探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

趙 潔

（駐馬店市房地產(chǎn)交易管理所，河南 駐馬店 463000）

房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展一方面能夠帶動運(yùn)輸、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會；另一方面，也能夠?qū)ξ覈慕?jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步相對較晚，隨著改革開放的不斷深入，雖然取得了巨大的發(fā)展。但是，在發(fā)展過程中，依然存在著很多問題和不足，這些問題會在很大程度上阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)绊懙秸麄€社會的穩(wěn)定。所以，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行深入的分析研究，積極發(fā)現(xiàn)并解決其中的問題，無論是對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是社會穩(wěn)定都有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中存在的問題分析

（一）市場定位和決策機(jī)制不夠完善

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個通病就是，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期沒有對市場的可行性進(jìn)行充分認(rèn)真的調(diào)研分析。這樣，就不能夠制定出詳細(xì)的項目可行性報告，導(dǎo)致投資方不能盡快做出科學(xué)正確的決策，即使投資方勉強(qiáng)采取了多個方案的規(guī)劃概念設(shè)計，還是會因?yàn)槭袌稣{(diào)研不夠充分等原因，導(dǎo)致項目決策工作的效率低下。最終，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度產(chǎn)生巨大的影響。開發(fā)商的決策機(jī)制不夠完善，決策過程缺乏科學(xué)依據(jù)，其所引發(fā)的問題和隱患一定會在項目建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)當(dāng)中反映出來。因?yàn)閺哪撤N程度上來講，這些問題是在設(shè)計階段就已經(jīng)存在，是本身自帶的，它都將會對開發(fā)商造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）項目開發(fā)過程中存在資源浪費(fèi)的現(xiàn)象

長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)形成了偏粗放型的發(fā)展模式，其最主要的表現(xiàn)就是企業(yè)效益的增長以過度消耗土地、能源為代價，空間資源不能夠被高效、合理的利用。我國約有世界五分之一的人口，各項人均資源均低于世界平均水平，尤其是土地、空間、能源等資源，而房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中由于對各項資源的利用效率普遍較低，已經(jīng)對其他行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。因此，要想房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展，就必須要合理的利用各項資源。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)沒有堅持低碳環(huán)保的原則

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的投機(jī)者開始進(jìn)入這個行業(yè)，但是，城市可供建設(shè)的土地面積是一定的，開發(fā)單位為了在有限的空間上攫取最大程度的經(jīng)濟(jì)效益，忽視城市土地的容積率，城市建筑密度不斷提高，使得城市內(nèi)部的綠色空間不斷減少。同時，城市污染由于空氣流通效果不好，不能很快地向周圍散發(fā)，從而造成城市的環(huán)境質(zhì)量在不斷的下降，人們居住環(huán)境的舒適度也在不斷的下降，最終，可能會導(dǎo)致城市居民和大自然隔離。此外，更有一些開發(fā)商不顧生態(tài)平衡，盲目擴(kuò)展城市規(guī)模，采取圍湖造田等毀滅性的開發(fā)手段，這就在很大程度上，對人民的生命財產(chǎn)安全造成了巨大的威脅。

（四）金融體系和房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)

我國現(xiàn)代金融體系的建設(shè)起步較晚，但是經(jīng)過十幾年的發(fā)展歷程，已經(jīng)完成了基本制度的構(gòu)建，并且形成了一定的規(guī)模以及良好的發(fā)展前景。但是，其中所存在的很多問題和不足，如果不能被更好地解決，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景就會受到影響。一是房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步的完善和調(diào)整，長期以來房地產(chǎn)的信貸都比較傾向于開發(fā)貸款，住房消費(fèi)信貸與其相比，還有很大的差距，兩者之間需要達(dá)到一定程度的平衡。二是房地產(chǎn)信貸的長期資金來源還沒有找到合適的解決措施。三是住房公積金的繳納范圍和比率擴(kuò)大，會在很大程度上受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和制約，其運(yùn)營方式使得資金的使用效率處于較低的水平，金融體系并沒有隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展，而獲得同步發(fā)展。

（五）商品房的使用效率低下

由于近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，國內(nèi)很多城市都被報道出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，很多商品房在建成之后并沒有投入使用運(yùn)營，而是長期閑置。究其原因可以概括為兩類：其一，外部客觀環(huán)境的不適應(yīng)，開發(fā)商為了追求更大的經(jīng)濟(jì)效益忽視市場需求，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求；其二就是內(nèi)部因素所致，具體可能是房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)不夠高，建設(shè)的項目存在質(zhì)量問題等。但是，總而言之，大量的閑置商品房不僅占用了大量的寶貴資源，同時還會對該地區(qū)的長期健康發(fā)展以及社會穩(wěn)定，產(chǎn)生重大的危害。

（六）商品房結(jié)構(gòu)不合理，房價上漲過快

合理的商品房結(jié)構(gòu)當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房的比例大約占到所有商品房的三分之一。但是，當(dāng)前很多開發(fā)商盲目追求經(jīng)濟(jì)利益，一窩蜂的開發(fā)建設(shè)商業(yè)營業(yè)用房、別墅等高檔用房，使得市場當(dāng)中房價過高，普通工薪階層根本沒有能力購房，這樣就導(dǎo)致市場上出現(xiàn)了供大于求的局面。但是，與此同時，政府部門不僅沒有采取有效的措施控制房價，開發(fā)商們還利用土地機(jī)制不健全的空缺，盲目抬高房價，長此以往房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將陷入危機(jī)。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的建議分析

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性，提高資源利用率

要想提高各項資源的利用效率，就要在政策上對粗放型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，進(jìn)行限制和改善，幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向資源集約利用的方向發(fā)展，特別是提高土地、能源和空間資源的利用效率；其次，房地產(chǎn)項目在建設(shè)開工之前，要積極組織專業(yè)人員對其進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這不僅能夠最大程度的發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用，還能夠規(guī)避超前施工對國民經(jīng)濟(jì)造成的傷害。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)

要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，就要求開發(fā)商在決策工程項目之前，積極組織生態(tài)環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域的專家，對項目的開展提供專業(yè)的意見和建議。從而，促進(jìn)提升決策的科學(xué)性，深入貫徹“以人為本”的設(shè)計建設(shè)理念，使房地產(chǎn)的物質(zhì)功能得以進(jìn)一步的完善，為人們提供更舒適的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。

（三）加快完善金融體系，積極發(fā)展二級市場

鑒于當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展?fàn)顩r，要積極做好房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，適當(dāng)?shù)奶岣呦M(fèi)信貸所占的比重，同時，還要注意規(guī)避風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)資金來源的問題也要得到解決，我國的房地產(chǎn)金融體系要加強(qiáng)對住房抵押貸款二級市場的研究，加快實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化目標(biāo)，努力打通房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)聯(lián)，從而在根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來源問題。

（四）加強(qiáng)市場監(jiān)督管理力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展少不了政府部門的大力支持，一方面，政府要以制度的建設(shè)和完善作為工作的重點(diǎn)，避免腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕不合理收費(fèi)等；另一方面，政府相關(guān)部門也要積極組織專業(yè)人員制定并完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)。只有政府創(chuàng)造出公平高效的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展才能有所保障。

（五）加快產(chǎn)權(quán)改革進(jìn)度

建立健全、完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和土地所有權(quán)市場，應(yīng)該成為房地產(chǎn)改革工作的下一個重點(diǎn)，也就是說，要使住房私有產(chǎn)權(quán)得以明確，土體的使用權(quán)和所有權(quán)也要分離，保證初始產(chǎn)權(quán)的界定非常明確。同時，通過制定相應(yīng)的規(guī)則為住房產(chǎn)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)交易提供保障，降低交易成本，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢分析

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的任何一個變動都將對其他行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的命脈之一。為了保證社會穩(wěn)定以及人民生活水平的不斷提高，就必須保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)要避免盲目追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，多項數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作已呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢，比如具備融資、帶資建設(shè)等模式。隨著這些模式在我國眾多、重大項目中的實(shí)際應(yīng)用，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步創(chuàng)新和發(fā)展提供了保障。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)是一項需要巨額投資、建設(shè)周期非常長，以及施工技術(shù)復(fù)雜的綜合性工作，同時，也是房地產(chǎn)運(yùn)營過程中的一個非常重要的環(huán)節(jié)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生決定性的影響。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的不斷改善、提高，房地產(chǎn)建設(shè)日益受到全社會的廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展甚至已經(jīng)成為解決民生問題的一項重要措施。因此，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，能夠?yàn)槠渌袠I(yè)的發(fā)展提供巨大的推動力，甚至幫助國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

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