中國房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)淺析

彭宇 李玲 張圓圓

摘要：本文從影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)對(duì)GDP貢獻(xiàn)、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、社會(huì)文化角度以及房產(chǎn)消費(fèi)投資的雙重屬性等角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了分析，從供給、需求和政府干預(yù)各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；GDP；預(yù)測(cè)

2014年上半場(chǎng)中國樓市在一片低迷中走向尾聲，中國的房地產(chǎn)似乎出現(xiàn)了下行勢(shì)頭。本文預(yù)計(jì)在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策干預(yù)的未來十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步降溫，一二線城市小幅上升，三四線城市出現(xiàn)略微下降。

首先，國家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)一改以往依對(duì)房市增長(zhǎng)的依賴，房地產(chǎn)在GDP中所占的比重已趨向平穩(wěn)并有下降趨勢(shì)，未來不存在房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的環(huán)境基礎(chǔ)。相較于2008年房地產(chǎn)投資占GDP將近28%的狀況，2013年這一比重已下降到16%左右。以2014年上半年為例，上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降6.4%，占GDP的比重同比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)主要依托于基礎(chǔ)建設(shè)，近來的“馬歇爾計(jì)劃”，“一帶一路”的開展也證實(shí)了這點(diǎn)。但是，鑒于房地產(chǎn)投資依然占到經(jīng)濟(jì)很大比重，經(jīng)濟(jì)要完全脫離房地產(chǎn)保持增長(zhǎng)也不太現(xiàn)實(shí)。一方面，土地出讓的收入是政府收入來源的一個(gè)很大部分，政府不允許也禁不住房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下滑。另一方面，如果房地產(chǎn)崩盤，會(huì)引起中國經(jīng)濟(jì)快速下行。根據(jù)奧肯定律，美國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率每下降一個(gè)百分點(diǎn)，失業(yè)率就會(huì)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。盡管奧肯定律的數(shù)字不一定符合中國國情，但是如果經(jīng)濟(jì)下行，中國失業(yè)率一定會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。所以，房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑，地產(chǎn)泡沫的擠出還有待時(shí)機(jī)。

其次，政府層面控制，從2002年的“土地改革”，到2005年的“國八條”、2006年的“國六條”，再到2009年的“國四條”以及以2010年的“新國十條”和2011年的“新國八條”，2013年“新國五條”為代表的一系列的房地產(chǎn)新政。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)似乎從來沒有停止過。這些調(diào)控政策從信貸政策、貨幣政策、土地政策、保障房政策、稅收政策等各個(gè)方面入手以抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。如今政策環(huán)境下，國家倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，節(jié)能減排，房地產(chǎn)這種大動(dòng)干戈，帶來很多微塵砂礫的行業(yè)自然也受到了一定條件的限制。擴(kuò)出口，增內(nèi)需是新的政策導(dǎo)向，中國消費(fèi)品投資的黃金時(shí)代已經(jīng)到來。此外，除了市場(chǎng)房地長(zhǎng)生提供的房屋，政府也逐年增加保障性住房的供給，給那些對(duì)房產(chǎn)有剛性需求的年輕人提供住所。相信在供給需求的雙向夾擊之下，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸走向平穩(wěn)。

再次，大學(xué)生就業(yè)觀念的改善，使得留在一線城市并不成為唯一選擇，高校畢業(yè)生越來越走向基層和祖國需要的地方，使得一二線城市房地產(chǎn)需求下降，而三四線城市房地產(chǎn)需求上升。從下表可以看出，2014年以來，房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)環(huán)同比上升指數(shù)逐漸減小，已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

最后，房產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，使得房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性微乎其微。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一條鐵律是：供大于求應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致商品價(jià)格的下跌，但是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰是房地產(chǎn)整體供給過剩與房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲同時(shí)并存。有研究者將這種現(xiàn)象歸納為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論”。房地產(chǎn)價(jià)格違背供求實(shí)際不斷上漲何以能夠產(chǎn)生、持續(xù)并在一定時(shí)間內(nèi)保持下去？這是因?yàn)榉慨a(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。它不僅是一項(xiàng)消費(fèi)品，更是一種投機(jī)和投資產(chǎn)品。尤其在一二線城市表現(xiàn)更為突出。大城市隨處可見的林立高樓，實(shí)質(zhì)上都是商品房的需求，老百姓真正所需要住的房子總需求是有限的，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，層出不窮的公司企業(yè)，人們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資，卻拉升了商品房市場(chǎng)的需求。在如今的態(tài)勢(shì)下，一二線城市輕微的房?jī)r(jià)攀升是有其現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。相反，三四線城市房產(chǎn)需求并不大，但在前些年房地產(chǎn)全國開花的模式下，積累了大量庫存，“鬼城”現(xiàn)象層出不窮，供已經(jīng)遠(yuǎn)大于求。所以，不同于一二線城市的房?jī)r(jià)，三四線城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來小幅滑落的過程。

基于以上分析，在未來10年的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將呈現(xiàn)以下基本趨勢(shì)：價(jià)格上升速度將逐漸趨緩，表現(xiàn)為一二線城市價(jià)格在通脹率左右上升，而三四線城市房產(chǎn)價(jià)格會(huì)略微下調(diào)。加大宏觀調(diào)控力度，加進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的控制，住房供給將由單一的市場(chǎng)化供給變?yōu)槭袌?chǎng)供給和保障性供給兩種主要來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入適度調(diào)整期，進(jìn)入更加理性的發(fā)展階段，價(jià)格上升趨勢(shì)將逐漸趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸回歸理性。（作者單位：中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院）

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