不動產登記“靴子落地”

文｜季 章

不動產登記“靴子落地”

文｜季 章

“不動產登記推動房產稅加速落地，將會令房主加強對持有多套住房產生稅收成本增加的預期，從而觸發(fā)市場形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象，對存量房整體形成較強的釋放效應?！?/p>

2014年底出臺的《不動產登記暫行條例》，將于2015年3月1日起正式施行，這被認為是中國物權制度建設中具有里程碑意義的重大事件。

早在2007年，《物權法》即明確“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”。新一屆政府執(zhí)政以來，改革進程大大提速。根據(jù)國土資源部的公開信息，不動產登記制度的時間表為：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。

國土部部長姜大明在1月中旬的“全國國土資源工作會議”上表示，2015年要全力以赴推進不動產統(tǒng)一登記制度改革。

目前，已有31個省份明確由國土資源部門負責指導監(jiān)督本行政區(qū)域不動產登記工作。

改變房價心理預期

《不動產登記暫行條例》包括6章35條，規(guī)定土地、海域以及房屋、林木等定著物均屬于不動產范疇。不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等均適用此條例。

輿論最關心的莫過于不動產登記制度出臺對房價的影響。SOHO中國董事長潘石屹2014年曾在微博中預測，如果這一政策實施，房價馬上會跌。

根據(jù)零點研究咨詢團發(fā)布的《中國城市居民對不動產登記條例的社會熱點調查》，47.6%的被訪者會主動登記不動產，12.6%的被訪者明確表示不會主動登記；30.9%的被訪者打算延緩或放棄購買房產，而加速購買房產的比例僅為10.9%。

調查顯示，擁有多套住房的群體一方面希望利用政策加強對物權的保護，另一方面也有“露富”顧慮存在。雖然無論是有一套房還是有多套房的群體，會主動登記不動產的比例基本持平，分別為52.9%和53.3%，但多套住房群體中表示“不會主動登記不動產”的比例還是略高。

其中，22.6%的多套住房群體考慮在條例出臺后，賣掉自己的部分房產，但大多數(shù)多套住房群體還是表示不會拋售房產。

政策在二線城市的預期效力要高于一線城市。二線城市居民因該政策出臺考慮賣掉部分房產的比例為28.7%，遠高于一線城市的17.8%。但主動登記不動產比例與一線城市基本持平，其中二線城市居民主動登記比例為48.2%，一線城市為47.2%。

高收入群體對該政策影響房價下降預期強烈，購房需求受到一定程度抑制。數(shù)據(jù)顯示，38.7%的高收入群體決定延緩或放棄購置房產，高于中等收入群體的31.1%和低收入群體的20.4%。

中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員、房地產經(jīng)濟專家李恩平認為，不動產登記對于房價走勢的影響主要還是通過對消費者心理預期的影響表現(xiàn)出來。

“不動產登記推動房產稅加速落地，將會令房主加強對持有多套住房產生稅收成本增加的預期，從而觸發(fā)市場形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象，對存量房整體形成較強的釋放效應。”李恩平在接受媒體采訪時說。

但他同時表示，因為房產稅的開征并非一蹴而就，容易受不動產登記制度影響的房產持有人過段時間后沖擊效應將會逐漸減淡。

國務院發(fā)展研究中心房地產研究室副主任劉衛(wèi)民撰文表示，不動產登記的主要功能并不是針對房地產市場調控，而是一個長效的制度性設計和政策改進，通過明確界定住房產權，并將其納入法律保護框架，有助于形成更加規(guī)范、健康、有序的房地產市場秩序，降低住房市場交易雙方的產權風險。同時，不動產登記也是一項難得的房屋存量普查，可以摸清家底，為做好相關規(guī)劃提供更扎實的基礎，促進實現(xiàn)土地供應規(guī)模預調，優(yōu)化住房供給結構，積極引導市場消費預期，構建更加合理的供求關系。

他認為，如果用一句話概括《條例》出臺對房價的影響，那就是：短期內對房價產生下行壓力，長期看有利于市場健康、平穩(wěn)運行。

《不動產登記暫行條例》將自2015年3月1日起施行

為房產稅奠定基礎

《不動產登記暫行條例》規(guī)定，全國不動產登記工作由國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等9部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

據(jù)了解，長期以來，不動產的管理由多個行政機關負責，形成了分散登記的現(xiàn)象，為交易安全留下隱患。專家認為，不動產登記作為中國《物權法》確立的一項新制度，其最主要的制度目的與制度價值，是保護合法產權、防范交易風險，以滿足市場經(jīng)濟的需求。

業(yè)界認為，不動產登記信息平臺的出現(xiàn)，將發(fā)揮兩大作用：一是為不動產登記機關依法登記提供信息基礎，為不動產登記查詢提供便利，從而為不動產交易及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產登記資料查詢、不動產管理等提供信息基礎，為宏觀調控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐。

在中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院院長王雍君看來，不動產信息統(tǒng)一登記且實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、部分人可查詢是開征房產稅最重要的前提之一，令房產稅的稅基被有效掌控，逐漸擺脫以前各地政府和相關部門無法掌握跨區(qū)域擁有不動產的情況。

“這相當于以前一直難以推進的房地產稅的開征向前邁出了一大步”，王雍君對媒體表示，隨著登記制度的落地，房地產稅未來要解決產權估值、糾紛仲裁方面制度的問題，以及對于房地產使用權、所有權如何界定、征稅法理依據(jù)的缺乏等。

劉為民認為，通過不動產登記，征收個人住房房產稅掃清了技術上的障礙。如果將來對個人住房征收房產稅，特別是對多套住房采取遞增型的房產稅率，住房的投資需求必然受到一定抑制。

而面對民眾對“以人查房”的反腐期待，中國社會科學院研究員孫憲忠認為，那些要求將不動產登記簿記載的內容充分上網(wǎng)“公告”，要讓社會所有的人都知道的觀點是不正確的。依據(jù)法理，公告必須是與公共利益有關的事項，目的是防止損害公共利益的現(xiàn)象發(fā)生。不動產登記簿記載的內容是個人財產權利，沒有必要予以公告。其次，那些要求利用不動產登記簿的公開性來實現(xiàn)“陽光立法”的功能、達到限制甚至懲治官員腐敗的要求，也是難以得到支持的。

根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，條例明確，只有權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。可見，法律將自然人的查詢主體限定為權利人和利害關系人。

《人民日報》評論認為，信息共享機制為反腐敗提供及時監(jiān)督的功能，會降低反腐敗成本，提高反腐敗效率。但如何讓不動產登記制度與反腐敗形成良好對接，還有很多需要彌合的斷裂地帶。例如，如何通過法定程序賦予公權力機關查閱權，更好滿足反腐需要；如何把不動產登記衍生出的反腐功能納入制度反腐敗的框架下，來保證其正當性等問題，仍需探索。民意要客觀看待這一制度反腐功能，社會治理者也要拿出勇氣和決心，讓它積極承載起這樣的民意期待。