影響我國房地產價格的因素分析

□孔維佳

一、房地產市場受住房制度改革的影響

建國以后，大概有40年的時間，我國一直采用的是單位分房制度。所謂單位分房就是單位根據職工在單位里的工作年限、學歷、職稱等不同的層次，一般實行“打分”的方法，給職工分房住，房子的所有權歸單位，本單位職工沒有對房屋的買賣權。也就是說，在當時的環(huán)境下是不存在住房市場的。

《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》于1998年由國務院頒布實施，為了能讓房地產業(yè)成為國家的支柱產業(yè)，使房地產業(yè)成為我國新的經濟增長點，該《通知》明確指出把城市里以前的分房制度改為房屋買賣制。為了能讓該政策的實施更為有效，國家又相繼出臺了一系列與之相配套的新政策，來支持該政策的實施。例如居民購房時可以申請銀行貸款，并且貸款實行利率優(yōu)惠政策等。這些新的政策的實施，有效刺激了我國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展。

住房制度改革和鼓勵住房消費的政策，極大地刺激了房地產市場的快速發(fā)展。1999年的住房銷售面積為1．18 億平方米，住房銷售金額為2，188 億人民幣;而2009年的住房銷售面積為8．5 億平方米，住房銷售金額為36，763 億人民幣。在房改后的11年里，中國的住房銷售面積和銷售金額分別增長了6 倍和15 倍。這些數據充分反映了住房制度改革之后中國房地產市場取得的巨大成就。

在實施新的住房政策的同時，又出現了許多新的問題。舉一個簡單的例子，到2008年左右經濟適用住房投資僅僅占房地產投資比例的3%左右。保障性住房的投資占總住房投資的比重越來越小了。出現這種情況的原因是由于住房改革前我國的住房制度是高度福利化的，而住房制度改革后我國的住房制度又變得高度市場化，可以說這是從一個極端情況走到了另一個極端情況。

當然政府對這一問題是看在眼里的，這一問題的出現主要是因為政府過分依賴房地產市場，而忽略了政府在房地產市場中的導向作用。因此，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24 號文件)于2007年頒布實施。在該文件中政府對住房制度進行了修改，更大程度上對保障房建設給予了關注，與此同時有關部門開始研究制訂《住房保障法》。綜上分析，不難看出我國的房地產制度還不完善，還需要不斷改進，才能適應不斷發(fā)展的房地產市場。未來的房地產制度必然會影響房地產業(yè)的發(fā)展和走向，因此研究我國的房地產制度是分析房地產業(yè)發(fā)展趨勢所必須考慮的問題。

二、財政稅收體制對房地產的影響

在現階段中國房價的上漲過程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分稅制改革也是不得不提的。由于分稅制的存在，使地方政府與中央政府在房地產調控的立場上出現較大的分歧，不僅影響到中央的房地產調控的權威，而且影響到房地產調控的效果。

住房制度改革使全國的房地產市場漸漸開始活躍起來。通過以下數據我們不難看出房地產市場的活躍程度:1998年，我國房地產的收入僅為67 億元;2009年地方政府出讓土地收入為1．2 億元，而2009年地方財政收入總額為3 萬多億元;在一些地方，土地的收入已占到地方財政收入的50%以上。通過這一事實，我們可以看到，土地已成為各地方政府主要的財政收入之一。

地方政府對土地的財政收益不僅僅表現在土地收益上，也表現在整個的房地產交易過程當中。據不完全統計，我國的土地費用占到房地產價格的20% ～40%，政府的稅收占到了房地產總價格的30% ～40%。如果這樣算來地方政府在土地上的收入幾乎占了整個房地產價格的七八成之多。由此看來，房地產已成為地方政府收入的主要支柱之一，房地產所帶來的巨大財富大都進入地方政府和房地產相關部門的口袋。

三、城市化的發(fā)展拉動住房消費的增長速度

在城市發(fā)展的不同階段里，住房問題也表現出不同的形式來，住房問題的矛盾程度也不盡相同。根據以往的經驗我們可以知道，在城市化加速的前后，住房問題的矛盾最為突出。

改革開放加速了我國的城市化進程。城市化進程的速度之快，我們通過以下數據可以說明:1978年的城市化進程為11．9%;1998年城市化進程為30．1%;1998年后，我國進行了戶籍制度改革，這一改革加速了我國的城市化進程的速度，2009年，我國的城市化進程水平已達到45．68%。在十年里城市化率增加了15 個百分點。大量的農民成為了新市民，這也加快了房地產業(yè)的發(fā)展速度。

總之，城市化是迄今為止推動中國房價上漲的主要因素，但未來城市化對中國經濟增長的貢獻及對房地產市場的作用將降低。

四、人口紅利刺激房價上漲

“人口紅利”能夠促進房地產的發(fā)展，這一說法已經被人們所認可。隨著時間的推移，我國的人口出現以下發(fā)展趨勢:1949年，我國的少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比總和為60%，勞動人口占總人口的比例為40%;1964年，我國的少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比總和為80%，勞動人口占總人口的比例為20%;20 世紀60年代～80年代初，勞動人口占總人口的比例迅速上升，勞動人口占總人口的比例由20%上升至40%以上;1982年以后，中國的少兒撫養(yǎng)比一直在下降，2010年該比例增加到50%以上，預計最高峰將會出現在2015年左右，超過70%。勞動人口占總人口的比例以這種態(tài)勢發(fā)展，估計到2021年中國的勞動人口占總人口的比例將一直處在50%以上的水平。這種狀態(tài)，有利于房地產的快速發(fā)展，因此這一現象被人口學家稱之為“人口紅利”。

以上的數據表明，我國在很長的一段時間里，都將會處在“人口紅利”的狀態(tài)下，這也就說明了我國的房地產業(yè)將在“人口紅利”的作用下持續(xù)發(fā)展繁榮下去。

五、文化傳統對住房消費的影響

自2003年以后，各個國家都非常關注房價與收入的比例問題。根據各個國家的房地產發(fā)展的經驗，如果房價與收入的比例超過六倍時，一般被認為房價已經超標;如果房價與收入的比例超出十倍則被認為房價出現嚴重的泡沫。如果按照這個標準來衡量的話，早在2003年以前，中國的一些城市，像北京、上海、深圳等一線城市的房價，就已經出現嚴重的泡沫。到了2009年底，北京、上海的房價更是高的離譜，因為這兩個城市的房價與收入比已經超過15 倍。那么為什么五年前的較高的房價收入比并沒有使房價的發(fā)展趨勢得到改觀?而且還不斷創(chuàng)下歷史新高呢?其中必有其合理的因素支持，可從文化傳統的視角剖析該現象。

我國有這樣的傳統，年輕人結婚時父母一般都要給孩子買一套自己的婚房，這就是在網上人們熱議的“丈母娘推高了房價”，這樣的說法也是不無道理的。因為我國的傳統文化是儒家文化，而儒家文化的中心思想就是“家”，我們都知道維系“家”文化的橋梁是血緣，而維系“家”文化的物質載體就是房子(需要指出的是這里指的“房子”是有私有產權的房屋)。對于大多數中國人來說，有房才算有了家，沒有自己的房子就像是沒有根一樣。這種傳統思想是根深蒂固地扎根在每一個中國人的心里的。由此看來，中國的老傳統也是使房價居高不下的原因之一。

［1］曲波．房地產經濟波動理論與實證分析［M］．北京:中國大地出版社，2003

［2］中國人民銀行營業(yè)管理部課題組．北京市房地產市場研究——金融視角的分析［M］．北京:中國經濟出版社，2004

［3］錢瑛瑛．加息與住房價格走勢［J］．中國房地產，2005