論物業(yè)服務(wù)合同的強制性義務(wù)

莊 昕

黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學院，黑龍江 哈爾濱150025

強制性義務(wù)又指法定義務(wù)，是物業(yè)管理法律法規(guī)所確定的義務(wù)。這些義務(wù)即使當事人沒有在合同中約定，當事人也應(yīng)當履行。物業(yè)服務(wù)合同雖從性質(zhì)上講屬于委托合同，因而權(quán)利義務(wù)的設(shè)置只能是取決于當事人雙方的約定。但是，第一，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系著廣大居民最根本的“住”的權(quán)利，關(guān)系著個人的生活質(zhì)量的問題，而個人的居住的權(quán)利向來是各國人民關(guān)注的個人基本人權(quán)的內(nèi)容，這就要求各國通過各種手段保證這一權(quán)利的圓滿實現(xiàn);第二，作為一個普遍接受的觀點，物業(yè)管理公司在同業(yè)主之間的關(guān)系上是一個強者與弱者的關(guān)系，因此，必須借助法律規(guī)范上的配置，通過權(quán)利義務(wù)的強制分配從而達到一種相對的平衡。這就使我國的物業(yè)管理法規(guī)中會存在一些強制性的規(guī)定，這些規(guī)定構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)雙方關(guān)系的強制性條款。

一、物業(yè)管理公司的強制性義務(wù)

第一，取得完整的資質(zhì)證書的義務(wù)。這義務(wù)的規(guī)定來自于《物業(yè)管理條例》第32 條的“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度”，而違反這一義務(wù)規(guī)定的責任來自于第60 條，無疑這是一個行政責任。

第二，聘用取得職業(yè)資格證書的管理人員的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第33 條，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。而違反這一義務(wù)的行政責任規(guī)定于第61 條。

第三，轉(zhuǎn)委托全部委托的限制義務(wù)。這一義務(wù)可見于《物業(yè)管理條例》第40 條，“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！倍`反這一規(guī)定之責任規(guī)定于第62 條。

第四，不得挪用專項維修基金的義務(wù)。這一義務(wù)在法律上并無明確規(guī)定，但由于這一“專項維系基金屬業(yè)主所有”﹙《物業(yè)管理條例》第54 條﹚，而物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會成立后可進行代管﹙《住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10 條﹚，所以會存在被挪用的可能。這一責任規(guī)定于第63 條。

第五，不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第38 條的規(guī)定，而義務(wù)的違反責任規(guī)定于第65條。

第六，不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的義務(wù);不得擅自占用、挖掘道路場地的義務(wù)及不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的義務(wù)。這一義務(wù)來自于《物業(yè)管理條例》第50、51 條，而責任見于第66 條。這里面存在一個問題，即在國家機關(guān)基于物業(yè)公司的違法行為而追究行政責任的同時，合同中的當事人另一方是否可以根據(jù)其違約行為追究違約責任呢?從以上各方面的情況看，第一方面產(chǎn)生的是合同雙發(fā)的主體資格問題，在新合同法頒布之前，這可能會因主體不合格而導致合同無效;第二方面可以歸結(jié)為合同的履行方式問題;第三方面則是轉(zhuǎn)委托上的責任問題，這在合同法第400 條有明確的規(guī)定;其余方面也都可以通過違約責任加以追究;并且，第四和第六方面還可構(gòu)成侵權(quán)行為。由于公法責任并無和私法責任競合的問題，這在我國刑法中受害人在國家追究加害人的刑事責任之后仍可提起刑事附帶民事訴訟就可看出來，并且，按我國法律法的規(guī)定，民事上的賠償責任和刑事上的財產(chǎn)罰在加害人財產(chǎn)不足于全部支付時。因此合同的當事人追加違約責任應(yīng)是可以的。這在《物業(yè)管理條例》第62 條也得到了反映，因此其在規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)委托的行政責任后，又規(guī)定“給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任”。

二、業(yè)主的強制性義務(wù)

業(yè)主的強制性義務(wù)表現(xiàn)在以下三個方面:

(一)物業(yè)的使用必須不得損害業(yè)主的共同利益。由于生活在同一物業(yè)小區(qū)，業(yè)主之間存在公共利益，每一個業(yè)主對此公共利益都負有加以維護、不得侵害的義務(wù)。比如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，非經(jīng)許可，業(yè)主不能隨意占用、施工、甚至損毀。同時業(yè)主在使用公共區(qū)域時，也要盡到注意義務(wù)。

(二)繳納管理費及專項維修基金的義務(wù)。我國《物業(yè)管理條例》做了比較詳細的規(guī)定。

例如第42 條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第54 條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

以上兩個條文界定了繳納管理費和專項維修基金的主體。

(三)業(yè)主的行為不得違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第46 條第1 款規(guī)定:“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！痹诋斒氯穗p方的關(guān)系中，這一規(guī)定設(shè)定為物業(yè)管理公司的職責。物業(yè)管理企業(yè)在行使該權(quán)利時不得限制業(yè)主的人身自由。

總之。在理解強制性義務(wù)時，一定要強調(diào)物業(yè)管理公司與業(yè)主的對向性，即雙方都要履行強制性義務(wù)。不允許一方只享有權(quán)利而不履行強制性義務(wù)。