淺談如何進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村交易市場(chǎng)

江蘇省寶應(yīng)縣氾水鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)中心 高克宏 華道林

在資本市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)交易屬于一項(xiàng)新穎的平臺(tái)，極大的推進(jìn)了產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新性。因產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是一種公開(kāi)公正公平的交易行為，所以在資本市場(chǎng)上起到了發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)和發(fā)現(xiàn)價(jià)格的作用。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的資本化交易，使資產(chǎn)價(jià)值或收取的利益得到最大化則是農(nóng)村資產(chǎn)資本化的本質(zhì)涵義，而想要更好的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化，最重要的就是要對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)上的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行不斷的創(chuàng)新改革。實(shí)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，極大的推進(jìn)了農(nóng)村的資本收入，有效的保障了農(nóng)民獲得土地流轉(zhuǎn)和增值收益，在很大程度上推進(jìn)了農(nóng)村資產(chǎn)資本化發(fā)展的速度。2014年8月22日，江蘇省揚(yáng)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)在寶應(yīng)縣召開(kāi)。揚(yáng)州市委副秘書(shū)長(zhǎng)、農(nóng)工辦主任黃為民，各縣市（區(qū)）農(nóng)工辦主任、分管主任參加，還觀摩了寶應(yīng)縣氾水鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息發(fā)布和產(chǎn)權(quán)交易大廳，并現(xiàn)場(chǎng)查閱了已交易的資料。市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)寶應(yīng)縣設(shè)立交易機(jī)構(gòu)、及時(shí)信息發(fā)布、規(guī)范交易運(yùn)作等做法給予高度肯定。

一、有關(guān)產(chǎn)權(quán)交易的理論

（一）產(chǎn)權(quán)的具體概括

在財(cái)產(chǎn)所屬權(quán)的基礎(chǔ)上形成了產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度中非?；A(chǔ)性的元素，很大程度上影響了市場(chǎng)的正常運(yùn)作，為了更好的展示主體對(duì)客體在權(quán)利、責(zé)任以及義務(wù)并將其和經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的關(guān)系進(jìn)行確定才提出了產(chǎn)權(quán)概念。站在從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)研究產(chǎn)權(quán)，可以更準(zhǔn)確的將收益或者受損的權(quán)利表達(dá)出來(lái)，是雙方的交易保持在均衡的狀態(tài)，因此可以看出產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)非常重要的社會(huì)工具。曾經(jīng)有人把產(chǎn)權(quán)定義為一種抽象的社會(huì)關(guān)系，而不是物質(zhì)或者事物，總的來(lái)講產(chǎn)權(quán)就是承擔(dān)了享受權(quán)益所需支付成本的自由或同意享受此產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)交易的內(nèi)涵及形成條件

產(chǎn)權(quán)交易是在建設(shè)實(shí)物所有權(quán)及轉(zhuǎn)讓權(quán)基礎(chǔ)之上形成的，產(chǎn)權(quán)交易不僅可以將實(shí)物整體進(jìn)行轉(zhuǎn)上，同時(shí)還能夠進(jìn)行變賣。所以，產(chǎn)權(quán)交易實(shí)際上就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的一項(xiàng)交易主體，將生產(chǎn)中的關(guān)鍵權(quán)利之間的聯(lián)系依據(jù)有償形式進(jìn)行轉(zhuǎn)上的全部過(guò)程，總稱市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

想要產(chǎn)權(quán)交易形成是需要特定的因素的，并不是隨便就可以形成的，產(chǎn)權(quán)交易必須具備價(jià)格機(jī)制為市場(chǎng)的基礎(chǔ)下進(jìn)行的。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)機(jī)制是可以不用執(zhí)行產(chǎn)權(quán)交易的，因?yàn)橹挥幸蕾囉谡拍軌蜻M(jìn)行經(jīng)濟(jì)資源的流動(dòng)，不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)可以掌控的。想要產(chǎn)權(quán)能夠順利的形成和發(fā)展，必須市場(chǎng)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從低級(jí)向著高級(jí)發(fā)展的過(guò)程則是產(chǎn)權(quán)交易的本質(zhì)涵義，目前，我國(guó)正針對(duì)產(chǎn)權(quán)交易制定相應(yīng)的社會(huì)主義體制，從而證實(shí)了產(chǎn)權(quán)交易即將定型。

二、針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易問(wèn)題的研究背景

在自然資源中土地是十分重要的一項(xiàng)，直接牽連著一切的生產(chǎn)需求，我國(guó)目前的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)機(jī)制還存在很多不足之處，嚴(yán)重阻礙了成立中國(guó)特色社會(huì)主義，隨著改革開(kāi)放的到來(lái)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)權(quán)交易作為市場(chǎng)中的一項(xiàng)要點(diǎn)也隨之得到了迅猛發(fā)展。

從2004年起，黨中央幾乎每年都會(huì)將以農(nóng)村為主體的文件進(jìn)行發(fā)布，這樣做可以更好的實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保證農(nóng)民自身的收入不斷提升，從而推進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)三農(nóng)政策實(shí)際執(zhí)行時(shí)，明顯的展現(xiàn)出了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)建設(shè)的重要意義，這是一個(gè)將農(nóng)村經(jīng)濟(jì)推向高潮的重要途徑，極大程度的影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)階段，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)還沒(méi)有健全，因此要素市場(chǎng)也得不到良好完善的釋放，其根本因素是交易成本超出預(yù)想導(dǎo)致的。怎樣將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府目前解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為的主要問(wèn)題就是：將其本身所包含的缺點(diǎn)避開(kāi)，積極優(yōu)化資源配置。產(chǎn)權(quán)交易在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部占有很重要位置，因農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易掛牌而形成，所要交易的具體物質(zhì)包含了：林業(yè)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等幾方面。成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所是我國(guó)第一家綜合性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，隨著此交易市場(chǎng)的形成，其他地區(qū)的交易所也不斷的成立，在此以后，各個(gè)省市都對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易模式不斷的研發(fā)創(chuàng)新，期望在未來(lái)農(nóng)村改革上做出力所能及幫助。

三、怎樣將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為規(guī)范

（一）完善機(jī)構(gòu)，配備人員

寶應(yīng)縣政府為了使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為得到良好的規(guī)范，成立了專屬農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會(huì)，同時(shí)還建設(shè)了寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站，交易服務(wù)站配備了專職工作人員，對(duì)全縣農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的信息發(fā)布、組織交易、產(chǎn)權(quán)鑒證、政策咨詢等服務(wù)負(fù)責(zé)。在此基礎(chǔ)上依托鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心掛牌成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站，屬縣農(nóng)交所分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息的收集、報(bào)送、交易咨詢和單項(xiàng)評(píng)估價(jià)在10萬(wàn)元以下的產(chǎn)權(quán)交易。同時(shí)建立了縣、鎮(zhèn)，村同時(shí)針對(duì)縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)制定了信息隊(duì)伍，成立了一條專屬的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將社會(huì)資本及農(nóng)戶在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易最后的距離徹底的拉近，使機(jī)構(gòu)銜接徹底得到實(shí)現(xiàn)，從而為推進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易工作的順利開(kāi)展打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

（二）出臺(tái)政策，明確要求

寶應(yīng)縣政府為了加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的管理力度，專門制定了《寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，充分發(fā)揮法律的保護(hù)功能，另外還要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)工作，提升人們對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的認(rèn)識(shí)。通過(guò)上述文件的的發(fā)行，我們可以更深入的了解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的具體法律流程，同時(shí)還清楚的認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心所要承擔(dān)的責(zé)任，文件內(nèi)容中明確指出產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所管理范圍內(nèi)的工作，是產(chǎn)權(quán)交易的準(zhǔn)備工作，通常情況下是指產(chǎn)權(quán)交易之前的一些信息處理工作，而產(chǎn)權(quán)交易所的工作就是做好交易過(guò)程中的具體事情，兩者之間相互輔助。要想促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)工作的快速發(fā)展，縣委的工作人員還制定了一些有關(guān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作的考評(píng)制度，并依照可定義、可量化、可考核、可追究等要求，從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易前置審批、委托申請(qǐng)、信息發(fā)布、組織交易、成交簽約、交易鑒證等環(huán)節(jié)制定考核細(xì)則，采取由縣經(jīng)管站平時(shí)查評(píng)、年終農(nóng)工辦按考評(píng)辦法進(jìn)行綜合績(jī)效評(píng)估。

（三）明確責(zé)任，增強(qiáng)管理

寶應(yīng)縣紀(jì)委為了使產(chǎn)權(quán)交易的管理工作更加完善，將規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作歸納到《農(nóng)村黨風(fēng)廉政建設(shè)八大核心事項(xiàng)監(jiān)督規(guī)范》，按照“前置審批、委托申請(qǐng)、信息發(fā)布、組織交易、成交簽約、交易鑒證”的程序，對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易實(shí)施監(jiān)督，并明確了責(zé)任單位，分別為：縣農(nóng)工辦、鎮(zhèn)紀(jì)委、監(jiān)察室和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（站）。而農(nóng)村集體資產(chǎn)交易必須要經(jīng)過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所審核進(jìn)行，并遵循實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)作、保證農(nóng)民利益的目的出發(fā)，這樣可以更好的增強(qiáng)管理。只有保證交易進(jìn)行系統(tǒng)化和規(guī)范化，才能夠保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。此外，寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)定期對(duì)全縣的工作進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、分析和匯報(bào)，并按照樹(shù)立典型、表?yè)P(yáng)先進(jìn)的方法，督促激勵(lì)全縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為可以規(guī)范化進(jìn)展。

（四）公益運(yùn)行，服務(wù)改革

寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以為農(nóng)服務(wù)為宗旨，堅(jiān)持公益性，不以盈利為目的，為此寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會(huì)特別頒布了《關(guān)于統(tǒng)一農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》這一文件（寶農(nóng)產(chǎn)委【2014】1號(hào)），對(duì)引導(dǎo)、規(guī)范和扶持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，從分發(fā)揮其服務(wù)農(nóng)村改革的發(fā)展起了重要作用。

（五）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高素質(zhì)

我們縣政府挑選出了一些優(yōu)秀員工定期對(duì)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的信息管理人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，主要是為了推動(dòng)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，讓信息管理人員提升自身的綜合素質(zhì)。產(chǎn)權(quán)交易的對(duì)象是針對(duì)的農(nóng)民群眾，因此，農(nóng)民群眾的自身素質(zhì)在一定程度上也影響著產(chǎn)權(quán)交易是否能夠順利進(jìn)行。工作人員為了提升農(nóng)民群眾對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的認(rèn)識(shí)程度，專門制定了走訪方針，定期幫助農(nóng)民群眾解決相關(guān)問(wèn)題。

（六）規(guī)范操作，理性競(jìng)價(jià)

寶應(yīng)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)自正式掛牌成立以來(lái)，總體運(yùn)營(yíng)情況較好。農(nóng)村資源發(fā)包特別是土地流轉(zhuǎn)進(jìn)場(chǎng)交易后，溢價(jià)大大超出預(yù)期，這不但拓展了村集體經(jīng)濟(jì)增收渠道，也給村民帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的租金收入。從交易情況來(lái)看，成交價(jià)格從800元/年·畝到最高的1230元/年·畝，越抬越高?？傮w看是好事，但值得注意的是，競(jìng)標(biāo)者為取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，有盲目抬高租金的趨勢(shì)，甚至有的地塊交通不便、水電不配套、灌排功能不全，仍拍出1040元的租金（且惠農(nóng)補(bǔ)貼歸發(fā)包方，6年承包期在合同簽訂時(shí)先繳3年承包金）。據(jù)了解，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)者每畝平均毛收入約2550元，扣除生產(chǎn)成本1350元，如承包金超過(guò)1000元/畝，那么凈利潤(rùn)將不到200元/畝，實(shí)際一次性繳的幾年承包金利息再算入成本的話，承包經(jīng)營(yíng)已很微利。從種田比較收益分析，流轉(zhuǎn)發(fā)包標(biāo)的顯然已經(jīng)過(guò)高。若再考慮農(nóng)資和人力成本不斷上漲，而國(guó)家出臺(tái)的糧食最低收購(gòu)價(jià)增幅已不會(huì)太高，經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)空間勢(shì)必進(jìn)一步受到壓縮，基本處于盈虧平衡點(diǎn)。因此，當(dāng)承包者種植效益下滑或偶遇自然災(zāi)害等不可預(yù)測(cè)因素時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)虧損，就會(huì)影響合同是否能繼續(xù)履行，為合約雙方產(chǎn)生糾紛埋下隱患。為防患于未然，進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體的種糧積極性，寶應(yīng)縣從保護(hù)好農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體的種糧積極性和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，超前做好風(fēng)險(xiǎn)防控，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)發(fā)包工作中，采取三個(gè)防范措施，積極引導(dǎo)農(nóng)民理性競(jìng)標(biāo)。一是承包經(jīng)營(yíng)者盡量以本縣（鎮(zhèn)）人為主，既提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入水平，又防止承包者違約時(shí)跑路。二是縣鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易組織從維持發(fā)包方和受讓方雙方受益相適應(yīng)的公平性出發(fā)，合理制定基價(jià)、指導(dǎo)抑制高價(jià)，引導(dǎo)受讓方算好成本、收益賬，理性競(jìng)爭(zhēng)。標(biāo)的原則上實(shí)行實(shí)物計(jì)價(jià)，良田以每年每畝315公斤上下粳稻為宜（惠農(nóng)補(bǔ)貼雙方商定）。三是適度控制土地承包經(jīng)營(yíng)規(guī)模，家庭農(nóng)場(chǎng)一般控制在300畝以內(nèi)，合作社按成員數(shù)，平均每個(gè)成員經(jīng)營(yíng)面積也不超過(guò)300畝，以防“壘大戶”、培植新時(shí)期的“大地主”，影響集約經(jīng)營(yíng)。

四、規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的啟示

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的產(chǎn)權(quán)交易完善之后，各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都收到了良好的效果，產(chǎn)權(quán)交易范圍逐漸廣泛，交易成功率也在不斷提升，基于此，我們總結(jié)了以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：首先，想要使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)不斷完善，保證產(chǎn)權(quán)交易行為的規(guī)范化。另外，還能夠使農(nóng)村資源得到合理分配，可以促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。

其次，完善產(chǎn)權(quán)交易行為是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，脫離了完善的產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范的人們，就會(huì)難以保障自身的合法權(quán)利，無(wú)法為自己進(jìn)行合法申訴，不利于農(nóng)村資產(chǎn)的保護(hù)。因此，要想提升農(nóng)村資產(chǎn)的合法利用率，提升農(nóng)民的合法收入，就要完善產(chǎn)權(quán)交易行為。

最后，創(chuàng)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所，完善集體產(chǎn)權(quán)交易，就能夠從根本上減少非法產(chǎn)權(quán)交易行為的出現(xiàn)，當(dāng)然就能夠確保黨員的廉潔辦公，進(jìn)而拉近黨員與農(nóng)民群眾之間的距離。所以，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，不僅能夠有效維護(hù)農(nóng)民的自身利益，還能夠保障農(nóng)村干部的廉潔辦公。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作是有一定的目的性，在一定程度上能夠刺激農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除此之外，還能夠從根本上提升農(nóng)村群眾的自身收益，讓人們得到了切實(shí)的利益，當(dāng)然會(huì)獲得農(nóng)民群眾的大力支持。完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作除了能夠提升農(nóng)民的自身收益，還能夠引入一些先進(jìn)的管理理念以及優(yōu)質(zhì)的人才，這是一項(xiàng)需要長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)持才能完成的工作，只有堅(jiān)持不懈才能推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，確保農(nóng)民群眾的合法利益不受損害。

[1]鄭曙光.產(chǎn)權(quán)交易法[M].北京.檢察出版社,2005

[2]農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革所面臨的法律問(wèn)題[M].北京大學(xué)出版社,2009