房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究

文/喻碩 遼寧建筑職業(yè)學(xué)院 遼寧 遼陽 111000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究

文/喻碩 遼寧建筑職業(yè)學(xué)院 遼寧 遼陽 111000

近年來，隨著政府加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，推動我國城市化建設(shè)事業(yè)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)的快速發(fā)展，引起房地產(chǎn)的“投資熱”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起我國政府的高度重視和深入研究，近年來，政府開始出臺一些稅收政策。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作中應(yīng)該注意的一些事項，針對當(dāng)前我國實(shí)施的房地產(chǎn)稅收政策及其落實(shí)情況進(jìn)行分析，結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)、歸納一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃相關(guān)的策略。

房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；策略

稅收籌劃是需要建立在稅收法規(guī)以及符合我國法律的前提下；稅收法規(guī)政策是引導(dǎo)稅收籌劃的導(dǎo)向；稅收是需要產(chǎn)生在投資理財、生產(chǎn)經(jīng)營的活動以前的；稅收籌劃的最終目的是為了讓納稅人的利益可以得到最大化發(fā)揮。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風(fēng)險高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。就當(dāng)前現(xiàn)狀而言，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地稅是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的重要性

1.房地產(chǎn)業(yè)的競爭力提高、利益最大化提升都有賴于稅收籌劃的作用幫助。房地產(chǎn)業(yè)在交易過程中要涉及的各項稅比較復(fù)雜和繁多，如：營業(yè)稅、土地增值稅等，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是需要承擔(dān)很重的稅收負(fù)擔(dān)，因此，采用合法的手段籌劃稅收，會很大程度使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益發(fā)揮大最大。

2.稅收籌劃一方面有助于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利益最大化，另一方面對于房地產(chǎn)開發(fā)單位會計核算的業(yè)務(wù)水平提高，財務(wù)管理規(guī)范化有較大作用。稅收籌劃實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的一種策略，提高資金利用率的同時也很大程度上減少了企業(yè)的稅收支出，讓資金流得到有效改善。

3.籌劃工作對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要，不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的形象起到了很良好的作用，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃也起到了至關(guān)重要的影響。在企業(yè)日常的納稅申報的時候，要做到及時準(zhǔn)確的將納稅申報稅額，將涉稅的風(fēng)險降到最低，提高企業(yè)的自我形象樹立。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性分析

1.國家對稅收籌劃的提倡和保護(hù)

由圖1a可見，裂紋沿縱向進(jìn)行延伸擴(kuò)展，主裂紋周圍沒有出現(xiàn)分枝微裂紋，為一次裂紋，裂紋起源位置在樣件表面處。由圖1b微觀裂紋的金相圖片可以看出，表面處存在很深的脫碳層。由圖1c可看出，裂紋兩側(cè)沒有出現(xiàn)脫碳層，說明裂紋是在熱處理冷卻過程中形成的裂紋。

稅收籌劃可以最大程度的發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，可以增強(qiáng)納稅人的法律意識，提高國家的財政收入，從側(cè)面降低政府征稅和納稅人的納稅成本，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，在各個方面均起著積極的作用，是政府所允許并大力倡導(dǎo)的。

2.稅前扣除項目的可轉(zhuǎn)換性

通過稅務(wù)分析，不難發(fā)現(xiàn)各項扣除項目之間大多存在可轉(zhuǎn)換性，合理的開展稅收籌劃，充分利用有限的轉(zhuǎn)換空間，使企業(yè)費(fèi)用得到充分的稅前扣除，不但讓企業(yè)提高了經(jīng)濟(jì)效益，還可以使企業(yè)的各項費(fèi)用的發(fā)生更符合新企業(yè)所得稅法的要求及國家政策導(dǎo)向的需要。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用”?！稜I業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質(zhì)的價外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報酬，可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實(shí)際收取的代理報酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

根據(jù)財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

在實(shí)際操作中需要注意：在雙方交易時需要簽訂投資合同，并且投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須要有足夠的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達(dá)到降低營業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實(shí)物和勞務(wù)涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實(shí)物和勞務(wù)的價值合并到房屋的銷售收入中去，營業(yè)稅一并繳納。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應(yīng)納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

五、土地增值稅稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目立項的稅收籌劃

1.選擇合適的建房方式

絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)習(xí)慣于自行建造房屋或?qū)ふ夜こ探ㄖ髽I(yè)代為建設(shè)之后銷售房產(chǎn)，但此種開發(fā)方式的稅收籌劃空間很小，納稅模式較為固定嚴(yán)格，如果選擇代建或合營建設(shè)等方式則稅收籌劃空間會有較大幅度的提升。

（1）代建開發(fā)行為。代建收入與自建后銷售的本質(zhì)雖同屬于收入，但兩者所涉及的應(yīng)納稅種及稅負(fù)卻大不相同，由于代建行為沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，代建方只是根據(jù)委托方的要求建設(shè)房產(chǎn)，房產(chǎn)的權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此代建行為不屬于土地增值稅的征收范圍，不征收土地增值稅，應(yīng)按照營業(yè)稅稅目中的建筑業(yè)進(jìn)行征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以簡單的利用代建規(guī)避稅率較高的土地增值稅，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（2）合作開發(fā)建房模式。按照當(dāng)前的營業(yè)稅規(guī)定，一方提供資金，一方提供土地的使用權(quán)，稱之為合作建房。房屋建成用于自用，土地增值稅是暫免的；房屋建成轉(zhuǎn)讓的，需要按照相關(guān)規(guī)定征收一定的土地增值稅。以現(xiàn)目前的稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)入股的，并且與投資方一起利潤分配的，需要共同來承擔(dān)投資的風(fēng)險，則是不征收營業(yè)稅的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這些優(yōu)惠政策充分利用發(fā)揮，從而保障雙方合作的利益最大化。

2.房地產(chǎn)業(yè)多處開發(fā)

同時開發(fā)多個項目的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以合并核算貨分開核算，運(yùn)用這兩種方法核算中的差異比較，從而選擇納稅較少的方式核算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中的稅收籌劃

1.充分利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下免征土地增值稅。因此，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。還可合理的劃分開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)?，將?yīng)納稅的總開發(fā)項目劃分成多個增值比例低于20%的開發(fā)項目，可以大幅度的減少土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的利潤率。

2.利用相關(guān)借款利息的扣除規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用最為合適的利息費(fèi)用扣除的方式，將借款產(chǎn)生的利息進(jìn)行籌劃。我國稅法規(guī)定：利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除（具體扣除比例由各省政府確定）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時的稅收籌劃

1.合理利用納稅義務(wù)的發(fā)生時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托銷售公司對已開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，雙方協(xié)商銷售清單開具的時間，由于委托銷售方式應(yīng)按照委托方收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以納稅人在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間時通過與銷售方的協(xié)商可以盡量遞延清單的開具時間，由此來避免營業(yè)稅過早繳納，既獲取了這部分資金的時間價值，實(shí)際又可盡早的回款，從兩個方面共同緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

2.合理利用母子公司間的費(fèi)用分?jǐn)?。將原本?yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用合理轉(zhuǎn)嫁分?jǐn)偟戒N售公司，從而使銷售公司當(dāng)年賬面利潤減少，使企業(yè)所得稅減繳甚至不繳。在分?jǐn)傔^程中需要注意很多事項，譬如具體的限額規(guī)定等，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)及廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項目，還應(yīng)該預(yù)先計算好扣除的費(fèi)用限額，承擔(dān)費(fèi)用對象的確認(rèn)，以避免上述費(fèi)用因超過扣除標(biāo)準(zhǔn)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)企業(yè)比較具有特殊性，其涉及資金金額較大，也是資金密集性企業(yè)，作為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的財務(wù)工作人員來說，必須要綜合了解企業(yè)的各項情況，做好稅法基本功知識的掌握，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好把關(guān)，科學(xué)合理的對企業(yè)稅收籌劃做調(diào)整，在市場公平合理競爭的原則下，從小處著手，大處著眼，讓企業(yè)利益最大化實(shí)現(xiàn)。

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