房地產(chǎn)開發(fā)管理中若干難點探析

魏立艷

（大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站 ，黑龍江 大慶 163515）

我國的人口數(shù)量比較多，由于國土面積有限，所以，在城市發(fā)展的過程中，容易出現(xiàn)住房緊張問題。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是一次發(fā)展的機會，也是一項重大的挑戰(zhàn)，為了提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場的競爭力，必須針對房地產(chǎn)開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，可以避免開發(fā)項目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競爭力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項內(nèi)容，比如施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現(xiàn)資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴重影響著房屋建設的質(zhì)量以及安全性，可能會威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，而加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

1 城市規(guī)劃不夠合理。有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢。在開發(fā)土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟利益，這樣會出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

2 舊城改造緩慢。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3 基礎設施無法滿足住戶的要求。社會在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強基礎設施的建設，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，現(xiàn)代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎設施建設無法滿足業(yè)主要求的問題。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的措施

1 根據(jù)市場需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設計?，F(xiàn)代社會，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對業(yè)主提出的要求，對開發(fā)項目管理制度進行改進與優(yōu)化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項目時，要從實際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強對周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發(fā)項目進行設計時，要嚴格按照國家相關規(guī)定進行設計，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會使開發(fā)項目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發(fā)設計的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競爭力以及經(jīng)營利潤。

2 加強質(zhì)量管理，加快舊城改造速度。針對我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會搬離舊宅。開發(fā)商在管理時，抓好監(jiān)督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應該抓好各項工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術是否符合標準，檢查施工現(xiàn)場的設備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現(xiàn)場的動態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

3 增加資金投入，加強基礎設施建設。資金是工程發(fā)展建設的首要條件，沒有資金作為保障，基礎設施的建設則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動，相應的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務人員與技術人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結算等進行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

結語

本文對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要解決開發(fā)管理中存在的問題，這樣才能有效提高自身的競爭力。

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[3]錢執(zhí)新.目前房地產(chǎn)開發(fā)管理中比較薄弱的環(huán)節(jié)[J].安徽建筑，2003（04）.