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    當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析與思考

    2015-04-10 08:51:05薛葉振
    商業(yè)經(jīng)濟 2015年2期
    關(guān)鍵詞:融資資金企業(yè)

    薛葉振

    (漳州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 福建 漳州 363105)

    一、引言

    2014年,我國國內(nèi)GDP增長速度創(chuàng)下了1991年以來的新低,房地產(chǎn)行業(yè)也背負著沉重的經(jīng)濟負擔(dān)。2014年11月21日央行降息后,雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來了回暖,但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出:2015年正是我國人口結(jié)構(gòu)拐點,中長期剛需人口逐漸下降,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫存以及人口結(jié)構(gòu)的雙重壓力,雖然央行2月4日晚央行意外降準(zhǔn),房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn),但是從長遠角度來看,房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴張需求的角色。加上PPI負增長至今已經(jīng)持續(xù)34個月,跌幅還在不斷的擴大,在杠桿以及去產(chǎn)能的過程中,相關(guān)制造企業(yè)的資本開支動力也是相當(dāng)微弱的。在這種經(jīng)濟狀況下,房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展,必須擁有強大的、多元化的融資結(jié)構(gòu)。否則,一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法正常運作,將會影響到整個經(jīng)濟鏈條造成金融風(fēng)險,同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經(jīng)濟損失。

    二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

    (一)缺乏多元化的融資渠道

    較為單一的融資渠道影響著當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準(zhǔn),將金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個百分點,緩解了銀行資金流動性的壓力,促進了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低,溫州“跑路”事件巨大的負面影響以及國家相關(guān)規(guī)范文件的下發(fā)等原因,導(dǎo)致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開銀行信貸的支持,加上近十幾年央行幾次降準(zhǔn)降息,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來進行融資。然而,對銀行貸款的過度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負債率的運營當(dāng)中,巨大的資金風(fēng)險給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

    (二)融資結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性較低

    據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示:2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到9萬億元,同比增長10.5%。可見,房地產(chǎn)項目的資金占用量是巨大的。同時,房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長,一般需要三到五年的時間,資金的回收期也較長。因此,合理的融資結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要。目前,雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道,但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析論證的情況下對融資結(jié)構(gòu)進行分配,在各種融資方式之間進行融資任務(wù)的分配。此外,在融資比例中,中短期資金所占比例往往多于長期資金,很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂,降低抵御風(fēng)險的能力。

    (三)融資風(fēng)險防范體系不完善

    房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長,且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中,存在著較高的融資風(fēng)險。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進入人們的視野,房地產(chǎn)企業(yè)也開始通過互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來拓展融資渠道,這必將進一步擴大房地產(chǎn)融資的風(fēng)險。國外一些發(fā)達國家的金融體系較為完善,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較長,形成了穩(wěn)定的、開放的房地產(chǎn)資本市場。較之國內(nèi)來說,他們的房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段,我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外,中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險體系都還存在很多問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立融資風(fēng)險防范體系;有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進的融資風(fēng)險防范體系,但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺;有的房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注融資后的風(fēng)險,忽略了融資前風(fēng)險和融資中風(fēng)險等。

    (四)融資外部環(huán)境有待健全

    房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個特殊的行業(yè),受到國家相關(guān)政策的規(guī)制;金融市場更是國家嚴(yán)格管制的對象,因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復(fù)雜。雖然我國央行幾次降準(zhǔn)降息,但是我國房地產(chǎn)金融市場依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象,加上市場也存在各種信息的不對稱,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當(dāng)緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機構(gòu)限制過多而導(dǎo)致的金融市場創(chuàng)新不足,不夠開放;另一方面也受到了國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的影響等。此外,由于一些新型融資模式的引入,國家相關(guān)法律法規(guī)的還不健全,缺乏較為全面、明晰的保護、約束與規(guī)制制度,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

    三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

    (一)探索多元化的融資方式

    從傳統(tǒng)意義上來講,房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預(yù)收房款、股權(quán)融資、債券融資以及建設(shè)方墊資等方式。隨著金融市場的發(fā)展與完善,諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運用,帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉(zhuǎn)變。以萬科為例,1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主,即銀行信貸與股權(quán)融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年,萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產(chǎn)企業(yè),通過合作的方式成功實現(xiàn)融資;2011年,萬科通過房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品,融資規(guī)模約為49億元;2014年僅前兩個月,萬科通過海外融資的方式進一步擴大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模,融資規(guī)模達到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出,多元化的融資渠道給萬科帶來了穩(wěn)定的資金鏈條,為萬科的發(fā)展提供了堅實的資金基礎(chǔ),也大大的降低了企業(yè)的融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先不斷加強自身綜合實力的提高,提升企業(yè)的綜合實力,為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎(chǔ)上,勿將雞蛋放在同一個籃子里,不斷學(xué)習(xí)先進的融資模式和融資理念,嘗試運用多元化的融資渠道來平衡企業(yè)的資金狀況。

    (二)構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實力。融資結(jié)構(gòu)能夠科學(xué)調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強的綜合實力,通過自身的力量打開融資渠道的大門,進而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略導(dǎo)向,改變以往的機會導(dǎo)向,以市場、企業(yè)自身資源以及客戶服務(wù)等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設(shè)、資本運營以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等,摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項目”的思想。在此基礎(chǔ)上,做大、做強、做優(yōu)。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面,通過合理的論證分析,盡量降低銀行信貸融資比例,擴大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例,該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性,在一次一次的財務(wù)分析、經(jīng)濟分析等分析的基礎(chǔ)上,不斷對融資結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。主要通過分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財務(wù)杠桿效應(yīng)、償債能力、運營能力、盈利能力、成長能力等,對每一期融資比例進行調(diào)整。在調(diào)整過程中,尤其注意行業(yè)并購、信托融資、私募股權(quán)等非信貸方式以及直接融資方式,平衡企業(yè)的財務(wù)杠桿,增強其風(fēng)險抵御能力。另一方面,要調(diào)整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述,房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長期資金,這就需要企業(yè)不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式,盡可能擁有較多長期融資資金。

    (三)建立完善的融資風(fēng)險防范體系

    從宏觀角度來講,房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結(jié)構(gòu)的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關(guān)系,它們之間相輔相成。從微觀角度來講,房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風(fēng)險防范體系。以國外某房地產(chǎn)公司為例,該公司的風(fēng)險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進行構(gòu)建,縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分,在三維方向上則按照各項風(fēng)險防范指標(biāo)進行構(gòu)建。通過構(gòu)建這樣一個三維的模型,將各種不同融資方式的比例按照坐標(biāo)的長度來表示,并且將其對應(yīng)的三個階段的不同風(fēng)險予以標(biāo)注,針對性的制定各項風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來構(gòu)建全面、系統(tǒng)、有針對性的融資風(fēng)險防范體系。尤其要注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風(fēng)險防范,建立風(fēng)險預(yù)警機制,將國家政策、企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)等考慮在內(nèi),通過詳細的分析與應(yīng)對,將融資風(fēng)險控制在可容忍范圍之內(nèi)。

    (四)不斷完善融資外部環(huán)境

    首先,政府可以通過加強各種融資方式所涉及到的中介機構(gòu)來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國通過建立中介機構(gòu)的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機構(gòu)的誠信經(jīng)營。我國中介機構(gòu)的信用體系正在逐漸建立過程中,政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對證券機構(gòu)、信托機構(gòu)等各種中介機構(gòu)的監(jiān)管,避免這些機構(gòu)利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場的健康、安全。其次,政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С?。美國政府會作為?dān)保機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔(dān)保,也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后,政府要加快構(gòu)建和完善相關(guān)房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善,使其適應(yīng)房地產(chǎn)融資方式的應(yīng)用和發(fā)展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步,盡快出臺和完善有關(guān)房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設(shè)。

    四、結(jié)論

    房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準(zhǔn)使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài),政府要努力為房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建融資風(fēng)險防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力,為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

    [1]尹杭.基于緊縮政策下的房地產(chǎn)融資問題[J].中國經(jīng)貿(mào),2014(12)

    [2]歐雯詩.我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展方向[J].中外企業(yè)家,2014(22)

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