淺談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中債權(quán)合同的效力

王 建

淺談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中債權(quán)合同的效力

王 建

圍繞不動(dòng)產(chǎn)買賣合同效力是否與善意取得有關(guān)聯(lián)的問題，介紹并分析了學(xué)界存在的不同觀點(diǎn)。認(rèn)為有必要明確界定物權(quán)法和合同法中的“無權(quán)處分”等概念，主張將不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分合同擬制為有權(quán)處分合同，將合同有效作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提之一。

物權(quán)法；善意取得；債權(quán)合同；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是指無權(quán)處分人將登記在其名下的他人不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，若第三人在交易時(shí)處于善意即可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得追奪。我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得的三個(gè)條件，即（1）受讓人受讓時(shí)是善意的；（2）轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。但是，它沒有對其中的合同效力問題作出明確規(guī)定。因此，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)合同效力問題，學(xué)界存在爭議。

一、觀點(diǎn)評析

關(guān)于合同效力是否直接影響善意取得的效果的問題，學(xué)者們的認(rèn)識不盡相同。

（一）無關(guān)聯(lián)說

部分學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的發(fā)生與債權(quán)合同無必然聯(lián)系。比如王利明先生認(rèn)為：“在無權(quán)處分的情況下，如果受讓人是善意的、符合善意取得的構(gòu)成要件，原則上不應(yīng)當(dāng)再考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，而直接依據(jù)善意取得規(guī)則使受讓人取得所有權(quán)?！币?yàn)樯埔馊〉弥贫戎械摹盁o權(quán)處分”與《合同法》第51條中規(guī)定的“無權(quán)處分”是兩個(gè)并不完全一致的概念，善意取得中的無權(quán)處分，是指在登記錯(cuò)誤或其他無處分權(quán)的情況下，登記權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的行為［1］。也就是說，物權(quán)法善意取得中的“無權(quán)處分”的規(guī)定與合同法中關(guān)于“無權(quán)處分”的一般規(guī)定是特別法與普通法的關(guān)系，在不符合善意取得構(gòu)成要件的時(shí)候，才適用《合同法》第51條。

然而在這種制度設(shè)計(jì)下，必然會存在以下幾方面的問題：

首先，根據(jù)法制統(tǒng)一的精神，“無權(quán)處分”之內(nèi)涵應(yīng)在整個(gè)民法體系保持一致。如果這個(gè)概念在兩部法律中的內(nèi)涵不一致，則難免造成法律適用上的混亂。將“無權(quán)處分”限定于“登記錯(cuò)誤或其他無處分權(quán)的情況”，范圍太過狹窄。

其次，不動(dòng)產(chǎn)交易合同的效力認(rèn)定對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的實(shí)施具有重要影響。善意取得制度是對交易（權(quán)利移轉(zhuǎn)）安全予以保護(hù)的制度。如果行為人缺乏相應(yīng)行為能力，意思表示不真實(shí)，或者違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定等，致使合同絕對無效，那么該轉(zhuǎn)讓行為還會仍然發(fā)生善意取得效果嗎？如果善意取得成立與合同效力無關(guān)，當(dāng)合同無效，無處分權(quán)人不完全履行時(shí)，受讓人依據(jù)什么主張權(quán)利？若合同無效，受讓人不支付對價(jià)或存在其他違約行為，無處分權(quán)人又依據(jù)什么主張權(quán)利？可見，合同是否有效是一個(gè)不能回避的問題。

再次，我國在物權(quán)變動(dòng)模式上選擇的是債權(quán)形式主義，并不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性。在這種物權(quán)變動(dòng)模式下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的基本公式可以表述為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=有效的債權(quán)合同+登記。若善意取得制度不考慮債權(quán)合同的效力，那么所有權(quán)變動(dòng)之依據(jù)何在？當(dāng)然，此處論證是建立在善意取得屬于繼受取得的基礎(chǔ)之上的。從立法主旨來看，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的目的是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，其立法價(jià)值在于保護(hù)善意第三人的利益。只有在無權(quán)處分人與善意第三人之間存在處分財(cái)產(chǎn)的法律行為時(shí)，才會發(fā)生善意取得的效力。在善意取得的場合，“第三人和無權(quán)處分人之間的交易行為依然也只能是法律行為，而非事實(shí)行為”［2］。限于本文主旨，這里不再討論善意取得是屬于原始取得還是繼受取得的問題。

（二）有關(guān)聯(lián)說

對不動(dòng)產(chǎn)交易合同效力進(jìn)行界定，并將之作為善意取得之構(gòu)成要件予以規(guī)定，這是目前學(xué)界許多學(xué)者的主張。但具體到合同效力的認(rèn)定問題，又有不同的觀點(diǎn)。主要有效力待定說和有效說。

1．效力待定說

主張效力待定的學(xué)者認(rèn)為，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易合同的效力問題，現(xiàn)行物權(quán)法沒有明確規(guī)定，只能依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定。這樣可以在最大程度上保持法律適用上的一致性，也與法制統(tǒng)一的精神相符?！逗贤ā返?1條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。由此可知，無權(quán)處分合同的效力為待定：真正權(quán)利人予以追認(rèn)的，合同有效；權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無效。依此觀點(diǎn)，善意取得制度的適用前提必然是合同無效的事實(shí)。因?yàn)橐纻鶛?quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，其物權(quán)變動(dòng)的基本公式為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=有效的債權(quán)合同+登記。在真正權(quán)利人追認(rèn)的情況下，債權(quán)合同為有效，辦理完不動(dòng)產(chǎn)變更登記后自然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般效力，善意取得無適用余地。只有在真正權(quán)利人不予追認(rèn)的情況下，合同無效，受讓人（善意第三人）無法通過一般物權(quán)變動(dòng)模式取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，于是通過善意取得制度來保護(hù)自己的權(quán)利。

按照效力待定說，則必然會產(chǎn)生下面的問題：

首先，將無效合同作為善意取得制度的前提，與一般物權(quán)變動(dòng)模式不符。因?yàn)樵谝话阄餀?quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)必然以有效債權(quán)合同為前提。而如果將善意取得制度獨(dú)立于一般物權(quán)變動(dòng)模式，那么其合理性又何在？當(dāng)然，這一問題的回答將以另一問題的解決為前提，即善意取得是原始取得還是繼受取得。筆者認(rèn)為，善意取得是建立在法律行為之上，宜屬繼受取得，不動(dòng)產(chǎn)善意取得依然要遵循一般物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。

其次，若將《合同法》第51條適用于善意取得情形，善意第三人的利益很難得到有效保護(hù)。因?yàn)樵谡嬲龣?quán)利人不予追認(rèn)的情況下，受讓人（善意第三人）只能依據(jù)善意取得制度來保護(hù)自己的利益。善意取得制度有嚴(yán)格的適用條件，如必須完成登記過戶，這樣就給出賣人惡意毀約提供了機(jī)會。一些出賣人在買賣合同訂立后，拒絕辦理過戶手續(xù)，或者在買賣合同訂立后，過戶手續(xù)完成前，以未經(jīng)夫妻另一方同意為由請求人民法院確認(rèn)合同無效，以此達(dá)到不履行合同的目的［3］。

2．有效說

文獻(xiàn)［4］主張?jiān)凇段餀?quán)法》中把善意取得合同明確為有效，摒棄《合同法》中無權(quán)處分合同效力待定之規(guī)定。婁愛華先生認(rèn)為，應(yīng)將“轉(zhuǎn)讓合同除無權(quán)處分外并無其他瑕疵”解釋為善意取得的構(gòu)成要件之一，在構(gòu)成善意取得之后，因公示公信原則的擬制效力，轉(zhuǎn)讓合同發(fā)生從無權(quán)轉(zhuǎn)讓到有權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)變［5］。

有效說的主流觀點(diǎn)包括下面幾點(diǎn)：

首先，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的債權(quán)合同以無權(quán)處分為前提，但不按《合同法》第51條的規(guī)定作效力待定處置，而是直接定性為有效合同。當(dāng)然，這種合同必然要符合除無權(quán)處分外的其他一般要件，即“轉(zhuǎn)讓合同除無權(quán)處分外并無其他瑕疵”。具體而言，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不能違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能損害社會公共利益，不能存在欺詐、脅迫、乘人之危等導(dǎo)致合同被撤銷的危險(xiǎn)的行為。

其次，有效說是建立在承認(rèn)善意取得屬于繼受取得的基礎(chǔ)上。繼受取得是指通過某種法律行為從原所有人那里取得對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。在不承認(rèn)物權(quán)行為及物權(quán)行為無因性的前提下，債權(quán)合同只能是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)唯一的“原因行為”。因此，只有合同有效才能保證物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生。將善意取得中的債權(quán)合同定性為有效，對于保證物權(quán)變動(dòng)邏輯的連貫性是有益的。

再次，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)系上，“有效說”學(xué)者普遍認(rèn)為二者屬于“流”與“源”的關(guān)系。有什么樣的“源”就有什么樣的“流”。在不同的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則下，善意取得適用的結(jié)果可能會不同。如在意思主義的規(guī)則下，不要求物權(quán)變動(dòng)的公式條件，那么不動(dòng)產(chǎn)善意取得必然也不以登記為條件。

二、合同有效應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得之前提

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)交易合同效力問題，單就形式邏輯推理和著眼于法律體系的統(tǒng)一而言，有效說無疑是更具優(yōu)勢的?；诖朔N觀點(diǎn)和立場，現(xiàn)在給出以下幾點(diǎn)建議：

第一，明確界定相關(guān)的理論概念。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度作為物權(quán)法體系的重要組成部分，和物權(quán)法中的其他概念有著密不可分的聯(lián)系。同一個(gè)法律“生態(tài)系統(tǒng)”內(nèi)的相關(guān)概念應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)，共同組成一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的統(tǒng)一整體。目前，我國在物權(quán)變動(dòng)模式上選擇的是債權(quán)形式主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=有效的債權(quán)合同+登記，因此，必然要求不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度遵循合同有效的規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度獨(dú)立于一般物權(quán)變動(dòng)規(guī)則之外的觀點(diǎn)，在理論上具有可行性和合理性。但是，一個(gè)完善的法律體系，其內(nèi)部構(gòu)成諸要素之間必然是相互聯(lián)系、相互作用的，彼此可以相互推出的。在可以將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度納入一般物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的運(yùn)行軌道之中時(shí)，將其獨(dú)立出來就缺乏必要性和合理性。有些學(xué)者認(rèn)為，如果將善意取得中的債權(quán)合同規(guī)定為有效，進(jìn)而納入一般物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的運(yùn)行軌道，那么善意取得制度存在的意義何在？筆者認(rèn)為，將債權(quán)合同規(guī)定為有效，其法律適用上的意義主要是在無權(quán)處分人和受讓人之間形成一種具有法律效力的約束。善意取得制度在法律適用上的意義是保護(hù)善意第三人，使其所得物權(quán)不受真正權(quán)利人之追奪。在債權(quán)形式主義下，合同有效并不必然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生，還要符合善意取得制度中“善意”要件和“合理價(jià)款”要件。

第二，可以將不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分合同擬制為有權(quán)處分合同。不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的債權(quán)合同，不應(yīng)該由法律強(qiáng)制規(guī)定其有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同生效的一般要件包括：主體適格；意思表示真實(shí)有效；沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或禁止性規(guī)定?！叭绻f無權(quán)處分行為會對合同效力產(chǎn)生一定影響的話，它也只能與簽約過程的自由與意思表示真實(shí)相關(guān)”［4］。依合同相對性原理，完全可以將不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分合同擬制為有權(quán)處分合同。合同是否有效，取決于它是否符合一般合同生效的要件，與“無權(quán)處分”無必然聯(lián)系。因此，“轉(zhuǎn)讓合同除無權(quán)處分外并無其他瑕疵”的觀點(diǎn)也值得商榷。根據(jù)這種觀點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不能違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能損害社會公共利益，也不能存在欺詐、脅迫、乘人之危等導(dǎo)致合同被撤銷的危險(xiǎn)行為。前面幾種導(dǎo)致合同絕對無效的情形，不必說，自然無法導(dǎo)致善意取得的發(fā)生。但是，存在欺詐、脅迫、乘人之危等情形，善意取得是否絕對不能發(fā)生呢？筆者認(rèn)為不能絕對化?！皬钠跫s本旨言，當(dāng)事人雙方意思表示一致時(shí)，契約即為成立”。我國《合同法》也僅是將此類合同定性為可撤銷合同，合同最終生效與否并不取決于法律的直接規(guī)定，而是當(dāng)事人之間的選擇。當(dāng)事人若未行使合同撤銷權(quán)，那么合同有效，善意取得在齊備其他構(gòu)成要件后自然生效；若當(dāng)事人行使合同撤銷權(quán)，那么合同無效，善意取得不發(fā)生。

例如：張三為無權(quán)處分人，李四為受讓人，張三與李四訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。

設(shè)張三在訂立合同中存在欺詐，李四基于錯(cuò)誤認(rèn)識與張三訂立買賣合同。這種情況下，張三為欺詐人，李四為合同撤銷權(quán)人。若李四不行使合同撤銷權(quán)，合同生效，李四齊備其他善意取得構(gòu)成要件的時(shí)候取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。若李四行使合同撤銷權(quán)，合同無效，善意取得不發(fā)生。此時(shí)李四可以對張三行使不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)或侵權(quán)請求權(quán)，請求返還原物或恢復(fù)原狀。選擇權(quán)在李四（善意第三人）手中，他既可以依據(jù)善意取得保護(hù)其權(quán)利，又可以行使合同撤銷權(quán)。

設(shè)李四（受讓人）在訂立合同中存在欺詐。張三基于錯(cuò)誤認(rèn)識與李四訂立買賣合同。這種情況下，若張三不行使合同撤銷權(quán)，合同生效，李四齊備其他善意取得構(gòu)成要件，則取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。若張三行使合同撤銷權(quán)，合同無效，善意取得不發(fā)生。李四進(jìn)行欺詐就必然要承擔(dān)合同被撤銷不利法律后果的危險(xiǎn)。這與善意取得制度的立法宗旨也相符，因而是合理的。

綜上，合同有效為不動(dòng)產(chǎn)善意取得之前提，它作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件而存在。

[1]王利明.不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究[J].政治與法律，2008（10）.

[2]崔建遠(yuǎn).不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得[J].中國法律評論：第1卷. 2007：67.

[3]劉貴祥.論無權(quán)處分和善意取得的沖突和協(xié)調(diào)[J].法學(xué)家，2011（5）.

[4]彭誠信，李建華.善意取得合同效力的立法解析與邏輯證成[J].中國法學(xué)，2009（4）.

[5]婁愛華.論善意取得制度中的轉(zhuǎn)讓合同效力問題[J].法律科學(xué)，2011（1）.

（編輯：米盛）

D923.2

A

1673-1999（2015）01-0025-03

王建（1990-），男，煙臺大學(xué)（山東煙臺264005）法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè)2012級碩士研究生。

2014-10-12