營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及管理對(duì)策

長(zhǎng)興縣財(cái)政局 葉自芳

增值稅主要是對(duì)企業(yè)和個(gè)人銷(xiāo)售或進(jìn)口貨物、提煉加工、修配勞務(wù)的貨物，提供應(yīng)稅服務(wù)實(shí)現(xiàn)的增值額所征收的稅種。國(guó)家進(jìn)行營(yíng)改增稅制的改革，是為了將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向消費(fèi)環(huán)節(jié)，避免營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征收問(wèn)題，由消費(fèi)者承擔(dān)稅負(fù)，提高企業(yè)的資金積累和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

(一)土地成本與進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣

營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財(cái)務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無(wú)法與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對(duì)較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進(jìn)項(xiàng)抵扣，那實(shí)施營(yíng)改增對(duì)甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

(二)建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營(yíng)改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革后，造成各項(xiàng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來(lái)自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)用，更沒(méi)有增值稅發(fā)票，這些最終會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

(三)營(yíng)改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)形式多以項(xiàng)目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進(jìn)行稅款預(yù)繳，進(jìn)項(xiàng)稅款必須等到項(xiàng)目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無(wú)形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營(yíng)改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過(guò)渡階段

國(guó)內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺少科學(xué)合理的過(guò)渡政策，造成一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷(xiāo)售額增值稅。還有在營(yíng)改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的項(xiàng)目，在營(yíng)改增后想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻鄙倏茖W(xué)合理的過(guò)渡政策，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革的經(jīng)驗(yàn)，為減小營(yíng)改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

(一)加強(qiáng)供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，想通過(guò)提高工程承包價(jià)，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)材料采購(gòu)和勞務(wù)委托等過(guò)程的票據(jù)管理；加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時(shí)收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅(jiān)持有發(fā)票才抵扣，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算同步進(jìn)行。

(二)理清經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革后，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目。對(duì)于各項(xiàng)環(huán)節(jié)，及時(shí)計(jì)算出可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕。國(guó)內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動(dòng)和企業(yè)職能進(jìn)行外包，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。這對(duì)于那些不能解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，具有很高的可行性和可操作性。但在進(jìn)行服務(wù)外包的過(guò)程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護(hù)好企業(yè)的品牌形象。

(三)大力開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)客戶(hù)的銷(xiāo)售

目前國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者掌握著價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的無(wú)端提價(jià)是不會(huì)接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者是很難實(shí)現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費(fèi)者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買(mǎi)家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢(shì)，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過(guò)多態(tài)發(fā)展來(lái)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理

實(shí)施營(yíng)改增后，增值稅營(yíng)業(yè)稅的處理、財(cái)務(wù)核算會(huì)更加復(fù)雜，需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報(bào)程序準(zhǔn)備、納稅申報(bào)和各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)自身發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，選擇可靠的建筑供應(yīng)商，健全內(nèi)部管理，規(guī)范財(cái)務(wù)、稅務(wù)的制度建設(shè)，提前做好稅務(wù)籌劃，才能保證在營(yíng)改增過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低。

[1]張澤洋.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（12）

[2]許亞敏.試論營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（7）