試論房地產(chǎn)項目前期經(jīng)濟策劃

廣州市越匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 510160

摘要：目前，在我國房地產(chǎn)業(yè)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展越顯迅猛，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背后，逐漸暴露出來的問題我們也不可忽視，在房產(chǎn)開發(fā)前不重視前期的策劃，這往往導(dǎo)致“空城”的大量出現(xiàn)，造成開發(fā)公司的虧損及資源的嚴重浪費，因此，本文從實際出發(fā)針對房地產(chǎn)前期策劃現(xiàn)狀，引用了一些實際案例與實際相結(jié)合，分析影響房地產(chǎn)前期策劃成功的因素，希望該文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)前期策劃的發(fā)展起到一定的促進作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；前期策劃

一、房地產(chǎn)項目前期經(jīng)濟策劃的意義

房地產(chǎn)策劃就是為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資、開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃方案的活動。房地產(chǎn)項目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識結(jié)合，并應(yīng)用于房地產(chǎn)項目實際運作過程中的一門新興的邊緣的學(xué)科。

房地產(chǎn)項目策劃包括從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費者行為心理分析、房地產(chǎn)項目市場定位、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)項目的定價與價格、房地產(chǎn)項目銷售、房地產(chǎn)項目方案策劃、房地產(chǎn)項目的可行性研究、直到物業(yè)管理全過程的策劃，即業(yè)界人士所說的房地產(chǎn)項目全程策劃。房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟總體格局中的地位愈益突出，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈。這種背景下房地產(chǎn)項目前期策劃應(yīng)運而生，也越來越受到重視。前期策劃是房地產(chǎn)項目的重要步驟，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及房地產(chǎn)策劃現(xiàn)狀

1、目前我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題有：⑴部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，項目重復(fù)開發(fā)的現(xiàn)象比較嚴重；⑵部分商品房房價上漲過快，往往超出了居民的購買能力，現(xiàn)在房產(chǎn)界商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，因此，引發(fā)了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。⑶商品房空置率過高，地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。由于房地產(chǎn)商貪圖大的利潤和地方政府在決策上的偏激性導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。這種供需的不平衡，造成了社會資源的極大浪費，也制約著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者開始尋求更為科學(xué)的理論與方法指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)工作.而要成功完成一個房地產(chǎn)項目，前期的策劃工作就顯得尤為重要。

2、我國房地產(chǎn)項目前期策劃現(xiàn)狀：⑴在我國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致前期策劃缺乏賴以生存的基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。⑵發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。⑶在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準確的立足點。

三、案例

以下通過廣州兩個地產(chǎn)前期策劃為例，來說明項目前期經(jīng)濟策劃在房地產(chǎn)業(yè)中的重要性。

1、廣州某小區(qū)項目前期經(jīng)濟策劃：本項目位于廣州白云區(qū)某地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積36500平方米，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全，高架、公交、地鐵等交通設(shè)施完善，規(guī)劃用途為住宅。

小區(qū)開發(fā)前期策劃：根據(jù)調(diào)查人員收集到的資料，附近已建或在建住宅樓盤的價格平均分布在9800～18000元每平方，經(jīng)過綜合分析，擬定此開發(fā)小區(qū)購房戶以廣州本地工薪階層偏上收入家庭為主，根據(jù)市場供求關(guān)系，可做出適當?shù)恼{(diào)整。這些年來廣州住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，戶型面積在100平方以上的占80%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。而實際上，在廣州比較搶手的還是中小房型。因此，根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)。而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及人民生活水平的提高，人民對住宅小區(qū)居住環(huán)境有了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適與實用方向發(fā)展，因此，本開發(fā)項目結(jié)合實際選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。公建配套服務(wù)設(shè)施方面設(shè)施包括：幼兒園、便民商店，托兒所，其他配套設(shè)施，室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、室內(nèi)羽毛球場等。新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化除建筑物占地、道路場地，地面車位，羽毛球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心綠地。

2、廣州清新縣某住宅地產(chǎn)項目前期策劃案，清新縣城與清遠市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復(fù)線，清連一級公路，清四一級公路貫通全縣，在清遠市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢。 隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個“禪桂”。清新市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個市場價格水平突破2000元，價值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。該塊地面積大，大盤開發(fā)，可塑性高?？梢詫崿F(xiàn)多種產(chǎn)品結(jié)合，具有打造市場領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間，而且周邊配套設(shè)施完整，地處新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?，項目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。

四、結(jié)語

綜上所述，一個好的策劃可以整合各種資源，往往能使企業(yè)獲得實實在在的利潤以及項目的成功。減少不必要的資源浪費，而且，能夠提升企業(yè)的形象，在進行前期策劃的過程中也可以鍛煉出一批高素質(zhì)的策劃人才為企業(yè)服務(wù)。因此，我們在一個項目進行開發(fā)前，必須進行前期的經(jīng)濟策劃，以此提高資源的合理利用率，提升經(jīng)濟收益。