淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理存在問題及對策

南寧市賓陽城建集團 伍明新

建國以來，伴隨著三十多年來市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從起步到逐漸壯大，目前已經(jīng)成為推動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著越來越重要的推動經(jīng)濟發(fā)展的作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與國民生產(chǎn)總值的比重，是衡量房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展中作用的指標，這個指標1998年為4.6%，2013年已經(jīng)超過15%，從此可以分析，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越大，地位越來越凸顯，支柱產(chǎn)業(yè)的地位不斷加強和鞏固。與市場地位對稱的是，房地產(chǎn)籌融資管理卻存在諸多困難，現(xiàn)狀不容樂觀。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理現(xiàn)狀

總體而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)籌融資渠道狹窄、融資困難，特別是直接融資難度非常大，目前直接融資量比重很低，還不到兩成。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險、高收益的特點，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和住宅按揭貸款的管理越來越嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一次清洗，資金實力較弱的企業(yè)將被競爭出局、黨的十八屆三中全會以來，金融市場面臨著市場化改革，對房地產(chǎn)籌融資的影響還不是很明朗，房地產(chǎn)企業(yè)如何解決融資難題仍將是重要的研究課題。

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)籌融資表現(xiàn)出兩個明顯特點：一是銀行資金占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要有三個方面：自身、銀行、客戶，按照近些年的趨勢分析，自籌資金和來自客戶的預(yù)售款和定金的比重逐年增加，銀行貸款比重逐年降低，但是，由于客戶購買房產(chǎn)的資金多數(shù)來自房貸，歸根結(jié)底，房地產(chǎn)資金總量的一半以上來自銀行。二是房地產(chǎn)金融市場逐漸發(fā)達，房地產(chǎn)金融市場長期處于疲軟狀態(tài)，融資渠道難以拓展，而金融市場開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的步伐也在加快，比如資金信托計劃經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的比較重要的渠道，2013年初我國房地產(chǎn)信托存量已經(jīng)達到1萬億元以上的規(guī)模。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資存在的問題

(一)過度依賴銀行貸款增加了資金風(fēng)險

近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達七成以上，這種局面對企業(yè)而言，使資金實力弱的企業(yè)進軍房地產(chǎn)市場，不利于整個行業(yè)的發(fā)展；對銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險不匹配，實質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進一步擴大信托融資量，其實，上市融資的債務(wù)負擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實。

(二)政府宏觀調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度

房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺的宏觀政策較為謹慎，特別針對海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)進行了嚴格的限制，限制了海外資金比例，嚴格了審批和監(jiān)督，使海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實現(xiàn)，這是當前也是今后一個時期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個難題。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)對資金的長時間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)

目前，我國房地產(chǎn)金融市場開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因為生產(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費者和社會的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險發(fā)生，國家會采取更加嚴厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)強化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠發(fā)達、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項措施。

(一)拓寬融資渠道，降低對銀行貸款的過渡依賴

黨的十八屆三中全會對金融市場進行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進一步放松，金融市場將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機遇，探索新的融資渠道，比如，有實力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進一步擴大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動問題導(dǎo)致風(fēng)險。同時，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動向，抓住機會，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)，避免因財務(wù)杠桿產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點導(dǎo)致企業(yè)資金負債率居高不下，甚至高達八成以上，盡管較高的資金負債率對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進一步強化資金管理，并預(yù)測未來一段時間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當加強運作，進行科學(xué)的理財計劃，長期資金可適當延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略，有效避免周期經(jīng)營的各類風(fēng)險

每個行業(yè)都具有周期性，蕭條、發(fā)展、高漲、停滯反復(fù)循環(huán)，針對行業(yè)發(fā)展周期性帶來的風(fēng)險，不少企業(yè)采取了反周期戰(zhàn)略，就是在蕭條時期擴大基礎(chǔ)規(guī)模，在高漲時期擴大經(jīng)營，以此避免波動性和不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)也可采取反周期戰(zhàn)略，在蕭條時期，根據(jù)財力購置土地備用，將生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)?？刂圃谳^低的水平，以維持企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，等到行業(yè)復(fù)蘇時期，充分利用購置的土地，及時擴大生產(chǎn)規(guī)模，降低生產(chǎn)成本，提升行業(yè)競爭力，進而贏得發(fā)展空間。

房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的諸多影響因素大多出于政策和國家宏觀層面，企業(yè)無法掌控和改變，如何在逆境中生存發(fā)展才是房地產(chǎn)企業(yè)研究的課題。企業(yè)只有根據(jù)自身實際情況，在法律法規(guī)框架內(nèi)，準確把握行業(yè)發(fā)展周期性規(guī)律，采用巧妙的技巧，搶抓歷史機遇，拓寬融資渠道，加強籌融資管理，最大限度避免金融風(fēng)險，才能在競爭中獲取優(yōu)勢，這是企業(yè)生存之道，也是發(fā)展之道。

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