新常態(tài)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及投資價值分析

作者簡介：黃樹毅（1987.01-），湖北省十堰市，云南民族大學(xué)會計學(xué)管理碩士。

最近新常態(tài)一詞離我們越來越近，我們也真正步入到了新常態(tài)中，認(rèn)識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。而準(zhǔn)確、深入、全面認(rèn)識新常態(tài)下的新趨勢、新特征、新動力，是做好今后經(jīng)濟(jì)工作的重要前提。新常態(tài)之“新”，意味著不同以往，意味著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變，增長速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速，動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動；新常態(tài)之“?！保馕吨鄬Ψ€(wěn)定，這一穩(wěn)定是更高水平的穩(wěn)定，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級、增長質(zhì)量加快“上臺階”的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)對于我們這個擁有十三億人口的大國來說是一個支柱型產(chǎn)業(yè)，在過去十年中房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，這極大的拉動了我國經(jīng)濟(jì)增長的速度，同時與房地產(chǎn)相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)也繁榮了起來。過去的十年中我國的房價基本上翻了5-6倍，國家一直在調(diào)控而房價卻呈現(xiàn)出越調(diào)控越漲價的狀態(tài)。我覺得這些現(xiàn)象的根本原因是由于供求關(guān)系所導(dǎo)致的，任何商品的價格都是由供求關(guān)系所決定的，在過去的十年中由于我們的城鎮(zhèn)化進(jìn)程造就了大量的剛需，人們對房子的大量需求在加上政府的調(diào)控使得供給變的少，這就使得房價越來越高。然而隨著越來越多的新房拔地而起，以及對房子的投資，使得我們的供求關(guān)系正在發(fā)生變化，越來越多的存量房出現(xiàn)了，鬼城頻頻出現(xiàn)在我們的視野當(dāng)中。終于我們的房地產(chǎn)行業(yè)也步入了一個新的時期。

2014年中國房地產(chǎn)市場以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn)；5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，那就是從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。往年輕輕松松便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市最為堅挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來的新低。顯然，中國房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。習(xí)近平總書記最近指出了“新常態(tài)”的幾個主要特點，包括速度——“從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級”，動力——“從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”。對此，有專家表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，開始進(jìn)入居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實施的限購政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場化。可以說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點，已經(jīng)提前展開行動。就像萬科高級副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場也會在這一場變革中，走向更加理性和成熟的新階段。

2014年12月22日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》公布，自2015年3月1日起施行。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，不動產(chǎn)登記條例出臺和實施，將對下一步全面開征房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)，居民認(rèn)為這極大的拉低我們的房價，甚至?xí)尫績r出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象。我覺得這有一定的道理，因為不動產(chǎn)登記以及將來極有可能的房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會釋放出更多的存量房進(jìn)入市場，這就進(jìn)一步的加大了我們的供給，而且房產(chǎn)稅的實施會加大我們投資房子的成本，這樣一來就抑制了對房地產(chǎn)的投資。但是對于所謂的房價暴跌現(xiàn)象我本人還是不贊同的，因為我國還處于城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中要實現(xiàn)百分之七十的城鎮(zhèn)化率還有大量的人口需要買房，所以我們的剛需仍舊很大。《不動產(chǎn)登記暫行條例》最大的亮點在于“統(tǒng)一登記”。在這一前提下，這部法規(guī)被賦予了不同的期待。經(jīng)濟(jì)學(xué)家期待它為征收不動產(chǎn)稅，平抑貧富差距打下基礎(chǔ)；行政管理學(xué)家期待不動產(chǎn)登記起到助力反腐的作用；一些工薪階層期待條例倒逼富人拋售房產(chǎn)，達(dá)到降低房價的目的。這些期待體現(xiàn)了不同群體對改革的預(yù)期。筆者的觀點認(rèn)為對于一線城市以及部分二線城市房價仍會堅挺甚至有上漲的空間，因為隨著央行的降息近期樓市都會出現(xiàn)回暖的現(xiàn)象這就使得存量房被消化而且這些城市一般都是省會城市這些省會城市對人才的吸收也是巨大的這就導(dǎo)致了剛需的存在，但是對于一些三四線城市房價確實存在虛高存在泡沫。那么對于我們在三四線城市的投資者跟購房剛需者就需要慎之又慎了。所以未來幾年內(nèi)我國的房價都將處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入一個新常態(tài)。一個以市場來決定的理性健康的行業(yè)。

那么在這個新常態(tài)下我們的地產(chǎn)行業(yè)將何去何從呢？筆者認(rèn)為我們的房地產(chǎn)行業(yè)將開啟互聯(lián)網(wǎng)元年。在這個言必稱互聯(lián)網(wǎng)的時代，任何一個企業(yè)的創(chuàng)新之路都繞不開它。截至2014年10月份，中國移動互聯(lián)網(wǎng)用戶已達(dá)到8.74億，這個龐大的市場用戶量吸引著每一個傳統(tǒng)行業(yè)向其靠近，包括傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。2014年，被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。實際上，在過去一年里，《證券日報》記者與多家房企高層交流時也未避開這個話題，在樓市“新常態(tài)”下，幾乎每家房企的老板都在談如何“互聯(lián)”，無論是營銷方式變革，還是產(chǎn)品升級，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，怎么完成傳統(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)融合落地都是其研究的大事。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動作，目前尚未形成一個成熟的運營模式，相對而言，從營銷端口切入以O(shè)2O模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產(chǎn)生效果的合作。實際上，這對房企的意義確實不小，變革營銷方式、增加營銷節(jié)點的同時，整合資源，運營資源的時代到來了。在互聯(lián)網(wǎng)的刺激下，我們看到前有馬云對賭王健林，后有萬科淘寶合作賣房，再后來有萬達(dá)聯(lián)手騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺。緊接著，“雙十一”和“雙十二”來了，在這個電商狂歡的營銷節(jié)點上，傳統(tǒng)房企的身影越來越多。萬科聯(lián)合阿里，在天貓開辟“雙十一”購房專區(qū)，將108個樓盤以8.9折銷售；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融聯(lián)手推眾籌賣房，用戶支付11元，便可參與1.1折購房的抽取資格；方興地產(chǎn)在線上線下整合6大合作商搞“24小時光盤節(jié)”，在11月11日當(dāng)天推出11城22個項目4400套房源；合生創(chuàng)展則采取了“一對多”式跨界營銷模式賣房，聯(lián)合線上線下10大商家搭建了“樂透”聯(lián)盟平臺，一舉推出1000套優(yōu)惠房源。種種跡象表明，如果你還把互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)營銷的噱頭，而不是經(jīng)營思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變，那么你既有的競爭優(yōu)勢，可能在瞬間就會被改變甚至逆轉(zhuǎn)。在未來，不排除購房者可以在互聯(lián)網(wǎng)上下單，開發(fā)商可以用3D打印技術(shù)蓋房。（作者單位：云南民族大學(xué)）

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