我國房地產市場壟斷性分析

曾慶陽　支偉業(yè)

作者簡介：曾慶陽（1986.09-），男，漢，湖北隨州，在職碩士研究生，中國人民大學經濟學院，研究方向：國民經濟學。

支偉業(yè)（1991.02-），男，漢，河南南陽，碩士研究生，中國礦業(yè)大學（北京）力學與建筑工程學院，研究方向：工程管理。

摘 要：我國房地產行業(yè)有大量開發(fā)公司，但是仍然存在著一定程度的壟斷，房地產市場的壟斷損害了消費者的福利，損害了經濟的發(fā)展。本文分析目前我國房地產市場壟斷因素以及房地產壟斷的影響，探討解決我國房地產市場壟斷的措施。

關鍵詞：房地產；壟斷；措施

一、壟斷問題的提出

近年來，我國房地產業(yè)遇到許多問題。高房價與高空置率并存，全國大中型城市房價持續(xù)高漲同時全國新房空置率不斷上升。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，近十年我國房價都有持續(xù)增長，2013年全國商品房平均售價為6237元，同比增長7.75%；而截至2015年5月底，中國未售商品房占地面積達657平方公里，接近新加坡國土面積。西南財大中國家庭金融調查與研究中心公布的報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房整體空置率高達22.4%。

我國大部分行業(yè)的平均利潤率只有7%-8%而房地產行業(yè)的平均利潤率是前者數(shù)倍。房地產開發(fā)商在各種財富排行榜上占據(jù)了靠前的名次。國內很多大型國企和高新技術企業(yè)也紛紛開展房地產開發(fā)業(yè)務。據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)：截止2013年，我國房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)為91444個，全國房屋新開工面積為20.12億平方米，全國商品房銷售面積為13.06億平方米。雖然房企眾多難改我國房地產業(yè)的壟斷特性。

二、我國房地產市場壟斷性的表現(xiàn)

1、商品房的自然壟斷。商品房不同于普通商品，商品房是多重因素的復合體，如地理位置、戶型采光、物業(yè)管理、綜合設施等，其中地理位置是商品房最重要的組成要素，商品房一定時期內不可復制，形成其自然壟斷性。特異性越強則壟斷的可能就越大，生產者對價格的決定能力也越強，越能削弱市場競爭作用。

2、土地市場的壟斷。我國土地實行的社會主義公有制，城市土地屬國家所有，農村和郊區(qū)土地歸農民集體所有。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須申請使用國有土地，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，同時規(guī)定國家為了公共利益需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。在法律規(guī)定下，政府成為土地市場的唯一買家和賣家，形成了土地雙向壟斷的格局。

3、房地產企業(yè)各自占據(jù)壟斷資源同時壟斷商品房的供給。全國性的大房企業(yè)擁有雄厚的資金和強大的股東背景，在“招拍掛”方式中獲得土地開發(fā)權，控制大城市房地產市場、多數(shù)中等城市房地產市場的供給，而數(shù)以萬計的地方性房企背靠著各自的地理、政治優(yōu)勢占據(jù)著當?shù)厥袌龅囊欢ǚ蓊~。全國性的大房企進入新城市，面臨著全新的疏通關節(jié)、摸清當?shù)厥袌雒}絡、和當?shù)仄髽I(yè)競爭，都會遇到諸多困難。

當前，我國城鎮(zhèn)新建住房的供應基本上由房地產開發(fā)商壟斷，開發(fā)商獲到土地后，生產出商品房出售給購房者。房地產市場上集資建房、私人合作建房等有效替代形式存在比例小，房地產產品供給方式為單一的壟斷局面。

4、房地產市場信息不對稱壟斷。國有土地出讓信息不公開，地方政府憑借對國有土地的所有權的壟斷和出讓權的壟斷制造競租，從出讓土地中謀利。因為房地產商品自身的壟斷差異性、復雜性，而大多數(shù)消費者對住房性能、質量、配套設施的知識很缺乏，基本不能對商品房作出客觀評價。同時目前我國住宅銷售主要是以期房銷售，消費者難以把握所建房產的狀況，這更加大了購房者與房地產開發(fā)商之間的信息不對稱。房地產市場信息不對稱，不僅使消費者為買房付出高昂的價格，同時也無法確保買到的住房具有應有的品質。

三、房地產市場壟斷帶來的影響

1、房地產壟斷市場造成供給不足、結構失調、生產效率不高和對價格的控制。根據(jù)西方經濟學的觀點，在壟斷的情況下，房地產商會在低于市場均衡需求量下生產，造成供給不足，價格升高，奪取消費者剩余，獲得壟斷租金。近年來，房地產商通過捂盤、給消費者排卡、分期開盤、饑餓營銷等手段，減少和推遲商品房的供給來獲得更多的利潤。在房地產商現(xiàn)實生產中，邊際成本低、利潤率高的高檔房供給相對過剩，而要求集約化生產的中低檔房屋供給不足，這就造成了住房供給產生偏差。

2、壟斷高房價導致消費者對使用需求的抑制和投資需求的強化，損害消費者利益。壟斷房地產商控制下的高房價造成消費者對商品房的逆向選擇。真正的潛在使用需求的消費者因為房價過高而無法購房或者推遲購房或者不得不購買低于使用需求的房屋，從而抑制了對商品房的使用需求。高房價增強了消費者對房價上漲的預期，強化了投資需求。如果房屋淡化了居住屬性而由投資需求占據(jù)主導地位，就會產生房地產泡沫。中國社科院和北京工業(yè)大學發(fā)布的《2010年北京社會建設分析報告》分析到，以每戶家庭住宅面積90平方米計算，2009年11月北京住房均價17810元/平方米，需支付160多萬元，相當于普通家庭25年的可支配收入，房價收入比25，快速上漲的房價嚴重超過普通家庭的支付力。2014年《中國家庭金融調查報告》稱我國房屋的空置率為22.4%，遠高于其他國家和地區(qū)，社會資源浪費嚴重。高房價收入比和高房屋空置率證明了高房價對房屋使用需求的抑制。

3、影響經濟的可持續(xù)發(fā)展。短期看，高額的壟斷利潤使房地產表面繁榮，房地產行業(yè)貢獻了相當份額的國內生產總值、形成穩(wěn)定增長的稅源，促進地方經濟快速發(fā)展；但從長期看，房地產的壟斷高價將透支消費者的長期收入，壓縮消費者在其他方面的消費，高房價還會增加居住成本、商務成本，導致人才流失，投資較少，降低城市的競爭力，最終損害房地產業(yè)和地方經濟的可持續(xù)發(fā)展。

四、應對房地產市場壟斷措施探討

1、地方政府打破對土地財政的依賴，優(yōu)化土地出讓模式。政府改革稅收結構，增加對土地出讓收入的監(jiān)管，增加新的收入來源，減輕對土地財政的依賴。對于普通住房用地的出讓，改變“招拍掛”方式，采用競地價、競房價模式。土地使用權轉讓的競拍中綜合考慮地價、房價兩重約束的企業(yè)才能取勝。有利于防止大型房地產商憑借雄厚資金優(yōu)勢，高溢價拍得土地，瘋狂抬高房價拙劣行為。

2、國家禁止土地的囤積和炒買，整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設監(jiān)管，房地產商拍得建設用地，須在規(guī)定的時間內完成所有的建筑施工并上市交易，防止土地囤積，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、捂盤不賣囤積房源和哄抬房價行為。

3、降低房地產市場進入門檻，引如競爭，消除壟斷，多途徑增加住房供給。國家鼓勵以單位、集體的方式進行的集資建房，合作建房，降低開發(fā)商進入市場的門檻，盡可能地創(chuàng)造競爭環(huán)境引入競爭，加強房地產行業(yè)規(guī)范，減少權力尋租。國家應加大中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房保障房的建設力度，加強對城市棚戶區(qū)的改造工作，滿足廣大低收入家庭的住房需求。多渠道擴大住房的供給，提高土地的利用率。

4、增強房地產市場的信息透明度。增強信息透明度可以改變消費者在房地產交易中的信息不對稱的弱勢地位，消除引起消費者恐慌的虛假信息。政府應盡快健全房地產市場信息系統(tǒng)，完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

（作者單位：1.中國人民大學經濟學院；2.中國礦業(yè)大學力學與建筑工程學院）

參考文獻：

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[2] 高鴻業(yè).西方經濟學[M].第四版.北京：中國人民大學出版社，2007.

[3] 曾永昌.論土地市場的政府壟斷[J].社會科學研究，2002.4.