房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理與風(fēng)險控制

鐘 彪

（金隅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天津 300011）

為了保障國家的順利運行，政府強制對個人和企業(yè)進行納稅。納稅處理在企業(yè)的正常運行中是一項非常重要的財務(wù)活動，合理的納稅管理可以幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，同時保障政府的正常運行。本文將從以下幾個方面進行分析，以供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅涉及的主要環(huán)節(jié)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段的納稅處理

隨著我國的稅收制度的健全，新的稅收法決定取消憑借企業(yè)設(shè)立時的注冊地以及企業(yè)的性質(zhì)來選取企業(yè)進行納稅處理的方式，在這種政策導(dǎo)向下企業(yè)應(yīng)該變革納稅處理方式。在新的政策導(dǎo)向下企業(yè)可以依靠企業(yè)自身的形式進行納稅處理。具體而言企業(yè)的形式主要有：股份、獨資、合資等等。根據(jù)我國新的稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，對于獨資、合資的各種企業(yè)僅僅需要交納個人所得稅就可以了，對于以股份制形式開展經(jīng)營的企業(yè)而言，交納除了上述所說的個人所得稅以外，還需要額外交納企業(yè)所得稅。[1]我國稅收法這樣規(guī)定有其優(yōu)越性。根據(jù)企業(yè)的不同組織形式納稅處理理應(yīng)不同，根據(jù)法律的規(guī)定子公司具有獨立的法人資格，在計算稅收的過程中應(yīng)該和母公司分開計算、分公司則需要合并計算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段是企業(yè)經(jīng)營的主要階段，構(gòu)成了企業(yè)運行的主要組成部分，對企業(yè)在銷售階段應(yīng)繳納的稅收必須做出合理的處理。具體而言房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過程中可以由以下的方式開展納稅處理活動：劃分銷售收入、選取適合的促銷手段。[2]舉個例子來說，就是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過程中可以建立一些裝修或者物業(yè)管理單位，從而實現(xiàn)對銷售所得的劃分，可以將房地產(chǎn)銷售的部分可得資金劃分給裝修或者物業(yè)管理費用。這樣做是有其根據(jù)的，我國的相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，對于裝修費用和物業(yè)費用實施的是營業(yè)稅的征收制度，這種稅收的稅率要明顯的比土地的稅率要低。這種稅收轉(zhuǎn)嫁制度可以保障房地產(chǎn)行業(yè)在運行的過程中盡量保持既得利益的最大化。同時，在企業(yè)銷售的過程中可以采用一些促銷的手段，我國現(xiàn)有的稅收法律規(guī)定對于一些贈品可以不征收稅，或者以較低的稅率征收，有很大的可調(diào)整空間。因此，在銷售的過程中企業(yè)要根據(jù)自己自身的情況選擇適合的方式進行銷售。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資階段的納稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)不可能停留在既有的階段，企業(yè)總是為了追求利益的最大化而不斷的進行投資，開辟自己在市場中的地位。在房地產(chǎn)企業(yè)進行投資的過程中，具體可以采用開發(fā)項目合作或者轉(zhuǎn)讓的方式實施納稅處理。根據(jù)我國現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，如果企業(yè)憑借不動產(chǎn)當作資金入股的同時還承擔(dān)了可能存在的風(fēng)險的前提下，對于這些房地產(chǎn)企業(yè)可以不征收稅收。舉個例子來說，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中可以憑借自己的土地使用權(quán)投資，同其他企業(yè)一道開發(fā)住房項目。約定當住房建成后出資雙方共享一定的利潤共同承擔(dān)特定的風(fēng)險。在這種情形下，企業(yè)在投資過程中的不動產(chǎn)就可以依照相關(guān)的法律規(guī)定不征收稅收，投資雙方合作既得的利益也不用繳納相關(guān)的稅收。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理的納稅處理理念

雖然我國目前存在著大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還不健全。而且我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也不一樣、管理的能力也不一樣，因此在納稅處理上還存在著一系列的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中很多企業(yè)沒有樹立合理的納稅處理理念，處理稅收的過程中顯得很隨意。而企業(yè)的主要工作也放在了想盡辦法找關(guān)系，以此來減少企業(yè)應(yīng)該繳納的稅收。近年來，關(guān)于稅收部門腐敗的報道也層出不窮。還有一些企業(yè)想盡辦法，不走正道專門研究歪門邪道，尋找法律的漏洞，這無形之中給納稅處理帶來了難度。說到底產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因都是企業(yè)的管理部門沒有納稅處理的理念。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的納稅處理人員

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)還不高，筆者在調(diào)查中甚至發(fā)現(xiàn)有一些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅處理人員根本就沒有相關(guān)的專業(yè)知識，都是熟人。房地產(chǎn)納稅處理屬于一項經(jīng)濟活動，涉及到企業(yè)的經(jīng)營過程中各方面資產(chǎn)要素的管理與分析。同時，納稅處理人員也需要掌握大量的納稅知識以及相關(guān)的法律法規(guī)，而這些人員很明顯都不具備這些較為專業(yè)的知識。這就導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)目前納稅處理比較混亂，各種不良現(xiàn)象層出不窮，給稅務(wù)工作也帶來了難度。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的納稅處理體系

就目前的市場經(jīng)濟環(huán)境來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的納稅風(fēng)險都處于時刻變化的狀態(tài)，這些變化都蘊含著潛在風(fēng)險，這些風(fēng)險的存在很有可能影響企業(yè)的正常經(jīng)營，會給企業(yè)帶來巨大的損失，嚴重的可能會導(dǎo)致企業(yè)淹沒在市場的大潮中。但是，目前我國只有很少的企業(yè)建立了合理的納稅處理體制，大部分企業(yè)沒有能夠建立管理體系，有部分企業(yè)雖然建立了納稅處理體系，但是這些體系在運行的過程明顯不完善，出現(xiàn)了大大小小的問題，沒有充分考慮各種因素。其次，企業(yè)在建立納稅處理體系的過程中沒有以動態(tài)性的原則進行把握。

三、如何控制房地產(chǎn)企業(yè)納稅中的風(fēng)險

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)的納稅處理理念

合理的納稅處理理念對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的意義。在房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營過程中，首先應(yīng)該樹立合理的納稅處理理念，不應(yīng)該想著一些旁門左道來提升自己的利益，房地產(chǎn)企業(yè)要認清楚自己在社會發(fā)展中的地位。房地產(chǎn)企業(yè)要深刻了解納稅可能存在的風(fēng)險，應(yīng)該正確的對待這些風(fēng)險，引起足夠的注意。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理要始終以國家的有關(guān)法律規(guī)定為限度，正確理解、把握國家的有關(guān)規(guī)定。

（二）建立合理的內(nèi)部納稅處理體系

我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的納稅風(fēng)險都處于時刻變化的狀態(tài)，這些變化都蘊含著潛在風(fēng)險，這些風(fēng)險的存在很有可能影響企業(yè)的正常經(jīng)營，會給企業(yè)帶來巨大的損失，嚴重的可能會導(dǎo)致企業(yè)淹沒在市場的大潮中。房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中應(yīng)該建立健全的納稅處理體系，在建立體系的時候要集中財務(wù)人員的集體智慧，綜合考慮各方面的要素。同時，在企業(yè)的發(fā)展過程中要根據(jù)市場形勢以動態(tài)的方式把握納稅處理方式，及時更新納稅處理體系。

（三）強化同稅務(wù)部門的聯(lián)系，不斷提升納稅處理能力

在房地產(chǎn)經(jīng)營的過程中應(yīng)該加強同稅務(wù)部門的聯(lián)系，稅務(wù)部門是開展稅務(wù)征收的國家主體部門，其集中了大量的專業(yè)化人才，對于解讀法律法規(guī)具有高度的權(quán)威性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強同稅務(wù)部門的聯(lián)系，尋求稅務(wù)部門的指導(dǎo)，提升自己的處理能力。

四、結(jié)語

納稅處理是房地產(chǎn)行業(yè)必須面對的問題，合理正確的納稅處理可以為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益保持企業(yè)在市場競爭中的活力，但是不合理的納稅處理也可能使企業(yè)面對著較大的社會風(fēng)險。因此，在現(xiàn)有的社會形勢下如何有效的開展納稅處理已經(jīng)變得至關(guān)重要。在本文中筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中主要存在的幾個納稅環(huán)節(jié)進行了深入的闡述，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)在納稅處理過程中可能面對的風(fēng)險，在文章的最后部分筆者給出了針對這些風(fēng)險提出的一系列規(guī)避風(fēng)險的措施，希望能夠幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)增強處理稅收的能力。

[1]陳 博.稅務(wù)籌劃研究述評[J].科技進步與對策，2010(5).

[2]楊煥玲.企業(yè)稅務(wù)籌劃的成本收益分析[J].中國管理信息化，2009(7).