不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法為何姍姍來遲

朱巍

以統(tǒng)一立法的形式規(guī)制全國不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難一蹴而就，盡管涉及到各部門利益和既得利益者權(quán)益等一系列敏感問題和法律協(xié)調(diào)問題，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法勢在必行

備受公眾關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，未能按照2013年初國務(wù)院所表示的那樣在今年6月底出臺(tái)。這說明以統(tǒng)一立法的形式規(guī)制全國不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難一蹴而就。盡管涉及到各部門利益和既得利益者權(quán)益等一系列敏感問題和法律協(xié)調(diào)問題，但從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大趨勢來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法勢在必行。

不動(dòng)產(chǎn)登記作為民事產(chǎn)權(quán)變更和公示的主要方式，廣泛存在于各國立法之中，在我國2007年的《物權(quán)法》中也有明文體現(xiàn)。最早不動(dòng)產(chǎn)登記源于明確產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)效力，法國在1804年的民法典中最先規(guī)定了該項(xiàng)制度。最初拿破侖成立的立法團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記變更的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，這無疑是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中安全風(fēng)險(xiǎn)的最佳控制。不過，草案一出，很多法國貴族階層非常反對(duì)，因?yàn)榈怯浿贫群芸赡軙?huì)觸及到權(quán)貴產(chǎn)權(quán)公示、增加額外稅收負(fù)擔(dān)等問題，所以，最后拿破侖皇帝在頒布民法典時(shí)做出妥協(xié)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的登記只作為“對(duì)抗”條件，而非必要條件。法國這樣的立法對(duì)后世影響深遠(yuǎn)，一定程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)問題，但是，卻因登記“非必要條件”使得效果大打折扣。

后來，統(tǒng)一不久的德國也頒布了民法典，長期戰(zhàn)亂使得該國產(chǎn)權(quán)非常不明確，因此，德國首先確立了不動(dòng)產(chǎn)交易變更必須登記，不登記的不發(fā)生無權(quán)變更效力。這樣一來，在德國首先確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這對(duì)德國日后經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的積極作用。

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)法上的效力屬于德國式立法，即不登記的不動(dòng)產(chǎn)交易變更，不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)機(jī)動(dòng)車等物權(quán)變動(dòng)沿用法國式立法，即不登記的機(jī)動(dòng)車交易，不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。雖然這些在我國物權(quán)法中曾有明確規(guī)定，但是，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全國范圍內(nèi)仍然缺乏整齊劃一的制度保障，登記存在地區(qū)差異和立法空位，導(dǎo)致交易存在的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。同時(shí)，我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又作為國家調(diào)控、房產(chǎn)征稅、征信制度等一系列制度的起點(diǎn)，如果不確立統(tǒng)一的登記制度，不僅會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)交易安全，而且還會(huì)影響到其他政策和調(diào)控的落地實(shí)施。

既然統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法勢在必行，那為什么立法卻姍姍來遲呢？主要有以下幾方面原因。

第一，縱橫交錯(cuò)的法律相互沖突難以協(xié)調(diào)。我國目前尚未有統(tǒng)一的民法典，民事法律體系中很多法律法規(guī)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記制度，例如《土地管理法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)管理法》、《草原法》等，各項(xiàng)法律立法和監(jiān)管部門都不一樣，如此一來，登記機(jī)關(guān)的選擇、立法主導(dǎo)、登記收益、錯(cuò)誤登記責(zé)任等問題就相互交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，要理清其中主線，辨清權(quán)利義務(wù)關(guān)系實(shí)屬不易?？梢?，出臺(tái)一部統(tǒng)一的登記制度，實(shí)際是牽一發(fā)動(dòng)全身，演變成部門之間利益的博弈。

第二，房產(chǎn)稅開征的前奏。統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)與房產(chǎn)稅征收的前奏攪在一起，稍有法律常識(shí)的人都會(huì)對(duì)此有所覺悟，以房征稅和以地征稅勢在必行，這種“富人稅”對(duì)國家宏觀調(diào)控和增加稅收很有裨益，不過，國人的不理解和反感也如同對(duì)“遺產(chǎn)稅”的征收一樣敏感。從中國法制史進(jìn)程看，從以人為對(duì)象的征稅，發(fā)展到以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的征稅是大勢所趨，更多的財(cái)富意味著更大的社會(huì)責(zé)任也早已達(dá)成廣泛共識(shí)。最早廢除“人頭稅”的“攤丁入畝”政策，其實(shí)就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的鼻祖，早在幾百年前都可以順利完成，增加國力，利國利民，放到現(xiàn)代中國當(dāng)然也應(yīng)該順理成章，水到渠成。

第三，個(gè)別人的敏感。在當(dāng)下中國社會(huì)，個(gè)別有錢人的財(cái)富來源多種多樣，其中一些可能來自“神秘渠道”，如果統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的話，那么，“以人查房”的情況就可能出現(xiàn)，這與可能出現(xiàn)的官員財(cái)產(chǎn)公示制度密切相關(guān)，很多財(cái)富來源不明的人對(duì)此可能會(huì)非常敏感和擔(dān)心。尤其是在互聯(lián)網(wǎng)傳媒快速發(fā)展的今天，敏感數(shù)據(jù)加便捷網(wǎng)絡(luò)傳播很可能造成財(cái)產(chǎn)底細(xì)的泄露，這背后隱藏的故事也許更值得思考。

（作者系中國政法大學(xué)副教授）endprint