淺析土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及建議

鐘翊嘉

西華師范大學(xué)商學(xué)院

淺析土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及建議

鐘翊嘉

西華師范大學(xué)商學(xué)院

在我國(guó)將GDP作為地方官員政績(jī)主要考核指標(biāo)的前提下，政府利用現(xiàn)行土地制度增加財(cái)政收入，有限的土地資源被盲目開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重影響。本文試圖通過(guò)概述土地財(cái)政與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，揭示我國(guó)土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，最后，提出相關(guān)的改革建議，確保土地和房地產(chǎn)的可持續(xù)利用。

土地財(cái)政；房地產(chǎn)；影響；解決建議

一、土地財(cái)政概述

土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，屬于基金預(yù)算收入，屬于地方財(cái)政收入的一種。中國(guó)的“土地財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，也就是說(shuō)通過(guò)賣地的土地出讓金來(lái)滿足財(cái)政需求。前些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，引起土地出讓金的上漲和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，的確刺激了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有效地改善了人民生活居住的條件，提高了人民的生活水平。但是因此相對(duì)單一的、過(guò)度的依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的弊端已經(jīng)逐漸展現(xiàn)。

從2015年3月16日財(cái)政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金收入5756億元，比去年同期下降33.7%，其中，中央政府性基金收入606億元，下降0.8%；地方本級(jí)政府性基金收入5150億元，下降36.2%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年1-2月，全國(guó)開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積2773萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，同比下降30.2%。

二、土地財(cái)政模式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、我國(guó)中央和地方之間，財(cái)政收入的第一次分配、稅權(quán)的劃分不合理，地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)的不匹配。在1994年，分稅制改革后，明確了土地出讓金歸地方所有。因此，地方政府為了緩解財(cái)政困難，可以通過(guò)土地的出讓取得高收益，給地方財(cái)政帶來(lái)巨大的收入，也逐漸形成了地方政府對(duì)土地出讓金的依賴。

2、在我國(guó)以GDP為核心的政績(jī)考核機(jī)制下，政府官員要想辦法發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高人民生活水平，提升GDP，作為政績(jī)的顯著體現(xiàn)?？墒窃S多欠發(fā)達(dá)城市和新興地區(qū)還沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)作為支撐，此時(shí)政府擁有土地的一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行整理，然后高價(jià)格轉(zhuǎn)讓，從中取得巨大差額的土地出讓金就成了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的短期行為，政府又利用一部分的土地出讓金來(lái)整理土地，展開(kāi)城市建設(shè)。如此循環(huán)，高的出讓價(jià)格導(dǎo)致了高的房?jī)r(jià)，雖然帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但普通市民買房也成為生活中的一個(gè)負(fù)擔(dān)。

3、改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市的不斷擴(kuò)張，使得城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城鎮(zhèn)一體化建設(shè)加速，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)和城市周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，提供了大量的工作崗位，吸引農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，取得可觀的收益，人民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。所以政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也很重視。但是，隨著農(nóng)民一部分土地被征用，也減少了農(nóng)民的土地資源，并不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、土地財(cái)政模式的解決建議

根據(jù)上述分析發(fā)現(xiàn)，土地財(cái)政模式不僅影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興衰，也影響著地方財(cái)政的收入。如果能夠合理完善土地財(cái)政，不僅有利于地方的城市化建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，也可以對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。

1、探索事權(quán)與財(cái)權(quán)的相結(jié)合，改革政府評(píng)價(jià)體系。

十八屆三中全會(huì)決定公布，首提房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。一是要建立和健全與事權(quán)相匹配的地方財(cái)稅體系，并明確界定中央和地方事權(quán)及其支出責(zé)任，使事權(quán)和財(cái)權(quán)大致對(duì)等，從而從源頭上解決地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政的問(wèn)題。二是繼續(xù)完善和改革政府評(píng)價(jià)體系，把GDP評(píng)價(jià)僅作為政績(jī)體現(xiàn)的一方面，杜絕地方政府官員片面的追求GDP，引進(jìn)生態(tài)、和諧和科學(xué)的政府評(píng)價(jià)體系，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

2、打破政府對(duì)土地的壟斷，完善土地管理制度

地方政府實(shí)行的是政府壟斷、以“招拍掛”方式為主的批租制，土地出讓金一次性收取未來(lái)若干年，并全部由地方政府獲得，這種分配方式使得地方政府獲取巨額財(cái)政收益，助長(zhǎng)了地方政府在城市建設(shè)中的謀利沖動(dòng)，不利于有效控制房?jī)r(jià)。面對(duì)這種天然壟斷所帶來(lái)的高收益，對(duì)政府有巨大的利益誘惑。所以，打破這樣的土地壟斷就顯得十分有必要了，一方面可以通過(guò)對(duì)土地出讓總量的控制，不盲目的出讓土地，而是有計(jì)劃、有規(guī)劃的使用土地，從而逐漸解決土地財(cái)政的問(wèn)題。另一方面可以改善對(duì)土地的管理，土地屬于國(guó)有財(cái)產(chǎn)，需要合理的開(kāi)發(fā)與利用，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和市場(chǎng)的需求來(lái)確定供應(yīng)量，保障政府利用土地得到的穩(wěn)定收入。

3、發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

地方政府通過(guò)對(duì)土地的出讓取得高額的出讓金來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)有一定的依賴。因此，作為地方政府，更應(yīng)該引導(dǎo)告別相對(duì)單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提倡經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。地方支柱產(chǎn)業(yè)作為增加財(cái)政收入的重要來(lái)源，其地位不言而喻，加快支柱產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，靠發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)保障地方經(jīng)濟(jì)的基本增長(zhǎng)。同時(shí)，合理分配財(cái)政收入，投資新興產(chǎn)業(yè)，加大資金投入，培育新興技術(shù)，發(fā)揮其戰(zhàn)略作用，逐步實(shí)現(xiàn)多元化的投資融資環(huán)境，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

[1]周彬,杜兩省.“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格上漲：理論分析和實(shí)證研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2010,8.

[2]張岑遙.城市房地產(chǎn)價(jià)格中的地方政府因素：成因、機(jī)制和效應(yīng)[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2005,10.

[3]張雙長(zhǎng),李稻葵.“二次房改”的財(cái)政基礎(chǔ)分析：基于土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的視角[J].財(cái)政研究,2010,7.