不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度在農(nóng)村城市化進(jìn)程中的現(xiàn)實(shí)意義研究

周竹露

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度在農(nóng)村城市化進(jìn)程中的現(xiàn)實(shí)意義研究

周竹露

當(dāng)今社會(huì)由于生活越來越多元化，在通常的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的物權(quán)有變動(dòng)的情況之外，因?yàn)椴灰罁?jù)法律所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)換在我國很多農(nóng)村比比皆是。這種變動(dòng)一般是根據(jù)現(xiàn)行的法律條文或者是事實(shí)依據(jù)而產(chǎn)生效力，而并非是以公示為生效的要件。在實(shí)質(zhì)主義登記的思路下，此種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)否定不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特例。由于實(shí)質(zhì)登記條件過于苛刻，為了彌補(bǔ)這個(gè)缺陷，此時(shí)認(rèn)可物權(quán)變動(dòng)的效力變得十分重要。此外，由于公法的原因而產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)，這種變動(dòng)具有極強(qiáng)的法律效力，這種效力強(qiáng)度甚至高過登記時(shí)的公示效力。本文運(yùn)用比較法把農(nóng)用土地的征用制度和土地國有化改制的做法相比較，對土地所有權(quán)變動(dòng)之后有可能產(chǎn)生的法律糾紛提出相應(yīng)的看法。

集體土地；違規(guī)建筑；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；土地征用

［作者］周竹露，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)。

違規(guī)建筑這種不動(dòng)產(chǎn)早已經(jīng)成為影響農(nóng)村城市化進(jìn)程至關(guān)重要的一環(huán)。違法建筑的所有權(quán)是否會(huì)因?yàn)殍Υ玫乃袡?quán)從而阻礙交易，是否使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的效力發(fā)生，已成為一個(gè)普遍而棘手的問題。其實(shí)無論從我國的立法還是理論基礎(chǔ)來看，違規(guī)建筑不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是有瑕疵的所有權(quán)。法院在審理相關(guān)案件的時(shí)候，其實(shí)應(yīng)該保護(hù)無過錯(cuò)和善意第三人合法權(quán)利不被侵害，因此對于違規(guī)建筑所獲得的不合法收益應(yīng)予以不支持的態(tài)度。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的新模式

（一）農(nóng)村土地法律方面的定義與流轉(zhuǎn)時(shí)出現(xiàn)的障礙

根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，城市所有土地的所有權(quán)都屬于國家，然而農(nóng)村和城郊的土地歸屬卻是集體，在越來越快的城市化進(jìn)程中，國家一般都征用農(nóng)民作為生產(chǎn)資料的農(nóng)用土地，而很難征用到作為生產(chǎn)資料用途的宅用地。因此城市改造最關(guān)鍵的問題就在于兩種土地制度。

目前與我國二元土地所有制相對應(yīng)的是二元土地流轉(zhuǎn)的制度。對于城中各類土地使用制度的流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定總體分為兩種類型：一種是集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；另一種是農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。

（二）集體土地征用制度的缺失

加快城市化進(jìn)程的關(guān)鍵就在于加快我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)進(jìn)步的進(jìn)程，在這個(gè)進(jìn)程中首當(dāng)其沖的就是土地使用形式的轉(zhuǎn)變，由此就暴露出土地征用的這個(gè)問題。而我國的農(nóng)村集體土地的征用問題異常突出，如土地征用權(quán)的濫用、審核標(biāo)準(zhǔn)過低、征地補(bǔ)償范圍過于局限。不僅如此，征用過程中也出現(xiàn)不民主、不公正等各種問題，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

第一，土地征用權(quán)濫用。我國的法律其實(shí)已經(jīng)給予國家以“公共利益”的名義來征用任何土地的權(quán)利，事實(shí)證明這正是部分國家機(jī)關(guān)不當(dāng)征地的最好理由，把市場主體的商業(yè)投資當(dāng)作公共利益的需求，然后把公共利益擴(kuò)充到各個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域。表面上看來是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的利益才強(qiáng)制征收土地，其實(shí)是假借國家公權(quán)力通過強(qiáng)制剝奪一部分人的權(quán)利來滿足另外一小部分人的私心。事實(shí)上這就造成對私人權(quán)利最嚴(yán)重的侵害。另外，現(xiàn)行法律并未對“公共利益”的外延進(jìn)行明確的界定，這就給一些國家機(jī)關(guān)權(quán)力尋租以借口，導(dǎo)致了土地征用權(quán)的極度濫用。

第二，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理?，F(xiàn)行的土地補(bǔ)償費(fèi)是按照土地的收益來計(jì)算的，其實(shí)被征用人的土地被征用并不能反映土地的真實(shí)價(jià)值，且他們的利益也沒有得到體現(xiàn)。因?yàn)檠a(bǔ)償費(fèi)的基數(shù)就可能是不合理的，它可能并非市場價(jià)格，在日常的年份里，如果在同一塊農(nóng)地中某種單一的種物產(chǎn)量不變，但是產(chǎn)值可以隨所產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格而發(fā)生變化，因此基數(shù)確定非常困難，而這不僅關(guān)系到土地賠償費(fèi)到底有多少，也切實(shí)關(guān)系到農(nóng)民的根本利益。

（三）城市化改造中現(xiàn)實(shí)問題與法律的缺失

首先，城市化改造中最重要的是目前沒有一個(gè)相應(yīng)完整的為了安置補(bǔ)償拆遷的國家級(jí)的法律法規(guī)，以規(guī)定集體土地上房屋拆遷還有拆遷后如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。在法律意義上的拆遷是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城市規(guī)劃區(qū)外的意義是完全不同的。

其次，對于拆除違法建筑有各種因素和阻礙，但是至關(guān)重要的是違法建筑的歸屬即所有權(quán)并不清晰，加上利益的驅(qū)動(dòng)使得拆除屢屢受挫。其實(shí)承認(rèn)違規(guī)建筑的所有權(quán)的問題也就是對這種行為的一種“鼓勵(lì)”，勢必會(huì)引起新的一輪搶建風(fēng)“熱潮”，但是如果否認(rèn)這種所有權(quán)的話，就要考慮到法律行為的依據(jù)不充分，再則還有這種違法行為的普遍程度，不僅對現(xiàn)存的違規(guī)建筑有著難以拆除的這個(gè)問題，而且改造的話就更加無從談起。政府現(xiàn)在就陷于這種兩難的境地，此時(shí)這種狀況也為這些違規(guī)建筑提供了充分的養(yǎng)料。

二、農(nóng)村土地國有化出路

我國現(xiàn)行的法律在對于有關(guān)土地所有權(quán)中城市農(nóng)村的結(jié)構(gòu)規(guī)定，在技術(shù)方面具有很大的紕漏。根據(jù)各個(gè)城市不同的發(fā)展而產(chǎn)生城市邊界的延伸或者萎縮。在當(dāng)今的土地法規(guī)的管理下，想要真正意義上實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的城市化，就得讓農(nóng)村的土地在市場流通的過程中合法化，而實(shí)現(xiàn)合法化的關(guān)鍵就在于使集體土地的性質(zhì)發(fā)現(xiàn)變化，使其性質(zhì)徹底的國有化，讓改造中所有權(quán)的障礙消失。如果想達(dá)到這樣的結(jié)果，只有土地征用才能實(shí)現(xiàn)，但是要達(dá)到這一結(jié)果，會(huì)讓很大一部分地方政府陷入財(cái)政困境。

集體土地國有化的轉(zhuǎn)制其實(shí)從另一方面來說，就是國有土地使用權(quán)派生后，使用權(quán)仍屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所享有。轉(zhuǎn)制這種現(xiàn)象其實(shí)就是一種順應(yīng)新型城市化發(fā)展的社會(huì)和法律現(xiàn)象，為了協(xié)調(diào)關(guān)于重大財(cái)產(chǎn)的歸屬產(chǎn)權(quán)的變更以及協(xié)調(diào)利益關(guān)系的一種法律制度的超前。

土地的征用其實(shí)是國家依法對集體所有的土地進(jìn)行征用，這本質(zhì)也是為了公共集體利益的需求。此時(shí)征用的這些土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槿窦w所有?？墒窃谶@些土地國有化所有權(quán)轉(zhuǎn)變時(shí)，既沒有按土地征用時(shí)所需要的程序規(guī)范實(shí)施，也沒有按土地征用規(guī)范的實(shí)體性落實(shí)。和土地征用相比較，集體土地國有化的轉(zhuǎn)制具有四個(gè)方面特點(diǎn)：

（1）當(dāng)集體土地的所有權(quán)成為國家所有時(shí)，這時(shí)所有權(quán)具有一定程度的概括性。農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)制是將集體土地所有權(quán)概括性地轉(zhuǎn)歸國有用地所有權(quán)，其實(shí)是將行政區(qū)劃下的一個(gè)社區(qū)的集體土地整體性地或者全部地轉(zhuǎn)歸為國有。土地征用一般是針對特定的建設(shè)用地分片然后個(gè)別進(jìn)行的。

（2）當(dāng)集體土地的所有權(quán)并不是為了具體的項(xiàng)目建設(shè)而變成國家所有。國有化轉(zhuǎn)制是由于農(nóng)村社區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了符合規(guī)劃的建設(shè)，從而在農(nóng)村社區(qū)轉(zhuǎn)制成為城鎮(zhèn)社區(qū)時(shí)，集體用地在沒有具體的建設(shè)目的的情形之下，隨之直接轉(zhuǎn)成國有土地。土地的征用一般有特定的建設(shè)目的。

（3）當(dāng)集體土地所有權(quán)歸于國家時(shí)，這個(gè)時(shí)候并不更改原來土地的使用途徑還有使用者。城市化的農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)區(qū)是集體土地國有化轉(zhuǎn)制的主要發(fā)生地。經(jīng)過城市化的改造進(jìn)程后，初始符合城市規(guī)劃的建設(shè)用地都得以保留下來，而且使用者和原來的用途也都基本沒有變化。當(dāng)土地所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，土地的用途也會(huì)發(fā)生變化。

（4）轉(zhuǎn)為國有的集體土地時(shí)，基本上是各建設(shè)用地，其中包含在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)和基層組織辦公場所所需用地、農(nóng)民的宅基地和公眾需要及使用的設(shè)施用地，除此之外還有已有和繼續(xù)使用的建筑物或構(gòu)筑物的土地規(guī)劃的使用也納入其范圍之內(nèi)。農(nóng)業(yè)以及建設(shè)用地根據(jù)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目需要，也屬于被征用的集體土地種類的范圍。

（5）當(dāng)發(fā)生集體土地成為國家所有時(shí)，這種情況下一般是沒有補(bǔ)償?shù)?。其承?dān)者沒有補(bǔ)償費(fèi)用，而且內(nèi)容還提及集體土地在國有化后還是其原所有者繼續(xù)使用，所以農(nóng)村集體及其相關(guān)成員在集體土地國有化情況下一般不會(huì)得到特別補(bǔ)償。

在我國，最具現(xiàn)實(shí)意義的當(dāng)屬以土地為核心的物權(quán)制度，而其中最具理論價(jià)值的則是物權(quán)變動(dòng)問題。其一，在城市化進(jìn)程的大背景下農(nóng)村土地的物權(quán)變動(dòng)至關(guān)重要；其二，城市房地產(chǎn)交易也與物權(quán)變動(dòng)息息相關(guān)。因此，作為整個(gè)物權(quán)制度體系的重要組成部分之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，法律地位必然非常重要。

一直以來對于《物權(quán)法》爭議屢見不鮮。自《物權(quán)法》出臺(tái)后，關(guān)于其的爭議一直沒有停息，而且爭議點(diǎn)早已不再局限于政治方面的問題，此時(shí)更多的焦點(diǎn)聚于私法、法律體系的沖突問題，更重要的是有關(guān)于完善立法方面的問題，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)模式的變動(dòng)中，無論是主張債權(quán)主義或是物權(quán)形式主義，都能從法條中找到相關(guān)的理論依據(jù)。

綜上所述，在我國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)機(jī)制已經(jīng)慢慢建立并且完善起來，這是法律人值得欣慰的。但是從另外一個(gè)方面，制度的本質(zhì)又存在著各種缺陷，所以建立務(wù)實(shí)、完善的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)任重而道遠(yuǎn)的工作。

［1］馬特.物權(quán)變動(dòng)（第一版）［M］.中國法制出版社，2007.

［2］王利明.物權(quán)法研究（上卷）［M］.中國人民法學(xué)出版社，2007.

［3］王利明.物權(quán)法專題研究［M］.吉林人民出版社，2002.

［4］王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第一冊）［M］.中國政法大學(xué)出版社，2005.

［5］王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊）［M］.中國政法大學(xué)出版社，2001.