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    房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃研究

    2015-01-11 03:04:26濟南雅致房地產(chǎn)有限責任公司劉鳳清
    財經(jīng)界(學術(shù)版) 2015年17期
    關(guān)鍵詞:所得稅稅負籌劃

    濟南雅致房地產(chǎn)有限責任公司 劉鳳清

    在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)也出臺了一系列的宏觀管理政策,涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策也是有所調(diào)整。當前,在房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出中,稅收支出特別是所得稅的支出在企業(yè)的支出中占有一定的比例,對于企業(yè)的項目開發(fā)以及經(jīng)營管理也都有著重要的影響。為了提高企業(yè)的盈利能力,促進企業(yè)的長遠發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)管理部門必須重視所得稅的籌劃,在國家法律法規(guī)框架范圍內(nèi),通過對自身管理、經(jīng)營活動、財務業(yè)務以及涉稅事務的分析,提高所得稅的稅務籌劃水平,合法合規(guī)合理的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特點及稅收籌劃作用分析

    所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負的重要內(nèi)容之一,就是對房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料表明,目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國僅次于增值稅的第二大稅種,而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國所得稅的重要納稅主體,所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要稅種。

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點

    1、不存在稅負轉(zhuǎn)嫁問題

    企業(yè)所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種,因此對于所得稅而言,納稅與負稅主體,不會出現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁的問題。

    2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

    企業(yè)所得稅的應繳稅額就是應納稅所得額與適用稅率乘積,并扣除減免及抵免稅額,因此,所得稅充分體現(xiàn)了按能負擔。

    3、所得稅的彈性較高

    企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入所得有著直接的聯(lián)系,所得額較高對應的稅基與稅率就高,反之則會降低,因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。

    4、稅額較大

    房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時間長,資金量大,因此稅基也相對較大,所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

    1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負

    房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金流量大,涉稅種類多,稅金數(shù)額較高,開展所得稅的稅負籌劃,主要是通過合理的籌劃,有效地減少稅負支出,因而節(jié)稅效果明顯。

    2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準繩,通過所得稅的稅務籌劃,可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務管理中的風險漏洞,避免由于納稅風險造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

    3、可以促進企業(yè)財務管理水平的提高

    稅務籌劃是一項法律法規(guī)與政策性很強的專業(yè)工作,強化納稅籌劃管理,可以促使企業(yè)的財務管理人員提高自身的政策、理論、實務技能水平,對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平具有較好的推動作用。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的原則

    (一)合法合規(guī)性的原則

    對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃,應該嚴格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行,違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務風險,而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽以及項目開發(fā)建設(shè)的實施都會造成嚴重的不良影響。

    (二)實效性的原則

    國家或者是不同的省市對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導向都是不斷的調(diào)整的,而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務籌劃又具有明顯的針對性,因此在所得稅的稅務籌劃上應當注重實效性,準確地把握好各項稅收政策時機。

    (三)統(tǒng)籌均衡的原則

    對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃,應該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負中統(tǒng)籌考慮,不能由于所得稅稅務籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負或者是整體稅負的提高,應該遵循綜合均衡的原則。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

    (一)合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

    在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上,應該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù),具體運作上可以采取以下幾項技術(shù)措施:

    對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務完工,即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該合理的把握這些完工條件,適當延后完工時間。

    2、合理利用各種扣除項目

    有效的增加成本扣除,可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基,同時在我國稅法中規(guī)定,對于一些關(guān)于職工保障及福利項目可以作為扣除,因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出,既可以起到激勵職工的效果,而且還可以增加扣除成本。

    3、準確的運用各種優(yōu)惠條件

    不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該結(jié)合項目區(qū)域的實際政策情況,合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策,提高減稅效果。

    (二)針對重點環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務籌劃

    1、科學的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計政策

    房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據(jù),也就是對差異科目調(diào)整計算。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務籌劃上,應該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響,選擇最有利于降低稅負的會計政策。

    所謂‘模式’,其實是數(shù)列,多為等差數(shù)列;如2,5,8,11,……;要求學生確定其中的規(guī)律,寫出后續(xù)若干項.有的高年級題目要求學生寫出定義該數(shù)列的公式.下面這道五年級題目出自加拿大西部與北部各省(包括卑詩省)協(xié)商制定的課程標準WNCP所授權(quán)使用的教科書《聚焦數(shù)學》:[10]

    2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

    房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務就是以不動產(chǎn)為主要內(nèi)容,因此在稅務籌劃上應該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預計凈殘值以及折舊年限,適當?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法,增加前期成本,降低利潤,這對于后期資本的加速回收也非常有利。

    3、根據(jù)收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

    在收入階段,房地產(chǎn)企業(yè)就應該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入,應該區(qū)別管理,同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時,在資金的管理上,重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資,把閑散資金作為免稅收入,而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅,有助于降低稅負。

    (三)分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項目開發(fā)建設(shè)管理過程中,因此所得稅的籌劃也應該根據(jù)項目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

    1、項目開發(fā)準備階段

    重點是全面的組織財務管理人員掌握項目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠,確定納稅申報地。同時,對項目分支機構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進行把握。

    2、項目開發(fā)階段

    重點是合理的選擇項目開發(fā)建設(shè)的籌資方式,以及確定好開發(fā)項目的竣工時間以及銷售時間,確定好最佳的時間節(jié)點。

    3、項目銷售階段

    在銷售方面的稅收籌劃管理上,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將銷售部門從企業(yè)內(nèi)部分立,以銷售公司的方式,實現(xiàn)企業(yè)廣告、宣傳等費用的攤銷,降低納稅基數(shù)以及稅率等級。

    四、結(jié)束語

    合法合理的開展房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務籌劃,對于降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務支出,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益收入都有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門應該根據(jù)自身的實際情況,合理的設(shè)計所得稅的稅收籌劃方案,以達到節(jié)稅的目的。

    [1]李天霞,賈憲威.我國內(nèi)資企業(yè)所得稅的稅務籌劃[J].科技信息,2010

    [2]博文.淺談企業(yè)所得稅的稅務籌劃應關(guān)注的重點[J].企業(yè)導報,2013

    [3]郭志剛,段九利.企業(yè)納稅實務與稅收籌劃全攻略(房地產(chǎn)業(yè))[M].立信會計出版社,2010

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