工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關性分析

新華通訊社 史金明

受到全球經(jīng)濟下行的壓力，中國經(jīng)濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產(chǎn)價格指數(shù)持續(xù)回落，有經(jīng)濟學家分析認為中國房地產(chǎn)市場在這一年已經(jīng)進入了中長期拐點。與此同時，持續(xù)回落的大宗商品價格在2014年出現(xiàn)了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產(chǎn)品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產(chǎn)品與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，由于這些商品基本上是房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯(lián)系的。通過研究大宗商品的價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的關系，就有機會找到他們之間的聯(lián)系，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價格指數(shù)的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規(guī)避市場變動給宏觀經(jīng)濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關性。

本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產(chǎn)市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨引入國內(nèi)期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規(guī)避市場系統(tǒng)性風險給大家?guī)淼膿p失，并使得房地產(chǎn)市場回歸理性。

影響房地產(chǎn)價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規(guī)模、土地與建設成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經(jīng)濟發(fā)展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業(yè)政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產(chǎn)價格的上漲，而穩(wěn)定的社會環(huán)境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產(chǎn)生積極影響，當房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發(fā)商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發(fā)商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產(chǎn)生抑制作用。

而我們所研究的工業(yè)產(chǎn)品作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游原料，其對房價產(chǎn)生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現(xiàn)出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環(huán)境下，工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產(chǎn)市場向上游工業(yè)品市場傳導，反映在統(tǒng)計結(jié)果中就是房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業(yè)品市場向下游房地產(chǎn)市場流動，在統(tǒng)計分析結(jié)果中就應當表現(xiàn)為工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)是房地產(chǎn)價格指數(shù)的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。

一、實證分析

在分析分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者購進價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)相關性時，我從國家統(tǒng)計局網(wǎng)站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，在Wind數(shù)據(jù)庫中獲取了同時期的全國房地產(chǎn)價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，為了使結(jié)果更加可信，我還選擇了工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)體系中分行業(yè)的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數(shù)加入到分析中。下文中，工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數(shù)用JZPPI表示，房地產(chǎn)價格指數(shù)用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johan?sen協(xié)整檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等模型。

(一)單位根檢驗

對于時間序列，如果它是平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將不會表現(xiàn)出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產(chǎn)生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關系。所以，為了防止出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩(wěn)的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。

在檢驗中，我們先從水平階數(shù)開始檢驗。發(fā)現(xiàn)在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根；而JZPPI在I(0)的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩(wěn)的，即有95%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根。可見三組變量滿足同階單整的要求，為水平平穩(wěn)序列，可進行后續(xù)操作。

(二)向量自回歸檢驗

向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經(jīng)濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優(yōu)滯后階數(shù)，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統(tǒng)默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優(yōu)化，本文得出EPI與PPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，EPI與JZPPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。

(三)Johansen協(xié)整檢驗

因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩(wěn)序列，在水平狀態(tài)下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協(xié)整檢驗。

經(jīng)VAR檢驗，EPI與PPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，因此在進行Johan?sen協(xié)整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結(jié)果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協(xié)整關系。而EPI與JZPPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此在進行Johansen協(xié)整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。結(jié)果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協(xié)整關系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協(xié)整關系。

(四)格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關系,即如果同時利用X和Y的過去值來對Y進行預測比單用Y的過去值來進行預測所產(chǎn)生的預測誤差更小的話,則認為“變量X是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X到Y(jié)的因果關系”。結(jié)合本篇文章所研究的內(nèi)容，根據(jù)向量自回歸模型的AIC值最小原則,EPI與PPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為7,EPI與JZPPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此他們在進行格蘭杰因果關系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。

1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數(shù)為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.2385，大于0.05，所以該假設被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0278，小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。

2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數(shù)為3時，“JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0517，大于0.05，所以該假設被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。

綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結(jié)果，說明在這一階段我國房地產(chǎn)市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產(chǎn)的大量需求導致商品房和土地供不應求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內(nèi)外資本紛紛涌入房地產(chǎn)領域，催生建筑熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產(chǎn)市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產(chǎn)的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。

由此可以初步判斷，房地產(chǎn)價格指數(shù)相對工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產(chǎn)品的供求關系發(fā)生變化，如房地產(chǎn)市場由供不應求變?yōu)楣┻^于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產(chǎn)價格的變化就會由需求拉動變?yōu)槌杀掘?qū)動，PPI與EPI的相關性也就會隨之變化，最有可能出現(xiàn)的結(jié)果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現(xiàn)PPI先于EPI指標發(fā)生變化。所以，分析兩個經(jīng)濟指標的相互關系，宏觀經(jīng)濟狀況和微觀的供求關系是不可忽視的因素。

二、文章總結(jié)

本文以實證分析為基礎，從理論上簡述了影響房地產(chǎn)價格指數(shù)的因素，以及工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相互關系，再根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)，從實證角度證明這兩者是存在相互關系的，并且房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因。但由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自誕生以來一直處于供不應求的狀態(tài)，因此不排除房地產(chǎn)價格的先導性是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結(jié)果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關系是否發(fā)生變化，還需要進一步分析。

了解了現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相互關系，我們可以使用房地產(chǎn)價格指數(shù)作為工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，涉及行業(yè)面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業(yè)、消費者和投資人的高度關注，如何促使我國房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展，需要我們持續(xù)關注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具,是以未來某個時刻的某個地區(qū)的商品房價格指數(shù)為標的的標準化期貨合約交易，可以發(fā)揮套期保值、對沖風險、價格發(fā)現(xiàn)與預期、優(yōu)化資產(chǎn)配置等重要作用，因此房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現(xiàn)貨房地產(chǎn)價格波動起到一定抑制作用。

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