淺析青島本土房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及對策

新興發(fā)展（青島）投資管理有限公司 周銀

青島是山東半島最具特色的海濱城市，隨著青島“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展”全新城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的確立，房地產(chǎn)市場面臨新的變化和發(fā)展機遇。從2003年到2015年年初，已有累計超過20多家外來房企大鱷入駐青島；這對青島本土知名地產(chǎn)企業(yè)如海信、海爾、青島百通、銀盛泰集團、天泰集團等形成了較大沖擊，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為巨大的沖擊。這固然有企業(yè)品牌、技術(shù)力量等方面的原因，但歸根結(jié)底是資金的融通，即融資能力—即錢的問題造成的，因為現(xiàn)金流是企業(yè)的血液。本文主要針對青島本土房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題進行解析，并提出相關(guān)的建議和應(yīng)對辦法。

一、與外來房企大鱷相比青島本土房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大，建設(shè)周期長，因此必須有充足現(xiàn)金流和融資渠道的通暢。與外來房企大鱷相比，青島本土房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題，歸納起來，主要有以下幾個方面：

（一）青島房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行信貸。

與外來房企大鱷相比，青島本土房企沒有一家房企上市，除海爾集團、海信集團通過集團內(nèi)部銀行在其集團內(nèi)部通過家電等行業(yè)內(nèi)部融通資金外，其他的房企融資主要依托銀行貸款，青島房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資幾乎沒有。目前銀行要求自有資金最低要達到30%以上方可進行房企的開發(fā)貸，這就意味著青島本土房企有約60%-70%左右的資金來自銀行貸款，必然導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險的加大，不利于銀行體系的穩(wěn)定，同時更直接導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)融資成本過高。

（二）青島銀行貸款形式缺乏創(chuàng)新

青島房地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款，而銀行貸款相較房地產(chǎn)開發(fā)周期長，而銀行現(xiàn)有的貸款方式與之相矛盾。青島乃至全國的金融創(chuàng)新有限，且房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟政策影響明顯。一旦遇到銀行信貸政策的變化和調(diào)整，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于青島房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）青島乃至全國房地產(chǎn)業(yè)各種融資方式均有局限性

青島乃至全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道主要體現(xiàn)在內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款，開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目盈利較大、確定性相對穩(wěn)妥時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金；預(yù)收賬款對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的流動資金。按揭貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。

外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券、銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔保證券等。即使是銀行信貸也受到國家政策和金融政策的限制，而其他外部融資方式受到的限制因素更多，導(dǎo)致實際操作中的困難。以上現(xiàn)實無論是內(nèi)部融資和外部融資，都各有其局限性。

（四）法律法規(guī)不健全，影響投資渠道拓展

上述第3項相關(guān)政策、法規(guī)不完善，青島乃至全國有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的正常開展。

二、對青島房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道解決辦法的建議

（一）有條件的逐步建立多元化的融資渠道

如海爾、海信等大型房地產(chǎn)企業(yè)除自由資金，銀行貸款、預(yù)售回款外；逐步采取發(fā)行債券，國內(nèi)上市，海外上市，吸收海外基金，施工企業(yè)墊資及房地產(chǎn)基金等拓展多元化融資渠道。

尋求與大公司合作，在青島如銀盛泰與萬科合作，一方面得到萬科部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助萬科的聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

（二）加快完善房地產(chǎn)金融立法

針對房地產(chǎn)業(yè)國家頒布了不少的法律法規(guī)，但空洞寬泛，大多難以實際執(zhí)行和操作。在房地產(chǎn)金融多元化的進程中，新出現(xiàn)的很多金融工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，難免造成只有框架而無法實際操作的尷尬局面。

（三）建立和完善房地產(chǎn)融資的政策

為了更好地防范房地產(chǎn)融資中存在的風(fēng)險，首先就要建立和完善房地產(chǎn)防御風(fēng)險的政策。第一，擴寬房地產(chǎn)的融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)的多元化。使得制定的房地產(chǎn)融資在體制、機制和產(chǎn)品等方面具有創(chuàng)新性，從而提高房地產(chǎn)融資的質(zhì)量和效率。通過產(chǎn)品的創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資的渠道，最大量且最寬地吸入資金，這是解決房地產(chǎn)資金短缺問題的重要方法。第二，建立宏觀信用控制系統(tǒng)，強化信用風(fēng)險管理。主要的手段可以是建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)以及個人信用檔案，這樣做有利于金融機構(gòu)能對借款人進行較好的信用判斷。同時，還有利于金融機構(gòu)的分析，從而預(yù)測借款風(fēng)險，促使借款人履行合同。

（四）健全房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律體系

我國市場經(jīng)濟是一種典型的法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該按照相關(guān)的法律進行，尤其是在房地產(chǎn)融資方面，因此，有必要建立比較健全的與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律體系。健全的房地產(chǎn)融資法律體系具有以下幾點：第一，針對房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，根據(jù)現(xiàn)行的法律，確定房地產(chǎn)融資具有法律的維護。第二，建立健全的與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)。第三，嚴格依法辦事。對于房地產(chǎn)融資中存在的風(fēng)險，應(yīng)該及時采取措施進行防范。另外，從銀行方面來說，要加強防范并加強銀行內(nèi)部的風(fēng)險管理。首先，要實現(xiàn)房地產(chǎn)融資主體的多元化，完善法人治理的結(jié)構(gòu)。其次，使得銀行的管理結(jié)構(gòu)扁平化，改善國有銀行的經(jīng)營管理體制。最后，投資者要理性地發(fā)展房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)。并且還要完善銀行貸款的管理制度，有效地控制房地產(chǎn)融資的風(fēng)險。

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