我國房地產(chǎn)市場價格走勢分析

周秀芬

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我國房地產(chǎn)市場價格走勢分析

周秀芬

摘要：長期以來，我國房地產(chǎn)市場由于供給和需求的不對稱、體制機制的不健全甚至利益者的故意抬高以及投機行為形成了今天高房價的局面.。本文從房地產(chǎn)供給和需求、宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策以及城市化進程這幾個角度分析了影響房價的主要因素和房價形成的機理，并結(jié)合當前的宏觀經(jīng)濟形勢對未來房價進行分析預測。

關(guān)鍵詞：我國房價；房價形成機理；走勢分析

一、我國房地產(chǎn)市場價格的變化過程和現(xiàn)狀

1、我國房地產(chǎn)市場價格的變化過程

(1)房地產(chǎn)的初步階段(1978至1991年)

在1981年之前國內(nèi)沒有商品房開發(fā)只有住房開發(fā)，企業(yè)或事業(yè)單位建房子是用于內(nèi)部職工福利分配。

(2)非理性炒作與調(diào)整階段(1992至1998年)

1992房地產(chǎn)改革全面啟動，住房公積金制度全面推行。當年鄧小平同志南巡深圳視察發(fā)現(xiàn)搞市場經(jīng)濟建設(shè)后的城市發(fā)生了翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)很成功，于是將開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗向全國推廣。

(3)房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段

第一次飛速發(fā)展(1998至2003年)：1998年6月份國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)的政策，比如取消福利分房，這也就意味著人們要取得住房都得到市場上去買房，增加了房地產(chǎn)業(yè)的有效需求；出臺的金融政策和稅收政策也創(chuàng)造出巨大的有效需求，通過不斷地降低利率(當時首付只要30%、20%)來降低按揭門檻，有的銀行甚至提出零首付；價格政策方面，物價局取消了對商品房價格的管制。

二、決定我國房地產(chǎn)市場價格因素分析

房地產(chǎn)價格可分解為：房地產(chǎn)的基本價值+房地產(chǎn)價格中偏離其基本價值的部分，其中房地產(chǎn)的基本價值由經(jīng)濟基本面因素(如經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策等)決定，由房地產(chǎn)的消費需求和供給決定。而房地產(chǎn)價格中偏離其基本價值的部分由房地產(chǎn)投資需求和供給決定。

1、供給因素

影響房地產(chǎn)供給的因素有土地獲得、房地產(chǎn)開發(fā)政策、稅收等因素。房地產(chǎn)基本價值中重要的部分是土地價格，地價也是決定房地產(chǎn)供給的最關(guān)鍵因素。土地價格的形成與“土地財政”有很大的關(guān)系，地方政府的目標是當?shù)貙崿F(xiàn)盡可能快地經(jīng)濟增長和財政收入的最大化，房價升高，相對應(yīng)的與高房價相聯(lián)系的政府土地出讓金以及建筑稅和營業(yè)稅都會增加，而追求效用的最大化是地方政府推高房價的內(nèi)在激勵。

2、需求因素

根據(jù)購房需求因素目的的不同，將房地產(chǎn)需求分為房地產(chǎn)消費需求和投資需求。

(1)消費需求是指購房者購房是為了滿足自身的居住需要的需求，影響消費需求的因素包括：當前收入、房地產(chǎn)使用成本、預期收入、預期放假、通貨膨脹、人口年齡結(jié)構(gòu)、購房資金可獲得性增強等。

(2)投資需求是指購房者買房不是為了自身居住需要而是作為一種投資項目以此來獲得收益的需求。從投資人群的不同可分為本國居民的投資需求和外國居民的投資需求，影響投資需求的因素包括：預期房價、投資成本、投資資金可獲得性、房地產(chǎn)投資政策、稅收、通貨膨脹等。

三、我國房地產(chǎn)市場價格走勢分析

1、我國未來房地產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)增長

首先，我們應(yīng)很明確地知道，房價是不會出現(xiàn)出現(xiàn)大幅下跌的。隨著人民幣的升值物價在上漲，假設(shè)名義房價不漲，那么實際房價就意味著下跌，如果名義房價出現(xiàn)大跌，那么實際房價就近乎“崩盤”了。拉動經(jīng)濟增長的三大馬車是消費、投資和出口，在我國的消費還沒有質(zhì)的飛躍的情況下，投資仍是拉動國民經(jīng)濟的主要途徑。對于按揭購房者來說如果房地產(chǎn)業(yè)下挫50%則意味著他們的財富將會縮一半的水；對于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶，如果投資失敗他們的生存問題都將受到重大影響；而對于房地產(chǎn)商和銀行來說，如果房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會成為銀行的負資產(chǎn)，此時的境況將更可怕。所以結(jié)合當前我國形勢來看房價不會出現(xiàn)大幅下跌的。此外，我們還必須知道的是，在實際收入上漲的背景下，如果名義房價增長的速度慢于實際收入增長的速度，那么，房價實際是下降的。

綜合多種因素分析后，盡管我國房價短期內(nèi)會有波動，但從長期看預測我國房地產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)增長且增長速度慢于實際收入增長的速度。

2、具體原因分析

(1)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)產(chǎn)能過剩供大于求

很多人預測中國的人口周期在2015年左右會見頂，事實上今年新增勞動人口也確實開始減少。盡管影響房價的因素很多，但過去20年財富快速積累的年輕人對購房安置和改善的需求是我國房地產(chǎn)崛起的根本原因，可是在這繁榮的背后存在著巨大的住房空置率，今天的產(chǎn)能需要未來一代人來消化。

住房空置率是指某一時刻空置房面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國際通行慣例，理論上當空置率在5%—10%之間時基本處于供求平衡狀態(tài)；當空置率處在10%—20%這個危險區(qū)時，就要采取一些措施來加大對商品房銷售的力度；當空置率率處在20%以上時商品房就是嚴重積壓，房地產(chǎn)市場將不會正常發(fā)展，進而影響國民經(jīng)濟的正常運行。2010年國家統(tǒng)計局在網(wǎng)站上公布了2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況，截至2010年6月末，全國商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%。

(2)GDP增速將低于房價收入比隱含GDP預期增速

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。房屋具有兩種屬性：一種是消費品屬性，收入增加相應(yīng)地資金在住房消費上也會有所增加，另一種是投資屬性，房地產(chǎn)資產(chǎn)在各個國家都占居民資產(chǎn)中很大的比重，居民是否決定投資受到房地產(chǎn)未來投資回報率的影響。

結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場價格走勢與國民經(jīng)濟命運息息相關(guān)，未來房價不會出現(xiàn)大幅度的下跌。近年來我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進、保障性住房供給增加、人們收入不斷增加、國家調(diào)控政策也在不斷完善，這都對引導房地產(chǎn)市場價格向著平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展有著積極影響，另外，伴隨著未來政府逐漸弱化“土地財政”這一根源問題以及市場利率化改革地逐步推進，從長期看房價將保持平穩(wěn)增長速度增長，其增長速度慢于實際人均收入增長速度。(作者單位：貴州大學經(jīng)濟學院)

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[6]王維斌，李彤.我國房地產(chǎn)價格影響因素分析.財經(jīng)視點，2011(10).

作者簡介：周秀芬(1991-)，女，湖南醴陵人，貴州大學經(jīng)濟學院研究生，經(jīng)濟學，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。