物業(yè)管理中的政府治理思考

賀瑤

摘 要：本文針對物業(yè)管理的行業(yè)在發(fā)展中暴露出諸多的弊病，通過對政府在物業(yè)管理中的職能探究，分析了各類問題并探析其應對的方法，指出了物業(yè)管理在以后的發(fā)展中需要解決的問題，來促進物業(yè)管理向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)管理;發(fā)展;對策

物業(yè)管理是城市管理體制、房地產管理體制的重大改革，是一種與房地產綜合開發(fā)、現代化生產方式相配套的綜合性管理;是隨著住房體制改革的推進而出現產權多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產業(yè)。物業(yè)管理是管理的一種，具備管理的一般屬性和特點。

1.物業(yè)管理發(fā)展過程中的問題

在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，會波及到很多不同性質的主體，主體間還會存在很多關系，比如：有行政管理方面、民事法律方面。由于在發(fā)展較滯后的地區(qū)，物業(yè)管理的制度較為落后，因此帶來了各種問題，比如說導致了各個主體之間不明確的權利義務關系，產權的關系也不夠明確，帶了的法律責任問題也不明晰。尤其是一些開發(fā)商與物業(yè)管理公司不能更好的各司其職，房地產在開發(fā)建設的時候由于各種原因留下了或多或少的工程質量問題，平時不明顯，但是很多都是在物業(yè)管理過程中凸顯出來的，這樣一來就使物業(yè)公司無辜承擔本來要有開發(fā)商承擔的責任，責任不明確的狀況就讓物業(yè)和業(yè)主間的矛盾更加惡化了。另外，物業(yè)管理主要涉及到物業(yè)公司和物業(yè)服務對象的利益。目前有兩個問題較為突出：物業(yè)收費比較難，收費的方式沒有規(guī)范化。由于前期房地產開發(fā)商和物業(yè)公司存在一些責任承擔的問題?，F在物業(yè)的以供水供電等的權利來強迫業(yè)主繳費。這樣就使雙方的矛盾加深，會導致紛爭的產生。

2.政府治理在物業(yè)管理中的作用

市場經濟從某種意義上說就是法制經濟，物業(yè)管理快速發(fā)展的前提和基礎就是要制定及實施規(guī)范合理的市場規(guī)則，加強行業(yè)立法，加大依法管理力度。制度也是一種公共產品，而且是稀缺的關鍵資源，政府應承擔起物業(yè)管理制度創(chuàng)新的推動者和主要設計者的職責。實際上，我們可以看到，在當前我國物業(yè)管理工作實踐中，政策法規(guī)發(fā)展滯后的情況是比較嚴重的，尤其是要在國家《物業(yè)管理條例》根本性立法中予以體現“準公共產品”的正確理念，回顧我國已經出臺的國務院和一些地方的物業(yè)管理條例，在這一點上還是比較欠缺的。西方發(fā)達國家在社區(qū)房屋管理有許多強制性的法規(guī)，用以維護社區(qū)、城區(qū)的公共環(huán)境和社會秩序，較好體現了準公共產品的立法理念和特點。從當前我國物業(yè)管理政策法規(guī)整體性看，應該說已經建立了大致的框架，主體法規(guī)已經具備，但是制度本身的層次性還不夠、配套法規(guī)還比較缺乏。規(guī)則之間的關系錯綜復雜，由于沒有一個科學立法理念作為整體指導，缺乏內在統(tǒng)一性，規(guī)則之間作用相互抵消，整個制度的效率必然受到影響。物業(yè)管理立法應以準公共產品的有效提供為理念，注重規(guī)則之間的協(xié)調和配合。目前我國關于物業(yè)管理的主要法律依據僅有：2003 年國務院制定的《物業(yè)管理條例》和建設部 2004 年制定的《物業(yè)企業(yè)質量管理辦法》、《業(yè)主臨時公約》、2005 年制定的《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》、《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》。這些已遠遠滯后于形勢的發(fā)展，雖然一些地區(qū)制定了一些地方性法規(guī)，但總體上看我國一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系，甚至有些規(guī)范性文件之間存在矛盾，造成實踐中無法可依及操作性差的困難。我國關于物業(yè)管理的法律體系仍顯出零散、不全面等方面的問題。

矛盾加深，會導致紛爭的產生。

3.加強物業(yè)管理的對策研究

3.1 進行資源優(yōu)化配置

在物業(yè)快速發(fā)展的今天，政府應該對其重視起來，使用積極扶植的措施來促進物業(yè)管理的市場化發(fā)展，推進物業(yè)管理的快速健康發(fā)展。推行物業(yè)競爭化發(fā)展，推進物業(yè)管理市場化。只有不斷競爭才會產生優(yōu)勝劣汰，才會使物業(yè)公司不斷進取，采用新的方式技術管理好物業(yè)，才能夠使物業(yè)管理增加新鮮的有用的東西。但是競爭化的發(fā)展還是需要政府的協(xié)助以及廣闊的市場，一些壟斷行為會阻礙物業(yè)的快速發(fā)展。所以政府應該根據本地實際情況來調控，對各個物業(yè)公司進行資源優(yōu)化配置，使物業(yè)的市場更加健康的發(fā)展。

3.2 轉變原有的消費觀念

許多業(yè)主要充分認識到過去的消費觀念已經過時了，現在物業(yè)管理公司是全新的科學化規(guī)范化的服務，是市場化發(fā)展的趨勢，物業(yè)公司就是為業(yè)主服務產生的，但這絕不是沒有回報的，物業(yè)公司和業(yè)主之間是合作的關系。各有各的權利與義務，互相尊重才能雙贏。消除對物業(yè)的誤解。正確認識物業(yè)管理，積極配合物業(yè)的管理，在沒有觸及自身利益時，與物業(yè)人員好好溝通，及時解決合作時產生的各種問題。主人翁的意識要重視。業(yè)主就是小區(qū)的主人翁，每個業(yè)主的生活環(huán)境質量都與這個小區(qū)聯(lián)系著，愛護自身生存的環(huán)境才能幸福的生活，因此每個主人翁的合理意識要加強。

3.3 加強市場觀念和服務意識

物業(yè)的需求才是物業(yè)發(fā)展的成品，對物業(yè)需求的進行服務是物管的本質。所以物業(yè)發(fā)展的根本就是物業(yè)公司要加強服務意識和市場的觀念。物業(yè)公司應該進行科學化的管理。使政企進行分開管理，加強物業(yè)公司的競爭力，積極推動物業(yè)公司的快速發(fā)展是物業(yè)在管理方面的問題。整個物業(yè)人員的能力、素質都是公司的形象代表。專業(yè)素養(yǎng)高、能力強的人才能夠更好的提升服務質量。因此，物業(yè)公司在選拔人才的時候要嚴格把好每一個環(huán)節(jié)，從根本上提升物業(yè)公司服務的滿意度。

4.結束語

目前物業(yè)是服務業(yè)中相當重要的部門，對增加就業(yè)率、提高生活環(huán)境的水平、促進居民合理消費有重要作用，國家應該對這樣的低能耗、無污染的行業(yè)進行鼓勵和支持。因此，我國應該對物業(yè)管理相關的法律法規(guī)在落實過程中不斷進行健全，只有這樣物業(yè)管理才能夠更加的規(guī)范化。專業(yè)水平和科學管理方法才能夠沿著上升的趨勢發(fā)展，才能夠帶動我國經濟的快速發(fā)展，構建和諧美好的文明城市。

參考文獻：

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