房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化問題探討

何海倫

（洛陽師范學(xué)院商學(xué)院，河南洛陽 471022）

由于房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投入大、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)出高的性質(zhì)，決定著房地產(chǎn)業(yè)高度依賴金融市場的協(xié)調(diào)。而目前相對不健全的房地產(chǎn)融資市場，勢必會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了應(yīng)對融資難對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的約束，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始探索多元化的融資渠道，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，融資也是最受關(guān)注的問題，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵也在于多元化的融資渠道能否盡快建立。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及問題分析

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠信用貸款，但單純的依賴銀行信用貸款的融資模式會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資市場發(fā)展較為滯后，在房地產(chǎn)股票市場、債券市場的發(fā)展上整體處于落后狀態(tài)。從房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況來看，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足，融資方式單一，經(jīng)營資金過于依賴銀行信用貸款，這不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也為金融市場體系帶來不穩(wěn)定因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)金融市場的變化，需要向多元化的融資模式發(fā)展，比如房地產(chǎn)投資信托基金和上市、債券融資等方式進(jìn)行融資。從房地產(chǎn)企業(yè)融資來源來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不夠充足，有待發(fā)展和提升，如果健全多元化的融資渠道，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景還是很樂觀的。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是間接融資，這樣的融資方式主要是受國家政策的影響，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，一致認(rèn)為融資方式、渠道的限制是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，改變間接融資方式是改善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的前提條件，在國家宏觀調(diào)控下要致力于發(fā)展房地產(chǎn)融資的多元化才是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的出路。在這樣的思想下，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始探索多元化的融資模式，特別是近年來，在房地產(chǎn)融資市場中各種各樣的融資方式、渠道都不斷被運(yùn)用。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)狀況分析

對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可以看出，每年通過信托業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的資金高達(dá)幾十億人民幣。在信托業(yè)務(wù)的相關(guān)法律、法規(guī)實(shí)施后，房地產(chǎn)投資在信托公司制定的信托計(jì)劃中一直占有著很大的比重，隨著國家對房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是通過信托業(yè)務(wù)。2002年國家頒布《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，這一政策的出臺(tái)，讓信托業(yè)務(wù)開始走入公眾的視野，成為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。2003年頒布的121號(hào)文件對房地產(chǎn)開發(fā)做出了原則性的指導(dǎo)，這些法律、法規(guī)的出臺(tái)，使信托和銀行成為互補(bǔ)的關(guān)系。對于四證不齊全和受121號(hào)文件的限制，有些不能通過銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托來完成融資，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過信托進(jìn)行融資有比較明顯的優(yōu)勢，這樣的資金使用成本較低，使用方式相當(dāng)靈活，容易滿足投資者的資金需求，但通過信托進(jìn)行融資也有著其難以逾越的問題：融資規(guī)模受到限制和約束，資金的流動(dòng)性也不盡如人意，對門檻的設(shè)置較高。近年又不斷出臺(tái)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的控制政策，不斷提高對房地產(chǎn)企業(yè)通過信托進(jìn)行融資的要求，并要求地方銀監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)的信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，這一系列的政策使得許多信托公司不再進(jìn)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)保障

對房地產(chǎn)融資市場帶來較大影響的因素，就是關(guān)于房地產(chǎn)融資的國家法規(guī)、監(jiān)管、信用體系。當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)融資方面的立法還不夠完善，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，更加完善的保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展顯得尤為重要，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)保障也面臨著改革優(yōu)化的緊要關(guān)頭。根據(jù)房地產(chǎn)融資市場的現(xiàn)實(shí)情況，要加緊對房地產(chǎn)融資市場的相關(guān)法規(guī)的制定、完善，加強(qiáng)對房地產(chǎn)融資市場的監(jiān)管力度，強(qiáng)化社會(huì)的信用體系，只有把握好現(xiàn)在的改革機(jī)會(huì)，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)在不久的將來會(huì)取得更好的成績，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難的原因分析

（一）國家宏觀調(diào)控的力度加大

近年，在國家宏觀調(diào)控這一背景下，關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策不斷出臺(tái)，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源管理越來越嚴(yán)格。而屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，資金對企業(yè)的生存、發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)企發(fā)展的主要難題。從2012年開始，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，伴隨著通貨膨脹和貨幣信貸緊縮政策的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)近年一直面臨融資困難的情況。隨后國五條出臺(tái)，要求全國各級(jí)政府和計(jì)劃單位在保持房價(jià)基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，根據(jù)政策要求制定新建商品住房的價(jià)格控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)建立穩(wěn)定房價(jià)的考核問責(zé)工作機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購方案。這一系列的政策要求，也在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成影響，使繼2012年的融資難度更進(jìn)一層，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到限制。

（二）從銀行貸款的難度加大

根據(jù)人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)四大商業(yè)銀行中房地產(chǎn)企業(yè)貸款的質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于個(gè)人房產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人的不良貸款率，從而影響著房地產(chǎn)企業(yè)的貸款信用。近年隨著相關(guān)政策的控制，房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批變得復(fù)雜、嚴(yán)格，央行多次單邊上調(diào)貸款利率而存款利率不變，造成房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資動(dòng)力，銀行方面的利差減小也影響著銀行的放貸動(dòng)力，這樣環(huán)環(huán)相扣的因素，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資變得非常困難。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展限制

目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正在快速發(fā)展，海外、民間的大量資本進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭，部分房地產(chǎn)企業(yè)不注重自身的資本積累，單純的依賴銀行貸款，盲目的進(jìn)行投資、開發(fā)，致使企業(yè)自身發(fā)展不暢，難以在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中生存下去。隨著在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、項(xiàng)目融資、抵押貸款、證券融資等一系列政策的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資市場有所改善，但受到國家宏觀調(diào)控政策和貨幣信貸緊縮的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道不是很通暢。國家的相關(guān)的法規(guī)政策不夠全面，沒有形成一個(gè)整體的房地產(chǎn)融資管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資市場缺乏協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，對房地產(chǎn)融資市場的管理困難，從而使房地產(chǎn)企業(yè)融資也比較困難。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式的措施

（一）構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系

構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系，可以使不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中獲得自身所需的資金。構(gòu)建多層次的融資體系，就是使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得更加廣泛，通過差異服務(wù)，使不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)形成一個(gè)完整的資金供應(yīng)體系。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式也要加以改變，要突破單純的依賴銀行貸款，避免一元融資模式的出現(xiàn)，在融資中追求多條渠道，這樣才是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，要通過放開視野，借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)理論和經(jīng)驗(yàn)，然后出臺(tái)政策積極引導(dǎo)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和投資基金進(jìn)行融資，從而加快融資模式向著多元化的方向發(fā)展。融資市場的管理，需要依托于政府的政策引導(dǎo)，國家應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)融資市場的變換，對債券、證券等融資方式的準(zhǔn)入門檻做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。因此，房地產(chǎn)業(yè)要取得健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展，就要追求多元化的融資模式。在發(fā)展多元化融資模式時(shí)，要注重房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的價(jià)值，信托靈活的供給方式，使用成本較低，都可以有針對性的為房地產(chǎn)企業(yè)提供個(gè)性化的信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中要重視通過信托來完成融資。房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過上市進(jìn)行融資，上市是融資最直接的方法，可以快速取得大量的資金支持，資金使用期限也不固定，對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，上市進(jìn)行融資是具有很大優(yōu)勢的，但由于企業(yè)上市的門檻高，因此只能一些大型房地產(chǎn)企業(yè)才能取得上市資格，不過對于一些資金充足的中等房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以考慮買殼上市，然后通過上市獲得的資金進(jìn)行企業(yè)規(guī)模擴(kuò)充，發(fā)展企業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)融資來說，進(jìn)行債券融資也是不錯(cuò)的渠道，國家在關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券方面的控制一直比較嚴(yán)格，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的債券審批特別嚴(yán)格，這樣是為了保持債券市場的規(guī)范性，像這樣的限制使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的門檻很高，又由于發(fā)行債券的成本較高，所以企業(yè)在發(fā)行債券時(shí)，就要嚴(yán)格規(guī)范自身的發(fā)展要求，從而通過發(fā)行債券，提高自身的發(fā)展水平，使得企業(yè)更快、更好地發(fā)展。要想更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式，就要引用海外的房地產(chǎn)投資基金，當(dāng)前，海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入國內(nèi)市場主要有申請國家特批的地產(chǎn)項(xiàng)目和成立投資公司這兩種方式。另外，項(xiàng)目融資也是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的重要手段，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期獲利等作為抵押，取得融資，這種融資方式一般分為無追索權(quán)和有限追索權(quán)兩種項(xiàng)目融資方式。

（二）建立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化的最有效手段，從而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。通過建立信用評(píng)級(jí)機(jī)制，嚴(yán)格、公正的信用評(píng)級(jí)機(jī)制不僅可以為參與房地產(chǎn)市場的各方提供保障，而且對房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展有著極大的利好作用。政府應(yīng)該支持、監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，并由獨(dú)立的第三方建立，實(shí)行問責(zé)制度，從而在實(shí)踐中構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，有效地控制來自房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，要提高房地產(chǎn)融資市場信息的公開化程度，努力完善房地產(chǎn)融資市場的管理，讓房地產(chǎn)融資市場中的參與者都能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國家政策、市場動(dòng)態(tài)，使房地產(chǎn)融資市場更加透明，使投資者在融資的過程中進(jìn)退自如。

（三）建立相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化的保障體系

建立房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化體系的重要保障就是政府對相關(guān)方面的支持力度，政府的支持力度，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境。要建立并完善關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法制體系，制定利于企業(yè)發(fā)展的政策，合理規(guī)劃關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度，并根據(jù)實(shí)際需要，建立政府的服務(wù)體系，對建立房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化體系進(jìn)行積極引導(dǎo)，著重促使房地產(chǎn)企業(yè)融資市場的健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否，直接影響著國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，又決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，隨著社會(huì)的發(fā)展與變革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資模式勢在必行。

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