房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外借款的涉稅風(fēng)險及應(yīng)對攻略

呂海泉

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融企業(yè)進行借款的涉稅風(fēng)險和應(yīng)對攻略

根據(jù)我國現(xiàn)行的企業(yè)所得稅相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定:企業(yè)在實際生產(chǎn)經(jīng)營活動中可以向金融企業(yè)進行借貸，其借款利息支出可以在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。這種規(guī)定讓很多企業(yè)管理者對企業(yè)所得稅資金的處理產(chǎn)生錯誤認識，以為只要向金融企業(yè)進行借貸，其所發(fā)生的所有利息支出均可在企業(yè)所得稅前進行扣除。這種觀點是非常危險和錯誤的，企業(yè)如果沒有理清這種涉稅問題，就可能對企業(yè)的實際經(jīng)濟效益產(chǎn)生較大影響。因此，企業(yè)必須重視所得稅前扣除減息的實際條件和政策規(guī)定，應(yīng)該對以下問題進行著重關(guān)注。

1.對于向金融企業(yè)的借款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須確定將這些資金使用在自己的生產(chǎn)、經(jīng)營活動中，在企業(yè)所得稅納稅之前才能夠扣除相應(yīng)的利息支出，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融企業(yè)的借款并未使用在自身的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，那么該利息支出屬于與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的支出，就不可以在該企業(yè)所得稅前進行扣除，處理不當就會存在涉稅風(fēng)險。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行借貸業(yè)務(wù)時，需要對發(fā)生的利息支出進行分析，確保不會出現(xiàn)涉稅風(fēng)險。

2.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行實際生產(chǎn)、經(jīng)營時，投資者資金不足，出現(xiàn)投資者投資不到位或存在抽逃注冊資本情形，依據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定:如果企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)無法繳足其應(yīng)繳資本金的，那么該企業(yè)發(fā)生的對外借款利息支出，相當于投資者實繳資本金與應(yīng)繳資本金在規(guī)定期限內(nèi)的差額應(yīng)計付的利息，不屬于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的合理支出，應(yīng)由企業(yè)投資者進行償付，也不允許在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資者需要高度重視并關(guān)注，提前準備好足夠資金，規(guī)避注冊資本不到位或抽逃注冊資本的風(fēng)險。

對于上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融企業(yè)借款出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險情形，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度關(guān)注，合理合法使用借款資金，做到?？顚Ｓ?，投資者及時繳足企業(yè)注冊資本，不抽逃注冊資本，正確核算資金使用狀況，盡量降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)進行借款的涉稅風(fēng)險和應(yīng)對攻略

1.在向非金融企業(yè)進行借款時，必須簽訂法律法規(guī)認可的借款合同，以及借款業(yè)務(wù)必須真實、合法、有效，不具有非法集資目的或其他違法違規(guī)行為。

2.根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)法律規(guī)定:企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分，準予扣除，超過部分不準稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果向非金融企業(yè)進行借款，所產(chǎn)生的利息支出，必須小于向金融企業(yè)在這一時期的同期同類借款利息數(shù)額，允許其在企業(yè)所得稅前扣除，如果大于向金融企業(yè)在這一時期的同期同類借款利息數(shù)額，則不能進行企業(yè)所得稅前扣除。依據(jù)現(xiàn)階段我國對金融企業(yè)利率執(zhí)行的具體情況，企業(yè)必須將其向非金融企業(yè)進行借款同一時間內(nèi)的金融企業(yè)同期同類借款的利率標準提供，作為利息支出稅前扣除的基本依據(jù)。為了保證利息支出的合理扣除，在向非金融企業(yè)進行借款時必須注意四方面的問題，分別為:一是只有向非金融企業(yè)進行借款時，需要準備提供同一時間內(nèi)向金融企業(yè)同期同類借款的利率標準；二是提供利率標準的金融企業(yè)和借款的非金融企業(yè)隸屬于同一地區(qū)；三是保證向非金融企業(yè)的借款利息支出不高于向金融企業(yè)的同期同類借款利息水平；四是在非金融企業(yè)和金融企業(yè)其他條件相同的情況下，提供金融企業(yè)的利率標準進行說明。

3.根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定:企業(yè)向非金融企業(yè)進行借款的利息支出，必須要求非金融企業(yè)開出法律認可的利息發(fā)票。如果沒有取得相應(yīng)的借款利息發(fā)票，在企業(yè)所得稅前不得扣除。因此，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)進行借款時，需要獲得相應(yīng)的借款利息發(fā)票。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付利息時，為收取利息的非金融企業(yè)支付的稅金不允許在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅前扣除。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向非金融企業(yè)借款過程中，非金融企業(yè)尤其是個人在發(fā)生借款業(yè)務(wù)時，通常要求借款企業(yè)承擔借款利息。由于這部分稅金的完稅憑證上注明的納稅人是收取利息的非金融企業(yè)，因此不能計入借款企業(yè)的利息支出，而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅前扣除。

通過上述四個方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)進行借款可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險進行分析，為了避免這些涉稅風(fēng)險的出現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格依據(jù)我國企業(yè)所得稅相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進行借款活動，保證借款的合理性和合法性，同時在簽訂借款合同時，可以適當提高利率來將債權(quán)人的稅后利息變成稅前利息，以此規(guī)避借款業(yè)務(wù)中的涉稅風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向小額貸款公司借款的涉稅風(fēng)險和應(yīng)對攻略

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向小額貸款公司進行借款，其利息支出如何處理，目前社會上主要存在兩種爭議較大的方法:一是將小額貸款公司界定為非金融企業(yè)，參照向非金融企業(yè)借款的利息支出進行處理；二是將小額貸款公司界定為金融企業(yè)，執(zhí)行向金融企業(yè)借款的利息支出方式進行處理。如何對小額貸款公司借款利息支出進行處理，需要對小額貸款公司的特性進行研究分析。

通過研究發(fā)現(xiàn)小額貸款公司沒有金融監(jiān)管部門授予的金融業(yè)務(wù)許可證，但經(jīng)營范圍特殊，且接受中國人民銀行和銀監(jiān)會監(jiān)管，鑒于此，小額貸款公司可界定為歸屬于金融機構(gòu)的范圍。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向小額貸款公司進行借款業(yè)務(wù)時，出現(xiàn)的利息金額支出在取得合法、有效的憑證后，允許在企業(yè)所得稅前全額扣除。

結(jié)束語

綜上所述，本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行對外借款業(yè)務(wù)時可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險進行研究，提出相應(yīng)的應(yīng)對攻略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中向金融企業(yè)、非金融企業(yè)以及小額貸款公司借款，關(guān)注并降低借款過程中的涉稅風(fēng)險，能夠有效促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)完善，以及提升經(jīng)濟和社會效益。

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