南京地區(qū)住宅項目單雙層地庫的選擇

高永耀

（南京金名城置業(yè)有限公司，江蘇 南京210019）

0 引言

在住宅項目中，地庫成本約占總成本的15%～30%，投資大，建設(shè)期長。 因此如何優(yōu)化設(shè)計，控制成本，做到經(jīng)濟適用，節(jié)能降耗，已成為住宅項目方案關(guān)注的重點。

地庫功能復(fù)雜，可優(yōu)化的內(nèi)容較多。 本文針對南京地區(qū)住宅項目做單層還是雙層地庫進行探討， 旨對雙層地庫在南京地區(qū)以及與南京地質(zhì)類似的其他地區(qū)的適用性及設(shè)計方法進行探討。

地庫成本高，開挖建設(shè)量大，需要解決抗浮、深基坑等問題，層數(shù)越少越好。 但是，實際項目中邊界條件不盡相同，如果一概而論做單層地庫，其結(jié)果不一定最經(jīng)濟。 此時需要根據(jù)具體情況，做多方案比較。 根據(jù)筆者的工作經(jīng)驗，南京地區(qū)的地庫單雙層選擇需要關(guān)注兩個情況：一是近年來，很多項目遠(yuǎn)離主城區(qū)， 容積率≥2.5， 戶均車位配比約1.2 輛，若做單層地庫，即使做成滿堂，也難以滿足停車指標(biāo)。此類情況，如果采用雙層地庫，則不需要滿堂布置即能滿足車位需求；同時在集中區(qū)域布置車庫， 避開樓棟間距非車位模數(shù)的停車低效區(qū)，極大地提高了停車效率，預(yù)留出來的區(qū)域，可以便利地布置小區(qū)景觀綠化、施工道路場地等，一舉多得，從宏觀上節(jié)約了建設(shè)成本；二是在水文地質(zhì)條件較好的區(qū)域，因雙層地庫引起的基坑支護、地庫抗浮、施工降水等問題，相對成本較低，加之同等面積土建成本，雙層地庫優(yōu)于單層的因素，做雙層地庫的綜合成本往往大大優(yōu)于單層地庫； 根據(jù)經(jīng)驗總結(jié)，此類項目，應(yīng)該優(yōu)先選擇雙層地庫。 現(xiàn)結(jié)合南京仙林地區(qū)某住宅項目地庫設(shè)計來分析闡述特定條件下雙層地庫的優(yōu)勢。

1 土建成本分析

先建立一個理論模型， 假設(shè)總建筑面積均為30 000 m2（圖1、圖2），分別做雙層地庫和單層地庫，其主要工程量數(shù)據(jù)如表1 所示。

圖1 單層地下室圖示

圖2 雙層地下室圖示

表1 地序工程量數(shù)據(jù) 單位：m2

（1）地庫底板：雙層面積為單層面積的一半，雙層地庫因埋深更深，水土反力較大，板厚與配筋大，其土建單方成本高于單層地庫；

（2）夾層板：雙層地庫中的夾層板，其荷載僅承受普通車位荷載，其單方成本約僅為普通頂板的一半；

（3）地庫頂板：承受覆土、消防車道、回車場等荷載，單雙層地庫單方成本區(qū)別不大。 雙層地庫面積為單層面積的一半。 且做雙層地庫時，可以做到非滿堂布置，景觀覆土、消防車道（回車場地）、管線埋深等可以人為避開地庫區(qū)域，地庫頂板不受此荷載，間接降低土建成本；

（4）地庫外墻：雙層地庫比單層地庫外墻面積增加（雙層：單層=3 300：2 300），因深度增加，單方土建成本有一定增加；，

（5）模板（含底板磚胎膜）成本：在結(jié)構(gòu)選型相同的情況下，因三種樓板面積差異明顯，雙層地庫成本優(yōu)勢明顯；

（6）防水面積：根據(jù)理論模型，雙層比單層防水面積少45%，成本優(yōu)勢明顯。 同時，防水面積的減少，也降低了滲漏幾率；

（7）人防因素：同一項目，其人防配建面積是固定的，當(dāng)做雙層地庫時，人防一般做在負(fù)二層，因負(fù)一層有荷載折減效應(yīng)，其結(jié)構(gòu)構(gòu)件和配筋量會相應(yīng)減少，單方成本低于單層地庫人防。

為進一步分析成本差異，將上述單雙層地庫模型進行實際設(shè)計，根據(jù)施工圖核算工程量可知：單層地庫土建單方成本為1 829 元，雙層地庫為1 467 元，差額為每方363 元。另對近年實際工程項目進行成本統(tǒng)計（近似條件，已建成的單層地庫4 個，雙層地庫4 個），雙層地庫低于單層地庫約400 元，其結(jié)論與理論模型基本一致。

在不考慮基坑支護、工程降水、抗浮措施的情況下，雙層地庫的總成本比單層地庫土建成本優(yōu)勢明顯，其單方成本差異約400 元。

2 地庫抗浮措施（抗拔樁）費用差異

（1）單層地庫：一般埋深5.3 m，抗浮水位按照室外地面下0.5 m 計算，水頭高度4.8 m，地庫自重基本滿足抗浮要求，一般不需要采取抗拔措施。 人防區(qū)層高較高，抗浮水頭產(chǎn)生的浮力略高于地庫自重（約1 m 水頭差），需要打少量抗拔樁；一般項目人防區(qū)在地庫中占比約25%～30%。

（2）雙層地庫：一般埋深8.6 m，水浮力大于地庫自重，往往需要采取抗浮措施。

以南京仙林某項目為例，總地庫建筑面積9 萬m2，若采用單層地庫方案，則有25%的區(qū)域需打抗拔樁，單方費用約50 元，總費用約112 萬；若采用雙層地庫方案，滿堂需打抗拔樁，單方費用約80 元/ m2，總費用約730 萬，兩者差額約620 萬。

3 基坑降水

對于地勢較高、土質(zhì)較好的區(qū)域（如南京城東、浦口新城、仙林等區(qū)域），地下水位較低，基坑開挖時主要為大氣補水和土層自然含水，采用坡頂截水和坑底排水方法可以滿足施工期間降水要求，整體費用較低，對地庫總體成本影響很小。

以上述仙林某項目為例， 采用雙層地庫方案，基坑開挖深度約8 m，因地勢較高，土質(zhì)干硬，水位較低，施工期間采用截水明排方式，開挖過程中未見地下水，降水費用約90 萬元，對于總體成本影響很小。

4 基坑支護

基坑支護費用是單雙層地庫成本差異的重要影響因素，與其支護形式有直接關(guān)系。 而其可采取的形式又與地質(zhì)條件和周邊環(huán)境、現(xiàn)場施工組織有直接關(guān)聯(lián)。

4.1 土質(zhì)情況

土質(zhì)越好，可以采取的措施越簡單，其成本越低；各開挖方式成本比較：自然放坡＜掛網(wǎng)噴漿＜土釘墻＜支護樁。

4.2 周邊環(huán)境

主要是周邊市政道路、地鐵、臨近周邊建筑等，這些場外因素決定了現(xiàn)場是否有足夠的水平距離進行放坡，從而直接影響基坑支護成本。

4.3 場地布置

主要指基坑開挖期間的場地及道路布置、施工工序交叉等內(nèi)容，這些因素需要在施工策劃中合理安排，盡量為基坑放坡提供條件，減少人為高邊坡，降低基坑支護成本。

4.4 南京地區(qū)地質(zhì)條件與基坑支護形式

南京地區(qū)地形起伏變化很大，地質(zhì)地貌復(fù)雜多變。 有山峰、丘陵、階地、坳溝，有河塘、秦淮河故河道、長江漫灘等。 根據(jù)統(tǒng)計，丘陵區(qū)域占比約60%，總體屬于丘陵地帶。

對于目前建設(shè)項目較多的熱點區(qū)域，大體分為兩類：①河西、下關(guān)、江寧、浦口沿江等區(qū)域，此類區(qū)域地勢較低，地下水位較高，開挖范圍土質(zhì)較差，多為淤泥質(zhì)土， 基坑支護往往需要采用支護樁形式，成本較高；②浦口靠近老山區(qū)域、板橋等崗地階地區(qū)域、仙林等丘陵山脈區(qū)域、城東紫荊山及周邊山體余脈區(qū)域，此類區(qū)域地勢較高，地下水位較低，開挖范圍土質(zhì)較好，多為干硬性粘土，甚至是巖石層，做雙層地庫時，深基坑支護可采用放坡、土釘墻等方式，形式簡單，工期較短，費用較低。

根據(jù)近年項目統(tǒng)計，做雙層地庫時，南京地區(qū)常用的基坑支護形式延米單價大致如下：①放坡+掛網(wǎng)噴漿，約900 元/m2；②土釘支護，約2 300 元/m2；③圍護樁，約9 000～10 000 元m2。

綜上可見，在南京地區(qū)，特別是上述第②種情況丘陵和崗地區(qū)域，深基坑支護措施簡單，費用低，雙層地庫具有很大的成本優(yōu)勢。

以上述仙林某項目為例， 采用雙層地庫方案，基坑開挖深度約8 m，總支護周長約1 600 m，因水位地質(zhì)條件良好、周邊施工場地寬闊，大部分區(qū)域可以采用放坡+掛網(wǎng)噴漿方式解決，其余采用土釘墻解決，個別垂直高邊坡采用圍護樁方式，基坑支護總費用約420 萬元，在地庫總成本中占比很少。

此項目單雙層地庫方案綜合成本比較見表2，按照地庫面積9 萬m2計算， 雙層地庫方案共節(jié)約2 470 萬元，成本優(yōu)勢明顯。

表2 單、雙層地庫方案綜合成本比較 單位：萬

5 結(jié)語

在住宅項目地庫方案比選中， 對于南京丘陵、崗地區(qū)域，由于基坑支護、抗浮、降水等措施相對簡單，費用低廉，在整個地庫成本中占比較小。 因此，雙層地庫比單層地庫有很大的經(jīng)濟優(yōu)勢，應(yīng)該優(yōu)先考慮。