房?jī)r(jià)滑梯到底了嗎？

劉穎

雖然6月以來，全國(guó)多地對(duì)商品房松綁或取消了限購(gòu)，但由于信貸政策依舊從緊，市場(chǎng)刺激作用不明顯。我們來看看本月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全年樓市呈整體回落態(tài)勢(shì)，第三季度基本已經(jīng)沒什么城市的房?jī)r(jià)還是上漲的了，但是房?jī)r(jià)依然處于歷史高位。

1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，其中，住宅銷售面積下降10.3%，辦公樓銷售面積下降9.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.0%。商品房銷售額49227億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.8%，辦公樓銷售額下降19.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)6.8%。

前三季度的房企土地購(gòu)置面積是24014萬平方米，同比下降4.6%。然而，土地成交價(jià)款6781億元，增長(zhǎng)11.5%，再創(chuàng)歷史新高。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2824元/平方米，同比增長(zhǎng)16.8%，增幅較1-8月份上升0.3%。

在樓市看起來如此不景氣的今天，這樣的土地交易明顯背離了市場(chǎng)規(guī)律，最大的原因或許是地方政府不愿降低土地出讓價(jià)格，當(dāng)然這也恐怕成為最終支撐房?jī)r(jià)的重要因素。

價(jià)格數(shù)據(jù)上來看，似乎并不是外界渲染的那么嚴(yán)峻。但是問題遠(yuǎn)比賬面上的更加嚴(yán)峻。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》指出，截至9月底，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)23.8%，其中南昌、溫州和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存同比增幅甚至達(dá)到99.3%、60.3%和60.1%。庫(kù)存呈“飆升”的態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)近5年新高。

此外，9月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為17.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)需要用17.7個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在8月份，該存銷比數(shù)值為17.5個(gè)月。

這個(gè)數(shù)字在各家房企身上表現(xiàn)的更為明顯。有權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，完成年度指標(biāo)70%以上的，僅有恒大、中海、合景泰富等少數(shù)幾家企業(yè)。整體一些品牌房企指標(biāo)完成率差不多在20%-30%，壓力巨大。

不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資有增無減。數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9776億元，同比增長(zhǎng)8.6%，其中，住宅投資6566億元，同比增長(zhǎng)5.2%。《報(bào)告》中也指出，35個(gè)城市9月份新增供應(yīng)量明顯大于成交量。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷加上較高的存量，樓市下探勢(shì)在必行。9月末的松綁“限貸”卻給樓市吹入一陣溫暖的風(fēng)。

進(jìn)入10月份，各地樓市也聞風(fēng)而動(dòng)。首當(dāng)其沖的就是供永遠(yuǎn)趕不上求的一線城市——北京、上海、廣州、深圳等。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅10月12日至18日的一周，受監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)主要一、二線城市，住宅合計(jì)簽約面積環(huán)比回升45%。一線城市上海推出9個(gè)項(xiàng)目，北京和深圳各推出5個(gè)。其中，北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積，環(huán)比漲幅分別達(dá)到133.95%、77.99%、69.06%、50.77%，一線城市整體漲幅達(dá)到80%。而且，成交量還在持續(xù)回暖，真真的玩了一把“銀十”。

“水暖鴨先知”。這陣風(fēng)讓房企竟然再次開始紛紛購(gòu)入土地，這在前幾個(gè)月是想都不敢想的。所有房企都心知肚明，土地是房企的糧食，絕對(duì)不能少，尤其土地存量本身又是有限的，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，但是低迷的市場(chǎng)，加上高額的土地費(fèi)，讓他們均感力不從心。

10月以來，20大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、首開分別拿地。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布報(bào)告稱，截至本月23日，10月一線城市土地成交22宗，合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平米，33%的平均溢價(jià)率創(chuàng)今年4月以來的新高，9787.47元/平米的成交均價(jià)則僅低于今年1月。

至于房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，眾說紛紜。因?yàn)楦鞔蠓科筮€是在采取放價(jià)走量的方式，盡量去庫(kù)存，盤活資金，所以可能并不會(huì)加價(jià)。但是市場(chǎng)兩方的信心增長(zhǎng)，價(jià)格想不往上走，恐怕都很難了。

但是一點(diǎn)不用猜測(cè)，10月房地產(chǎn)銷售的數(shù)據(jù)一定會(huì)吹開籠罩在樓市上空三個(gè)季度的陰霾。endprint