商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)與防范

江蘇銀行揚(yáng)州分行　高強(qiáng)

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)與防范

江蘇銀行揚(yáng)州分行高強(qiáng)

摘要:就目前我國對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究而言，明顯還處于一個(gè)初級(jí)的階段。作為銀行業(yè)，如何有效的加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與防范是當(dāng)下最為重要的課題之一。本文對(duì)我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，并提出了相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范

作為金融業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理必然是商業(yè)銀行管理工作中的一個(gè)永久的話題。對(duì)于商業(yè)銀行來說，信貸資產(chǎn)是其主要的收益來源，房地產(chǎn)貸款一直被商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，隨著近年來我國房地產(chǎn)“資產(chǎn)泡沫”問題越來越嚴(yán)重，信貸的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率迅猛的提升，如果商業(yè)銀行對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足的話，將可能遭受極大的資金損失。因此，對(duì)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，是目前商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。只有對(duì)此進(jìn)行有效的防范，才能夠讓信貸資金的安全得到保障、房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)得到控制，從而才能讓商業(yè)銀行的安全運(yùn)營得到維持。

一、風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)市場風(fēng)險(xiǎn)

就全球房地產(chǎn)市場目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，房價(jià)的不斷上漲其根本的原因是獲得了金融的支持（如房價(jià)在短期內(nèi)的迅猛飆升，便是銀行信貸支持的結(jié)果）。在我國，隨著銀行信貸的不斷支持，房地產(chǎn)價(jià)格近年來出現(xiàn)了快速的上漲，而過快的上漲速度，極容易造成市場價(jià)格偏離于真實(shí)價(jià)值，然而引起資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象發(fā)生。在國家長期處于低利率的情況之下，房地長市場形成了一個(gè)短期“一片大好”的假象，一旦進(jìn)入到加息通道，如果在宏觀調(diào)控不利的情況下，之前所形成的資產(chǎn)泡沫極容易遭到破滅（比如次貸危機(jī)），房地產(chǎn)的價(jià)格則必然會(huì)隨之下跌，而作為抵押物的房地產(chǎn)便會(huì)遭到貶值的災(zāi)難，而銀行最終也會(huì)受到很大的損失。

(二)信用風(fēng)險(xiǎn)

所謂信用風(fēng)險(xiǎn)，即是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無力償還或者不愿意償還，導(dǎo)致商業(yè)銀行不能按時(shí)的收回房地產(chǎn)貸款的本息，從而形成壞賬、呆賬。而“還款意愿風(fēng)險(xiǎn)”與“還款能力風(fēng)險(xiǎn)”則是主要的表現(xiàn)形式。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，即是指由于國家對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策相關(guān)政策法律的更改以及一些不正確不完善的法律文件和意見而造成負(fù)債加大或資產(chǎn)價(jià)值下降的后果，這便是政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，也存在著一些有關(guān)銀行的法律問題得不到現(xiàn)有法律解決的現(xiàn)象，而法律的變動(dòng)將會(huì)對(duì)整個(gè)銀行業(yè)帶來極大的影響（如增加銀行的成本等）。

二、防范措施

(一)完善操作體系

在操作上，應(yīng)該盡量避免違規(guī)的操作出現(xiàn)。首先，對(duì)政策的執(zhí)行一定要加大力度，對(duì)相關(guān)信貸申請(qǐng)人的申請(qǐng)資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查。其次，商業(yè)銀行內(nèi)部一定要對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管的力度，對(duì)那些違反規(guī)章制度的信貸工作人員要嚴(yán)格的處理，不斷的增強(qiáng)商業(yè)銀行“防腐拒變”的能力。最后，在風(fēng)險(xiǎn)管理上并不能只是依靠人工來進(jìn)行控制，而應(yīng)該開發(fā)與使用具有國際標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量工具。如今在國際上已經(jīng)出現(xiàn)了很多如“Logistic”一樣的回歸模型或者神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等信用評(píng)估的技術(shù)，這些都值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)金融形式不斷變化的情況下，應(yīng)該始終堅(jiān)持信貸審批制度的標(biāo)準(zhǔn)化。另外，應(yīng)該加強(qiáng)貸后的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，根據(jù)信貸對(duì)象的資金用途來建立起科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控流程，對(duì)其實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)控。同時(shí)，在一些極容易發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控點(diǎn)的設(shè)置，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃，以此來保證一旦發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠及時(shí)、迅速的采取應(yīng)急措施，從而有效的防止損失的擴(kuò)大。

(二)住房抵押貸款實(shí)現(xiàn)“證券化”

在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)信貸市場當(dāng)中，無論是開放商還是承包商以及房產(chǎn)購買者，在資金的獲取上都需要通過商業(yè)銀行間接融資的方式來實(shí)現(xiàn)。在這種融資渠道十分狹窄的形勢下，房地產(chǎn)信貸市場中就很容易出現(xiàn)各類的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)向商業(yè)銀行富集。同時(shí)，雖然居民的高儲(chǔ)蓄率讓商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，但也將導(dǎo)致商行在資金的發(fā)放與取得的渠道上陷入過于單一的局面。而隨著房產(chǎn)加個(gè)與利率的不斷波動(dòng)，將要求房地產(chǎn)信貸市場尋找出風(fēng)險(xiǎn)分散的渠道。通過成熟金融市場經(jīng)驗(yàn)的借鑒，抵押貸款的“證券化”必然是分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化將有兩個(gè)好處：一是這種證券化的手段能夠通過加速信貸資金回籠和擴(kuò)大資金來源來有效的改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債比例的結(jié)構(gòu)，從而從根本上行保證房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性與安全性；二是通過證券化的手段，商業(yè)銀行能夠通過證券市場來將房地產(chǎn)低壓貸款中存在的信用風(fēng)險(xiǎn)有效的分散到證券投資者當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)度的降低。

(三)建立個(gè)人信用評(píng)估模型

就目前的情況來看，商業(yè)銀行對(duì)于借款人未來的資信狀況將很難得到有效的控制。因此，借款人歷史的信用記錄與現(xiàn)時(shí)的資產(chǎn)收入狀況將成為貸款審核過程中風(fēng)險(xiǎn)控制與防范工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，充分的挖掘、利用貸款客戶的個(gè)人信息、歷史數(shù)據(jù)、信用記錄等，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)住房貸款客戶的信用評(píng)價(jià)，通過研究來完善個(gè)人住房貸款客戶的信用評(píng)分卡。其次，要充分的利用個(gè)人信貸系統(tǒng)，并建立起相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的信用平分模型。同時(shí)，要完善個(gè)人征信系統(tǒng)，增加個(gè)人客戶信息渠道、做到客戶信息共享。另外，應(yīng)杜絕違規(guī)違法的行為發(fā)生（如借款人利用銀行間信息相互封閉而投機(jī)炒作、提供虛假資信、逃廢債）。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)市場不但是商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的一個(gè)重要領(lǐng)域，也逐漸的對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了越來越大的影響。因此，房地產(chǎn)信貸不但關(guān)系到了商業(yè)銀行的利益，它更關(guān)系到了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙婉婷.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究[D].西安建筑科技大學(xué), 2013

[2]王健.趨緊房地產(chǎn)政策下我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究[D].東北師范大學(xué),2012