提起行政訴訟。真實(shí)權(quán)利人也可逕行以不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為被告，在提起行政訴訟時一并提起行政賠償訴訟。

五、結(jié)語

登記公信力并非登記本身作用的必然結(jié)果，與登記之形成力、推定力亦不存在必然邏輯聯(lián)系，物權(quán)行為理論采納與否同樣不能決定登記公信力，善意取得制度并無替代與登記公信力制度之功能。登記是否具有公信力，完全是立法政策選擇的結(jié)果，取決于立法者在真實(shí)物權(quán)人與第三人相互沖突的利益中如何進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡。在不動產(chǎn)登記制度在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一建立后，我國《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)開宗明義的賦予不動產(chǎn)登記以公信力，并同時在全國范圍內(nèi)建立和完善不動產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度和登記錯誤的國家賠償制度作為重要基礎(chǔ)。