中國房地產(chǎn)開發(fā)和投資經(jīng)濟(jì)分析

濟(jì)南市土地儲備交易中心 王蒙

面對逐年拓展的房地產(chǎn)市場，要把握正確的投資方向，就要對于人口結(jié)構(gòu)有充分認(rèn)識，分析人口流動狀況，并對市場貨幣因素加以判斷。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性決定了其會隨著貨幣投放量的增大而使房地產(chǎn)市場膨脹。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎到國計民生，這種只漲不跌的狀態(tài)使其成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然國家采取多項措施試圖抑制房價上漲，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但是，要在滿足人民住房需求的同時，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就需要著力于房地產(chǎn)開發(fā)與投資經(jīng)濟(jì)的分析。

一、房地產(chǎn)市場的影響因素

(一)房地產(chǎn)市場與人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系

根據(jù)對2013年中國人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，住房需求上漲主要是受到房地產(chǎn)投機(jī)的影響，但進(jìn)入到2014年，住房購買則以自主性需求為主。根據(jù)第六次人口普查結(jié)果對中國人口的年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，現(xiàn)在的20～24歲人口超過一億，將是近三年的主要購房群體，因為這部分群體正面臨著結(jié)婚、生育。這就足以說明房價還在持續(xù)上漲的原因，也說明了要滿足如此大的群體的住房需求，住房仍存在著供不應(yīng)求的現(xiàn)象。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國商品房銷售面積以24.2%的速度增長，而銷售額也以31.5%的速度增長，居高不下。直到2014年年底，商品房銷售面積以及銷售額都不斷刷新歷史新高。這就足以證明，人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重要影響因素之一。

(二)房地產(chǎn)市場與人口流動的關(guān)系

信息技術(shù)的發(fā)展，人們越來越多地涌向大城市，導(dǎo)致城市房屋需求量增大，這是城市房價上漲的一項重要因素?？紤]到當(dāng)今社會的信息化發(fā)展，大量年輕人向大城市匯聚而來，導(dǎo)致這些地方的住房需求還是比較旺盛。以北京為例。雖然有關(guān)人士預(yù)測，北京生活成本相對較高，部分群體會向廣東省流動，但是，截至到2014年年底，北京新增就業(yè)為32萬人，這個數(shù)字足以說明，北京的住房需求量還在增大。從北京小學(xué)的招生人數(shù)來看，從2009年至2014年之間，招生人數(shù)增長了78%，可想而知，在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的商品房房價上漲速度是最快的。雖然關(guān)于房地產(chǎn)的各種調(diào)控政策不斷出臺，包括限制房貸政策、限購政策等等，卻都沒有抑制不斷上漲的購房需求量。特別是一些新出臺的政策，并不具備實施的環(huán)境條件。

(三)房地產(chǎn)市場與市場貨幣因素的關(guān)系

針對于房地產(chǎn)調(diào)控，國家有關(guān)部門從2011年開始就出臺了各項措施，但是房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)并沒有改變，其中的一項重要因素就在于國家調(diào)整了貨幣政策。自2012年以來中國的貨幣政策開始放寬，但這并不是人為決定的，而是受到出口的影響。國家有關(guān)部門一再聲明，鼓勵經(jīng)濟(jì)實體和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，不鼓勵房地產(chǎn)投資。但是，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性意味著只要貨幣政策放寬，房價就會看漲。房地產(chǎn)銷售額的增長速度與貨幣的增長速度是一致的。房價走勢也會受到銀行利率的影響，當(dāng)利率上漲，房價就會下跌，反之，利率降低，房價就會上漲。雖然房地產(chǎn)市場會受到貨幣政策的影響，但是貨幣政策作為國家的宏觀政策，受出口影響頗多。這就意味著，通貨膨脹、美國貨幣對人民幣的外匯比率、美國貨幣的升息還是降息以及防控政策的調(diào)整等等，都在影響到貨幣的同時，對房地產(chǎn)市場存在著間接的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與投資經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷投入和產(chǎn)出的過程，周期較長，卻可以獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，且房地產(chǎn)投資雖然會隨著市場調(diào)節(jié)、國家政策的變化而有所調(diào)整，但是，相應(yīng)地也會出臺保障措施，因此房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)健性。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，就要相應(yīng)地降低投資成本，并獲得更多的正面利益。

(一)以宏觀調(diào)控平穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資的獲益程度受到社會性因素、政策性因素等等的影響，要確保房地產(chǎn)投資處于平穩(wěn)狀態(tài)，就要強(qiáng)化宏觀調(diào)控的影響力，比如貨幣政策具有強(qiáng)大的調(diào)控力量，通過提高銀行匯率，緊縮銀根，可以對于房地產(chǎn)投資發(fā)揮一定程度的抑制作用。

從房地產(chǎn)市場的角度而言，不僅土地價格提高了，銀行的融資環(huán)境也相對緊張。為了提高行業(yè)競爭力，就要調(diào)整融資渠道，提高融資能力。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的融資成本并不是等同劃一，而是呈現(xiàn)出參差不齊的局面。比如，大型的房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本相對較低，一般不會超過3%，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資成本就相對較高，幾乎都會超過10%，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至于可以達(dá)到近20%。存在著融資不利，在無法獲得銀行貸款的情況下，就要采取直接融資方式獲得投資。

(二)根據(jù)交通布局進(jìn)行房地產(chǎn)投資

中國高鐵事業(yè)的發(fā)展，會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生改變。目前高鐵還沒有建成網(wǎng)絡(luò)格局，而僅僅是線性連接，隨著高速鐵路網(wǎng)的形成，中國的經(jīng)濟(jì)格局將由高鐵網(wǎng)絡(luò)連接，貫穿各個城市之間。目前的房地產(chǎn)開發(fā)投資一般是在一線城市和二線城市，從人口流動的角度考慮，大城市涌入的人口數(shù)量較多。但是，隨著中國交通事業(yè)的快速發(fā)展，緊鄰大城市周邊的中小城市也會成為人口的聚居地。特別是現(xiàn)代人具有越來越強(qiáng)的生態(tài)環(huán)境意識，如果乘坐地鐵僅僅需要二十分鐘就可以到中心城市，他們寧愿居住在環(huán)境良好而居住舒適的中小城市。當(dāng)然，這要依賴于大城市的對于周邊中小城市的輻射率。著眼于城市交通事業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃未來的投資方向，可以把握良好的房地產(chǎn)投資機(jī)會。

[1]朱英姿，楊斌.房地產(chǎn)價格周期的宏觀分析[EB／OL].中國金融學(xué)術(shù)研究網(wǎng)(CFRN)工作論文，2011

[2]高鐵梅.計量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京:清華大學(xué)出版社，2009