主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局模式研究

■ 何金海 李 慶（成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 成都 610041）

商圈吸引力與布局

（一）空間相互作用理論

空間相互作用理論認(rèn)為各種地域?qū)嶓w之間的空間相互作用依賴(lài)于它們的互補(bǔ)性、移動(dòng)性和有無(wú)中介機(jī)會(huì)，并遵循“距離衰減規(guī)律”。為此可以將空間相互作用理論和方法應(yīng)用于主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局上。

（二）相互影響作用引力

參考牛頓引力模型，在主題賣(mài)場(chǎng)商圈內(nèi)兩個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)之間的相互影響作用引力模型（閆衛(wèi)陽(yáng)等，2009）可以表達(dá)如下：

式中：MA、MB表示A、B主題賣(mài)場(chǎng)的“質(zhì)量”，主要與主題賣(mài)場(chǎng)品牌影響力有關(guān)；dab表示主題賣(mài)場(chǎng)之間的距離；G 為經(jīng)驗(yàn)系數(shù)。

（三）主題商圈集聚效應(yīng)

當(dāng)若干個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)布局在一個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)商圈時(shí)，其集聚效應(yīng)可以用主題賣(mài)場(chǎng)商圈內(nèi)主題賣(mài)場(chǎng)之間的相互影響力來(lái)表示（見(jiàn)圖1）。

假設(shè)任意相鄰兩個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)的距離都相同，通過(guò)對(duì)其分析可以得到：

主題賣(mài)場(chǎng)商圈的空間集聚效應(yīng)與每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)“質(zhì)量”成正相關(guān)關(guān)系，即主題賣(mài)場(chǎng)品牌影響力越高，則主題賣(mài)場(chǎng)商圈的空間集聚效應(yīng)越明顯。

空間集聚效應(yīng)與每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)距離成負(fù)相關(guān)關(guān)系，即主題賣(mài)場(chǎng)之間距離越小，則主題賣(mài)場(chǎng)商圈的空間集聚效應(yīng)越明顯。

因此可以推算出，帶狀布局的商圈集聚效應(yīng)不及塊狀布局的主題賣(mài)場(chǎng)商圈強(qiáng)，由于帶狀主題賣(mài)場(chǎng)商圈空間距離總體上大于塊狀主題賣(mài)場(chǎng)商圈的空間距離，如帶狀A(yù)、D主題賣(mài)場(chǎng)間距離是塊狀A(yù)、D主題賣(mài)場(chǎng)間距離的3倍。

從產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)上來(lái)看，多高端品牌主題賣(mài)場(chǎng)的塊狀布局性質(zhì)中由于商圈內(nèi)任意相鄰兩個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)的距離較短，因此商圈空間集聚效應(yīng)越明顯，更有利于產(chǎn)業(yè)的集聚，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

交通影響與布局

（一）交通體系分類(lèi)

主題賣(mài)場(chǎng)商圈交通體系主要分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系，完備的交通體系將促進(jìn)主題賣(mài)場(chǎng)商圈快速發(fā)展，并產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。

1.外部交通體系。主題賣(mài)場(chǎng)商圈與外界形成暢通的通道，形成完備的對(duì)外交通體系，促進(jìn)主題賣(mài)場(chǎng)商圈的發(fā)展，使其能夠快速集聚疏散人流與車(chē)流，緩解市場(chǎng)周?chē)慕煌▔毫Α?/p>

2.內(nèi)部交通體系。良好的內(nèi)部交通體系，特別主題賣(mài)場(chǎng)與賣(mài)場(chǎng)之間形成微循環(huán)交通系統(tǒng)，將極大程度拉近主題賣(mài)場(chǎng)之間的距離，縮短消費(fèi)者在主題賣(mài)場(chǎng)商圈的步行距離，盡量減少消費(fèi)者由于走行距離過(guò)長(zhǎng)而產(chǎn)生對(duì)購(gòu)物欲望降低的影響，使整個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)商圈更加集聚，促進(jìn)消費(fèi)者形成連帶消費(fèi)和多次消費(fèi)。

（二）交通影響分析

1.外部交通影響分析。假設(shè)主題賣(mài)場(chǎng)商圈中每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)都被四條道路圍繞，且每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)在高峰小時(shí)所產(chǎn)生的車(chē)流量相同、車(chē)主選擇主題賣(mài)場(chǎng)商圈周?chē)缆犯怕氏嗤?，則可以得出：

塊狀商圈中每個(gè)賣(mài)場(chǎng)與兩條道路相連，且每條道路僅與兩個(gè)賣(mài)場(chǎng)相連，因此每條道路承擔(dān)的交通壓力為一個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)高峰小時(shí)所產(chǎn)生的車(chē)流量。

帶狀商圈中A、D兩個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)與三條道路相連，B、C兩個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)與兩條道路相連，同時(shí)有兩條道路與四個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)相連，經(jīng)分析可知：與四個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)相連的道路承擔(dān)交通壓力為1.7個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)高峰小時(shí)所產(chǎn)生的車(chē)流量，另外兩條道路為0.3個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)高峰小時(shí)所產(chǎn)生的車(chē)流量（見(jiàn)圖2）。

2.內(nèi)部交通分析。為了保障主題賣(mài)場(chǎng)商圈內(nèi)部的購(gòu)物出行行為的連續(xù)性，商圈內(nèi)需要形成完善的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)。

商圈內(nèi)部微循環(huán)交通：塊狀主題賣(mài)場(chǎng)商圈內(nèi)部依托十字街坊道路形成微循環(huán)交通體系，且消費(fèi)者不需要重復(fù)已走過(guò)的主題賣(mài)場(chǎng)就可以完成整個(gè)商圈的購(gòu)物路徑，極大程度緩解人流和車(chē)流激增帶來(lái)的交通混亂。然而帶狀布局則需重復(fù)已走過(guò)的主題賣(mài)場(chǎng)才能完成整個(gè)商圈的購(gòu)物路徑，增加不必要的交通出行壓力。

由于帶狀布局需要重復(fù)已走過(guò)的主題賣(mài)場(chǎng)才能完成整個(gè)商圈的購(gòu)物路徑，因此完成整個(gè)商圈的購(gòu)物路徑，塊狀布局走行距離要比帶狀走形距離少兩個(gè)賣(mài)場(chǎng)長(zhǎng)度距離，最終降低對(duì)走行距離敏感的客戶吸引力。

圖1 主題賣(mài)場(chǎng)商圈集聚效應(yīng)分析圖

圖2 主題賣(mài)場(chǎng)商圈交通影響分析圖

圖3 錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局圖

圖4 鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局圖

圖5 商圈對(duì)外交通分析圖

圖6 商圈內(nèi)部交通分析圖

3.結(jié)論分析。從交通影響分析來(lái)看，塊狀布局模式每條道路車(chē)流量較均衡，更有利于緩解交通出行壓力，同時(shí)塊狀內(nèi)部的十字街坊道路更有利于提升主題賣(mài)場(chǎng)對(duì)走行距離敏感客戶的吸引力，增強(qiáng)主題賣(mài)場(chǎng)商圈的集聚效應(yīng)。

案例借鑒—錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈

（一）錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈概述

無(wú)錫“錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈”集聚宜家家居、英特宜家、百安居、麥德龍、紅星美凱龍、迪卡龍等高端主題賣(mài)場(chǎng)，將打造成一個(gè)覆蓋無(wú)錫、輻射長(zhǎng)三角地區(qū)的高端家居品牌匯集地以及新的城市副中心。錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局圖如圖3所示。

（二）錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈分析

1.布局模式：大體格局：聚集塊狀型布局模式。

內(nèi)部格局：每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)基本都與其他三個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)相鄰，僅隔街布局，彼此相互影響，形成一個(gè)整體，成為一個(gè)地理上分開(kāi)的特殊“主題賣(mài)場(chǎng)商圈”。

2.交通分析：

國(guó)際范“十字路口”：由“一縱一橫”的交通格局將主題賣(mài)場(chǎng)分割，基本上使錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈中每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)能依托兩條主干道，形成比較完備的內(nèi)部微循環(huán)交通體系。

便捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)：托團(tuán)結(jié)大道、錫滬東路、東安路以及滬寧高速使錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈與外界存在快速連接通道，增強(qiáng)商圈的集聚效應(yīng)。

（三）錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈借鑒

通過(guò)對(duì)錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈的分析，結(jié)論與前面的分析基本一致，因此這個(gè)理念和思想可以應(yīng)用于鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局中：多品牌高端主題賣(mài)場(chǎng)的集聚是未來(lái)主題賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。聚集塊狀型布局更有利于主題賣(mài)場(chǎng)商圈的集聚，發(fā)揮商圈的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。便捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)和完備的內(nèi)部為循環(huán)交通體系更加有利于主題賣(mài)場(chǎng)商圈的發(fā)展和集聚。

實(shí)例分析—鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈

（一）鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈功能定位

《北部城區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）》將鳳凰山片區(qū)打造成以高端商業(yè)、文化娛樂(lè)、綜合體育、衛(wèi)生為主的商業(yè)商務(wù)片區(qū)，并形成一站式家居購(gòu)物區(qū)——將規(guī)劃范圍東側(cè)、川陜路沿線的家具商貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行提檔升級(jí)，形成集時(shí)尚潮流、家庭體驗(yàn)等元素為一體的一站式、現(xiàn)代化家居購(gòu)物商貿(mào)區(qū)。

上述規(guī)劃將在鳳凰山片區(qū)打造一站式、現(xiàn)代化家居購(gòu)物商貿(mào)區(qū)，但根據(jù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)向園區(qū)集中，大型綜合體向商圈集中的趨勢(shì)，加之北城缺乏大型商圈，因此可以考慮在鳳凰山片區(qū)打造主題賣(mài)場(chǎng)商圈。

但鳳凰山片區(qū)周邊商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，兼有市場(chǎng)及零售業(yè)（高端商業(yè)綜合體），因此主題賣(mài)場(chǎng)商圈不宜引進(jìn)低端批發(fā)市場(chǎng)，而應(yīng)結(jié)合片區(qū)富森美等打造高端主題賣(mài)場(chǎng)商圈。

（二）鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局分析

通過(guò)前面的理論分析和錫東主題賣(mài)場(chǎng)商圈案例借鑒，在對(duì)鳳凰山片區(qū)的主題賣(mài)場(chǎng)商圈進(jìn)行布局過(guò)程中，宜從商圈吸引力、交通影響兩個(gè)方面著手考慮，根據(jù)分析將鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局在由鳳凰大道、川陜路、三環(huán)路、規(guī)劃次干道圍合而成的區(qū)域，并且呈塊狀聚集布局模式，將該片區(qū)打造成立足北城、輻射全域的一站式、現(xiàn)代化高端主題賣(mài)場(chǎng)商圈。具體的布局模式如圖4所示。

（三）鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈交通布局

1.對(duì)外交通分析。鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局在由鳳凰大道、川陜路、三環(huán)路、規(guī)劃次干道圍合而成的區(qū)域，其中三環(huán)路為快速路，鳳凰大道和川陜路為主干道，主題賣(mài)場(chǎng)商圈西側(cè)規(guī)劃道路為次干道，同時(shí)商圈能快速與成綿高速、新成彭路、繞城高速、貨運(yùn)大道和北星大道相銜接，便捷的對(duì)外交通體系，為鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈的發(fā)展提供良好的交通基礎(chǔ)（見(jiàn)圖5）。

2.內(nèi)部交通分析。規(guī)劃鳳凰山片區(qū)主題賣(mài)場(chǎng)商圈中每個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)都與其他市場(chǎng)相鄰，且相鄰四個(gè)主題賣(mài)場(chǎng)形成十字街坊道路，形成片區(qū)微循環(huán)交通體系，為形成片區(qū)商圈最短消費(fèi)路徑提供良好基礎(chǔ)（見(jiàn)圖6）。

結(jié)論

未來(lái)主題賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將以多品牌高端品牌聚集，而主題賣(mài)場(chǎng)商圈作為城市商業(yè)配套重要組成部分，其布局好壞將直接影響所在片區(qū)商業(yè)氛圍。通過(guò)本文研究，可以為主題賣(mài)場(chǎng)商圈布局提供一定的參考和借鑒，同時(shí)對(duì)促進(jìn)城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)和交通有機(jī)結(jié)合起到積極的推動(dòng)作用。

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