論我國不動產(chǎn)登記查詢主體的現(xiàn)狀及展望

唐樹源

上海海事大學(xué)，上海201306

一、國內(nèi)外不動產(chǎn)登記查詢主體的現(xiàn)狀

(一)我國查詢主體的現(xiàn)狀

《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第十八條規(guī)定從物權(quán)法的角度明確了查詢主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人?！段餀?quán)法》在制定中始終把建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計主線，在此基礎(chǔ)上設(shè)計了我國未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度。［1］

《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)根據(jù)《物權(quán)法》的原則規(guī)定，在第二十七條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料?！?/p>

國土資源部地籍管理司、國土資源部法律中心已起草完畢的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《實施細則》)，第13章第176條對查詢主體進行了明文規(guī)范:“不動產(chǎn)交易、互換、贈與等涉及的利害關(guān)系人有權(quán)查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記結(jié)果;社會公眾可以查詢不動產(chǎn)登記薄記載的自然狀況部分信息，但涉及國家秘密和依法受到保護的商業(yè)秘密、個人隱私除外;人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)和紀檢監(jiān)察機關(guān)有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始登記資料?！?/p>

《條例》及《實施細則》規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記信息，而普遍的“以人查房”卻沒有得到體現(xiàn)。只不過，《條例》及《實施細則》又規(guī)定了非常嚴格的條件，只有權(quán)利人(業(yè)主本人)、利害相關(guān)人(如業(yè)主的配偶)和有關(guān)公權(quán)機關(guān)出于特定的需要才能查詢，基本上堵死了媒體和公眾“人肉”、曝光“房叔”、“房妹”的可能，這一點多少讓人有些失望。［2］

(二)境外查詢主體的現(xiàn)狀

德國《土地登記條例》和《瑞士民法典》以及《日本民法典》中規(guī)定查詢主體僅限于利害關(guān)系者或證明具有合法權(quán)益者?！度毡久穹ǖ洹泛汀度鹗棵穹ǖ洹穼Σ樵冎黧w的限制沒有德國《土地登記條例》嚴格。

與德國等國的限制規(guī)定相反，《意大利民法典》對查詢主體都不加限制，只對可查詢的內(nèi)容略加限制。俄羅斯對不動產(chǎn)登記簿查詢主體不加限制，甚至規(guī)定了查詢?nèi)瞬樵兪芫芎蟮乃痉ň葷鷻?quán)利。類似的還有我國臺灣地區(qū)關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的公示采公開主義。

綜合以上立法例可知，瑞士、日本民法典雖對不動產(chǎn)登記的查詢主體有所限制，但其原則上傾向于不動產(chǎn)登記向所有人開放，因為二者都賦予了“任何人”初步了解登記內(nèi)容的權(quán)利。《意大利民法典》和《俄羅斯民法典》以及我國臺灣地區(qū)更進一步，對查詢主體不加限制，賦予任何人查詢不動產(chǎn)登記的權(quán)利。其實，不論是瑞士、日本對于查詢主體的限制，還是意大利對于查詢內(nèi)容的限制，其實質(zhì)沒有太大差別，都可以看作是在內(nèi)容上的限制。

二、不動產(chǎn)登記查詢主體的法理分析

(一)從不動產(chǎn)登記的目的角度分析

《條例》第一條規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度確立的目的，即為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記是為了保護權(quán)利人的合法權(quán)益，這就涉及到權(quán)利人自身不動產(chǎn)所有權(quán)和不動產(chǎn)交易雙方的正當利益。特別是不動產(chǎn)交易過程中，有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶、債務(wù)清償?shù)榷夹枰孪炔樵兇_認不動產(chǎn)的登記情況，這也是能夠確保交易的合法性和交易雙方權(quán)益。

以人查房的規(guī)定在國外很多國家也較為普遍，但我國卻沒有類似的規(guī)定。這其中的原因就是為了保護權(quán)利人的隱私和維護市場經(jīng)濟秩序。雖然很多現(xiàn)實案例中都要求為查詢當事人不動產(chǎn)提供便利，特別是在房產(chǎn)交易糾紛和反腐中，但人人都能查房、都能查人人的房在現(xiàn)階段尚無法做到，現(xiàn)階段唯有限定查詢主體，建議良好的風(fēng)險防范機制才能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)登記的目的。

(二)從物權(quán)公示原則角度分析

我國物權(quán)法承認而且將物權(quán)公示作為基本的物權(quán)準則，根本的原因是物權(quán)公示體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下交易的基本需要。物權(quán)公示標明了財產(chǎn)的歸屬和利用的基本狀況，從而使人們比較放心地參與有關(guān)財產(chǎn)的各種交易。物權(quán)公示原則能否真正落實，首先就取決于查詢主體的范圍能有多大。從這個意義上說，限制查詢主體本質(zhì)上是反市場的，但是現(xiàn)階段施行的法律法規(guī)限制了查詢主體是結(jié)合了現(xiàn)階段特色和需求的，這也是暫時性的制度規(guī)定。

從操作層面上看，如何來劃分界定“權(quán)利人、利害關(guān)系人”存在較大的爭議。從立法層面上。利害關(guān)系人的提法似乎解決了問題，但在實踐層面上，不僅不解決問題，反而增加混亂。

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度應(yīng)采取何種立法模式，應(yīng)與一個國家特定歷史傳統(tǒng)中對不動產(chǎn)登記的國家管理和交易理念相適應(yīng)，應(yīng)有利于維護國家的不動產(chǎn)交易安全。［3］我國《物權(quán)法》之所以選擇了德國模式，對查詢主體作出了限制，除了某些參與立法的學(xué)者有根深蒂固的德國民法什么都好的觀念外，保護登記權(quán)利人的隱私，可能是最重要的理由。

三、我國不動產(chǎn)登記查詢主體的展望

(一)以查詢內(nèi)容區(qū)分查詢主體

日本《不動產(chǎn)登記法》第21條將不動產(chǎn)登記的資料作適當劃分，分為基本登記信息資料和登記簿記載的詳細資料。對于基本登記信息資料任何人都可以按程序查閱，而對于登記簿記載的詳細資料則只有利害關(guān)系人才能查閱。

這種區(qū)分方法能夠平衡不同類別資料的保護問題，我國可以適當借鑒。我國可以考慮將登記資料劃分為基本的信息資料和登記簿記載的詳細資料，其中基本信息資料可以包含不動產(chǎn)的權(quán)利人、不動產(chǎn)的自然狀況及不動產(chǎn)的權(quán)利狀況等基本信息，而詳細資料則是涉及到利害關(guān)系人更隱私的信息，這部分信息僅能讓有利害關(guān)系的人查詢。

(二)“以物查詢”和“以人查詢”的查詢方式并行

大家往往局限在“以人查詢”的查詢方式，即提供查詢相對人的個人主體信息就能查到其各項不動產(chǎn)登記信息。但是我們可以采用“以物查詢”方式，即由查詢?nèi)颂峁┎粍赢a(chǎn)的基本信息，根據(jù)這些信息來不斷限定查詢對象的登記信息。這樣的查詢方式能夠最大限度的保護登記信息的泄漏，把查詢內(nèi)容僅僅限定在提供信息的范圍基礎(chǔ)上。

這兩類查詢方式可以并行實行，對于能夠限定查詢范圍的不動產(chǎn)可以采用“以物查詢”的方式，最大限度保護登記信息的安全。而對于查詢事項復(fù)雜、需求信息量多的情況則可以采用“以人查詢”方式，能夠更好厘清不動產(chǎn)涉及的權(quán)益歸屬和信息披露。

(三)確保信息公開公示與個人隱私保護平衡

2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺將投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。從法律的角度看，現(xiàn)行法律法規(guī)是否能夠確保這個體系的建立和運行是主要存在的問題。在平臺建設(shè)中要充分考慮到信息公開公示和個人隱私保護的平衡，這就需要通過完善的法律法規(guī)來從法律制度上予以保證。通過對查詢內(nèi)容和主體的區(qū)分限制，兼顧信息公開公示和個人隱私保護的平衡，才能夠發(fā)揮不動產(chǎn)登記的真正作用。

因此，通過本文上述分析可知，不動產(chǎn)登記的查詢主體將會越來越開放，查詢方式和方法也將會越來越科學(xué)合理，這當中離不開不斷地總結(jié)現(xiàn)有的經(jīng)驗，在未來時機成熟時，我國的不動產(chǎn)登記查詢制度也一定能夠完善合理。

［1］李正春，張世福．＜物權(quán)法＞關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度設(shè)計［J］．隴東學(xué)院學(xué)報，2012(2):33．

［2］潘洪其．不要貶低不動產(chǎn)登記的反腐功能．［EB/OL］．http://finance．people．com．cn/n/2015/0103/c1004-26314543．html，2015-01-10．

［3］成小飛．我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度探析［D］．蘇州大學(xué)，2010．7．