城鎮(zhèn)化、門檻效應(yīng)與房地產(chǎn)價格變動

黃慶華　姜松

摘 要：在新時期，城鎮(zhèn)化是可持續(xù)發(fā)展引擎與政府政策操作“主軸”，但其也引起了學界對房價上漲的諸多猜忌。本文基于中國省際面板數(shù)據(jù)經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)：樣本跨期內(nèi)以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的邊際影響存在門檻效應(yīng)，當城鎮(zhèn)化水平跨越相應(yīng)門檻值后其對房地產(chǎn)價格變動的邊際影響效應(yīng)亦發(fā)生顯著變化。研究結(jié)論在澄清爭議、推動城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展等方面具有重要借鑒意義和啟示。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；門檻效應(yīng)；房地產(chǎn)價格；門檻面板模型

中圖分類號：F2933 文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）11009908

一、引 言

從工業(yè)革命開始，城市化和工業(yè)化呈并駕齊驅(qū)之勢，成為人類文明進步的重要標志。以世界最早推行城鎮(zhèn)化的英國為例，從19世紀開始英國就已經(jīng)有3000%的人口居住在城市了，到了19世紀末期，其城市人口的比重已經(jīng)超過7000%[1]，基本實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化進程，其實踐經(jīng)驗也成為諸多國家學習與效仿的典范。一般意義上來說，城鎮(zhèn)化是人類社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著中國改革開放深入推進以及經(jīng)濟社會全面發(fā)展，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進、發(fā)展迅速：城鎮(zhèn)化率由1978年的1792%上升到2012年的5260%。城鎮(zhèn)化率按照戶籍人口測算，數(shù)據(jù)源自《中國統(tǒng)計年鑒》。

收稿日期：20140819

基金項目：國家社會科學基金重大招標項目“中國新型城鎮(zhèn)化包容性發(fā)展的路徑設(shè)計與戰(zhàn)略選擇”（12&ZD100）；國家社會科學基金一般項目“全球價值鏈視角下西部制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級機制與路徑研究”（14BJY076）

作者簡介：黃慶華（1971-），男，重慶大足人，副教授，博士，碩士生導師，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟方面研究。Email：hqh@swueducn

姜 松（1986-），男，江蘇連云港人，特聘副教授，博士，主要從事數(shù)理金融方法及應(yīng)用、農(nóng)村區(qū)域發(fā)展方面研究。Email：jiangsong876@126com按照世界城鎮(zhèn)化規(guī)律“諾瑟姆”S曲線的劃分標準，中國城鎮(zhèn)化已步入“加速階段”，城鎮(zhèn)化成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流與趨勢，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展成為新時期政府戰(zhàn)略選擇與政策操作的“主軸”。黨的“十八大”提出：“推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”；黨的“十八屆”三中全會亦明確提出“推進新型城鎮(zhèn)化，是新的時代條件下全面建成小康社會，加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略”?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》的制定與頒布更體現(xiàn)了政府對城鎮(zhèn)化速度提升、質(zhì)量保障與階段跨越的深刻認知與戰(zhàn)略決斷，城鎮(zhèn)化也被視為經(jīng)濟增長的“新引擎”。

房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化存在著千絲萬縷聯(lián)系。加快推進城鎮(zhèn)化進程需保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是中國城鎮(zhèn)化進程中必須解決好的重大問題[2-3]。城鎮(zhèn)化過程中的房地產(chǎn)行業(yè)崛起，為固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟社會穩(wěn)定運行、城鎮(zhèn)化進程推進以及人民生活水平的提高做出了巨大貢獻[4-5]。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，1999年中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為3 68179億元，到2010年上升至22 31555億元，上漲了606倍，年均增幅達1779%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由1999年的410%上升為2010年的556%。但房地產(chǎn)“雙重”屬性決定其不僅是日常生活的必需品，更是保值增值投資品，隨著房地產(chǎn)市場化改革的推進，房地產(chǎn)銷售面積不斷增加，與此同時房地產(chǎn)價格也不斷上漲[6-7]，在這樣的背景下，城鎮(zhèn)化在諸多影響房價變化的因素中可能變得日益重要[8]。那么，中國快速城鎮(zhèn)化進程是否是導致當前房地產(chǎn)價格上漲的成因？在不同城鎮(zhèn)化階段其影響效應(yīng)存在怎樣差異？回答這些問題將具有重要理論與實踐意義。

關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲成因的探討一直是理論界關(guān)注的重點與熱點問題。國外學者中，Chen[9]、Malpezzi和Wachter[10]、Aizenman和Jinjarak[11]、Kallberg 等[12]分別認為股票價格變動、“土地投機”、經(jīng)常性賬戶、實體經(jīng)濟因素和金融因素、區(qū)位及交通條件等是形成房地產(chǎn)價格上漲的原因。Potepan[13]、Roback[14]、Oliver[15]均認為收入是導致房地產(chǎn)價格上漲的成因。中國國內(nèi)學者中，王愛儉和沈慶劼[16]、梁云芳和高鐵梅[17]、杜敏杰和劉霞輝[18]、朱夢楠和劉林[19]、原鵬飛和魏巍賢[20]、姜松和王釗[7]以及李智等[21]研究發(fā)現(xiàn)，信貸政策、地方公共支出、人民幣匯率、國際資本流動、居民收入、“泛地產(chǎn)化”和預(yù)期慣性均會引致房地產(chǎn)價格上漲。此外，人口城鎮(zhèn)化是所有城市的基礎(chǔ)，是人口向城鎮(zhèn)集聚的過程，人口城鎮(zhèn)化也被經(jīng)濟學家公認為經(jīng)濟發(fā)展中的積極力量，引起了世界廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為社會科學家研究的主體內(nèi)容[22-23]，關(guān)于城鎮(zhèn)化與房價變動關(guān)系及其影響的研究開始躍入研究視線。陳石清和黃蔚[24]、周文興和林新朗[25]、中國金融40人論壇課題組[26]、謝福泉和黃俊暉[27]研究表明城鎮(zhèn)化的快速推進會引致房地產(chǎn)價格上漲。

總體而言，學術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲及城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價格上漲的研究成果較為豐富，為本文寫作提供了一個邏輯起點與分析范式，為本文研究空間拓展奠定了堅實基礎(chǔ)。但梳理相關(guān)文獻發(fā)現(xiàn)已有研究存在以下問題：（1）受制度屏障牽制，城鎮(zhèn)化是讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，進入城市的農(nóng)民當然需要房子，但就目前房價而言，不僅遷往城市的農(nóng)民根本無力購房，即便城市的中、高收入階層也無力購買[28]?，F(xiàn)有研究結(jié)論無法給予解答并揭示這一客觀實際，研究結(jié)論的科學性、合理性有待進一步深化。（2）在城鎮(zhèn)化量化指標選取方面學者普遍采用城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诒戎貋砗饬?。這種方法是建立在戶籍制度基礎(chǔ)之上的，有些居民雖然居住于城鎮(zhèn)但卻并沒有城鎮(zhèn)戶口，采用戶籍人口來測度城鎮(zhèn)化水平實際上是對城鎮(zhèn)化水平的低估[29]，會使研究結(jié)論存在偏誤。（3）在研究方法選擇上，已有研究大多拘泥于時間序列及靜態(tài)面板模型，鮮有動態(tài)面板模型，尤其是門檻面板模型運用。門檻面板模型可以揭示城鎮(zhèn)化“動態(tài)”演進過程中對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)，可以兼顧回顧過去、定位現(xiàn)實與展望未來“三重”功效，提高了研究結(jié)論可信度及內(nèi)涵。鑒于此，本文將綜合運用動態(tài)面板模型與門檻面板模型，揭示城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響及其門檻效應(yīng)，為澄清城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格上漲的諸多討論與爭議和政府科學決策提供經(jīng)驗佐證與支撐。

二、模型設(shè)計、變量說明及數(shù)據(jù)來源

1模型設(shè)計

面板數(shù)據(jù)（Panel Data）涵蓋時間與截面兩個統(tǒng)計維度，比時間序列所涵蓋的信息量更大、意義更豐富和深刻，很好地解決了樣本量狹小和不足的問題[30]。為此，分析城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動影響時，引入面板數(shù)據(jù)分析模型：

RPCit=0+α·CITit+φit（1）

其中，i表示區(qū)域，t表示時間，RPCit表示第i區(qū)域t年的房地產(chǎn)價格，CITit表示第i區(qū)域t年的城鎮(zhèn)化水平，φit表示隨機誤差項，為了控制被解釋變量自身滯后效應(yīng)影響，并解決由此引發(fā)解釋變量控制不足所帶來的計量估計偏差，進一步將（1）式轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)面板模型：

RPCit=0+1·RPCi，t-1+2·RPCi，t-2+…+k·RPCi，t-k+α·CITit+φit（2）

其中，RPCi，t-1，RPC3，t-2，…，RPCi，t-k表示RPCit的1階至k階滯后項。當然，影響房地產(chǎn)價格變動的因素還很多，不可能窮盡。為此，進一步引入一系列控制變量CON′it，則式（2）可進一步改寫為：

RPCit=0+1·RPCi，t-1+2·RPCi，t-2+…+k·RPCi，t-k+α·CITit+β·CON′it+φit（3）

式（3）揭示了動態(tài)面板模型下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)，但其無法揭示在城鎮(zhèn)化演進過程中，對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)。為此，基于Hansen[31]的門檻回歸方法，將式（3）改寫成動態(tài)門檻面板模型的一般形式：

RPCit=0+1·RPCi，t-1+2·RPCi，t-2+…+k·RPCi，t-k+β·CON′it+α1·CITit·I（qit≤θ1）+α2·CITit·I（θ1θ3）+φit （4）

其中，qit為門檻變量，θ1、θ2和θ3分別為門檻值，此處假定存在三個門檻值。I（·）為指示函數(shù)。同時，為了簡化式（4），令α′=（α1，α2，α3，α4），且設(shè)定：CITit（θ）=CITit·I（qit≤θ1）CITit·I（θ1θ3），則可以將式（4）轉(zhuǎn)化為：

RPCit=0+1·RPCi，t-1+2·RPCi，t-2+…+k·RPCi，t-k+α′·CITit（θ）+β·CON′it（5）

按照Hansen[31]的基本思想，θ的值應(yīng)該是使回歸殘差平方和最小時所對應(yīng)的值。因此，第一個門檻值估計后，就需進一步對門檻個數(shù)進行檢驗，以此驗證門檻值劃分樣本群組及參數(shù)是否存在顯著差異。即不存在門檻值的零假設(shè)為H0：α1=α2=α3=α4，并構(gòu)造LM統(tǒng)計量對其進行檢驗。

F=S0-S（θ1）σ2（6）

其中，S0表示在零假設(shè)下的殘差平方和；S（θ1）為一個門檻值下的回歸殘差平方和，σ2為其殘差的方差估計。由于（6）式中的F分布為非標準分布，按照Hansen[31]的基本思想，可通過“自助法”（Bootstrap）獲取檢驗臨界值。檢驗通過后，即可構(gòu)造估計計算的θ置信區(qū)間，其中，S（θ）為對應(yīng)不同門檻值所得的殘差平方和。

LRn（θ）=S（θ）-S（θ1）σ2（7）

2變量說明

房地產(chǎn)價格（RPC）。目前學術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)價格的衡量方法較多，歸納起來主要有：商品房銷售額除以商品房銷售面積、全國住宅價格指數(shù)以及商品房平均銷售價格等[17-32-33-34]。基于統(tǒng)計便宜性及數(shù)據(jù)可獲性，本文采用商品房平均銷售價格來表示。

城鎮(zhèn)化（CIT）。目前對城鎮(zhèn)化的測度基本上從兩個層面展開：一種是建立指標體系對城鎮(zhèn)化水平進行測度，另一種就是采用單一指標方法進行測度。建立指標體系方法雖然可以更好地涵蓋城鎮(zhèn)化所有內(nèi)涵特征，但由于主觀因素以及操作復(fù)雜性問題，這種方法在實證中的運用范圍畢竟有限。單一指標方法由于操作性較強，深受學者青睞。但傳統(tǒng)以戶籍制度為基點衡量的城鎮(zhèn)化水平會造成城鎮(zhèn)化水平低估。為此，參照陸銘和陳釗[35]的方法用非農(nóng)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的比重來反映城鎮(zhèn)化水平。

控制變量（CON′）。房地產(chǎn)價格變動是一系列因素相互作用、聯(lián)合驅(qū)動的結(jié)果。為此，本文基于已有研究成果，從供給和需求的雙重層面篩選影響房地產(chǎn)價格變動的控制變量。在供給層面選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)（ENP）、外商直接投資（FDI）、土地供應(yīng)（ETH）、貨幣政策（MON）和房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間（ERN）作為控制變量。在需求層面選取基礎(chǔ)設(shè)施條件（INF）、城鎮(zhèn)居民收入水平（INC）、貿(mào)易開放（TRA）和改善性需求（HOD）作為控制變量。其中，供給層面的土地供應(yīng)和貨幣政策及房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間分別采用房地產(chǎn)企業(yè)本年度購置土地面積、中央銀行基準貸款利率、房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋造價房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋造價越低說明房地產(chǎn)業(yè)利潤空間越大，反之，則說明利潤空間較小。作為代理變量。需求層面的基礎(chǔ)設(shè)施條件，貿(mào)易開放和改善性需求分別采用鐵路客運量、公路客運量和水路客運量平均值，該值越大說明該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件越好。貿(mào)易開放度， 貿(mào)易開放度=進出口總額/國內(nèi)生產(chǎn)總值。城鎮(zhèn)居民人均住房面積等作為代理變量。

3數(shù)據(jù)來源

經(jīng)驗分析最終樣本包括中國內(nèi)地28個省份：北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖北、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、貴州、云南、陜西、青海、寧夏。時間跨度為1999—2010年。所有數(shù)據(jù)均來自《中國統(tǒng)計年鑒》、《新中國六十年統(tǒng)計資料匯編》、《中國商務(wù)年鑒》、《中國房地產(chǎn)年鑒》、國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫、中宏教研支持系統(tǒng)（MCDB）與國研網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫等。各變量描述性統(tǒng)計信息如表1所示。

三、面板數(shù)據(jù)的單位根與協(xié)整檢驗

1面板數(shù)據(jù)單位根檢驗

面板數(shù)據(jù)涉及時間和截面兩個維度，易出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象。為避免建模存在偏差，首先對面板數(shù)據(jù)實施單位根檢驗，以驗證其平穩(wěn)性。本文綜合運用LLC（Levin， Lin & Chu t）、IPS（Im， Pesaran and Shin W-Stat）、ADF（ADF-Fisher Chi-Square）、PP（PP-Fisher Chi-Square）等方法對實證面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進行檢驗。由表2可知，除MON、INF、INC三個變量在相應(yīng)的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即為平穩(wěn)序列外，RPC、CIT、ENP、FDI、ETH、ERN、INC、TRA、HOD等變量均為非平穩(wěn)序列。為了將非平穩(wěn)序列變?yōu)槠椒€(wěn)序列，采用差分法對非平穩(wěn)性序列進行處理。由處理結(jié)果可知，經(jīng)過處理后的ΔRPC、ΔCIT、ΔENP、ΔFDI、ΔETH、ΔERN、ΔINC、ΔTRA、ΔHOD在相應(yīng)的顯著性水平下均拒絕原假設(shè)，說明差分處理的數(shù)據(jù)已成為平穩(wěn)序列。

2面板數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗

如果一組非平穩(wěn)數(shù)據(jù)存在一個平穩(wěn)的線性組合，就可以說明該組數(shù)據(jù)是協(xié)整的。只有數(shù)據(jù)間存在協(xié)整關(guān)系，研究才有價值，這就有必要對面板數(shù)據(jù)間的協(xié)整關(guān)系做進一步檢驗。結(jié)果如表3所示。由表3中LLC（Levin， Lin & Chu t）、ADF（ADF-Fisher Chi-Square）、PP（PP-Fisher Chi-Square）等

四、實證結(jié)果及分析

1動態(tài)面板估計結(jié)果及分析

引入被解釋變量滯后項后，面板模型即轉(zhuǎn)換成為動態(tài)面板模型。傳統(tǒng)靜態(tài)面板的估計方法也就容易產(chǎn)生估計偏誤。關(guān)于動態(tài)面板估計方法一般有兩種，即差分GMM估計方法和系統(tǒng)GMM估計方法[6]。通過對比兩種方法可知，系統(tǒng)GMM估計方法較優(yōu)。而系統(tǒng)GMM估計方法又可以分為一步系統(tǒng)GMM估計方法和兩步系統(tǒng)GMM估計方法。表4給出了動態(tài)面板模型的系統(tǒng)GMM方法估計結(jié)果。其中，模型I為靜態(tài)模型估計結(jié)果。模型II和III為引入因變量一階滯后項的一步和兩步系統(tǒng)GMM估計結(jié)果。模型IV至V為引入因變量二階滯后項的一步和兩步系統(tǒng)GMM估計結(jié)果。由表4可知，在模型II至V中，RPCi，t-1、RPCi，t-2均通過顯著性檢驗，且由Wald值可知，引入因變量滯后項后模型顯著性水平明顯提高。同時，通過一步和兩步系統(tǒng)GMM估計結(jié)果可知，兩步系統(tǒng)GMM估計結(jié)果較優(yōu)，為此選取模型V作為分析依據(jù)。由Arellano-Bond檢驗和Sargan檢驗可知，模型總體較為合適，工具變量選擇恰當，過度識別成立。

在模型V中，RPCi，t-1、RPCi，t-2與RPC間存在正向效應(yīng)，但影響系數(shù)呈遞減趨勢，這說明房地產(chǎn)市場主體對房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期是理性的，可以根據(jù)統(tǒng)計、歷史和邏輯等知識對房價走勢進行分析判斷[7]。城鎮(zhèn)化（CIT）對房地產(chǎn)價格變動的影響并不顯著，這說明以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格上漲的影響并不顯著，這與已有研究運用城鎮(zhèn)戶籍人口衡量城鎮(zhèn)化并認為其是推動房地產(chǎn)價格影響顯著為正的研究結(jié)論并不相同。這可能是由于：一是以戶籍人口衡量的城鎮(zhèn)化水平是對中國城鎮(zhèn)化水平的低估，無法精確反映和衡量城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)市場需求總量及其對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的沖擊效應(yīng)，研究結(jié)論也就存在偏差。二是受長久以來“二元”制度安排“掣肘”、城鄉(xiāng)貧富差距牽制以及在房地產(chǎn)業(yè)投資占據(jù)主導地位的投資氛圍下，作為城鎮(zhèn)化真正的需求主體——農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口無力承擔高房價，也并未成為房地產(chǎn)市場中真正的需求主體。三是在現(xiàn)行政府績效考核與評估體系下，以行政力量主導推動城鎮(zhèn)化的“外生性”模式也導致城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)“空心化”，“產(chǎn)城融合”與城鎮(zhèn)化的質(zhì)量較差，無法形成強大就業(yè)容納，也是造成其影響效應(yīng)不顯著的重要成因。

從控制變量來看：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)（ENP）對房地產(chǎn)價格變動的邊際影響效應(yīng)并不顯著，這說明中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增加沒有顯著提高房地產(chǎn)業(yè)供給量以實現(xiàn)房地產(chǎn)價格下降。房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資（FDI）對房地產(chǎn)價格變動的影響顯著為負，這一方面說明外商直接投資可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)，化解房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求“瓶頸”，進而可以增加房地產(chǎn)供給降低房地產(chǎn)價格。另一方面，由于外商直接投資身份存有“特殊性”，負向效應(yīng)也可能說明當房地產(chǎn)業(yè)“泡沫化”較為嚴峻時國際資本為了規(guī)避風險迅速逃離，使房價面臨“驟跌”的風險。這從一個側(cè)面揭示了中國應(yīng)繼續(xù)深化房地產(chǎn)業(yè)利用FDI影響的認知，對其風險性做系統(tǒng)評估，力爭“取其精華，去其糟粕”[6]。土地供應(yīng)（ETH）對房地產(chǎn)價格變動的影響顯著為正，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期土地購置面積的增加，會強化房地產(chǎn)需求主體預(yù)期，推動房地產(chǎn)價格上漲。貨幣政策（MON）與房地產(chǎn)價格變動間存在顯著正向效應(yīng)，且邊際影響系數(shù)最大，這說明中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在很大程度上依賴于中國金融體系的支持，即此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金獲取成本相對低廉，在很大程度上為房地產(chǎn)價格上漲提供了“溫床”。房地產(chǎn)業(yè)利潤空間（ERN）對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)并不顯著，理論上講中國房地產(chǎn)業(yè)正處于初級發(fā)展階段，進入成本相對較低、行業(yè)投資回報率較高、升值空間較大，房地產(chǎn)供給應(yīng)該不斷增加，使房地產(chǎn)價格不斷下降。但實證卻表明其房地產(chǎn)利潤空間對房價的影響并不顯著，為了追求利潤最大化，房地產(chǎn)市場中涌現(xiàn)的各類盲目投機行為可能是其最好解釋?；A(chǔ)設(shè)施條件（INF）與房地產(chǎn)價格變動間存在顯著負向效應(yīng)，這說明中國房地產(chǎn)開發(fā)過程中基礎(chǔ)設(shè)施配套往往存在滯后性和不同步性，房地產(chǎn)價格變動與基礎(chǔ)設(shè)施間并不存在相應(yīng)的“響應(yīng)機制”。城鎮(zhèn)居民收入（INC）對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)顯著為正，這說明城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，會引致房地產(chǎn)價格的上漲。貿(mào)易開放水平（TRA）與房地產(chǎn)價格變動間存在顯著的負向效應(yīng)，這說明隨著中國貿(mào)易開放程度的顯著提升其對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生了顯著的抑制作用。這主要源于貿(mào)易開放條件下，房地產(chǎn)業(yè)融資速度加快、融資渠道拓寬，在一定程度上使房地產(chǎn)市場規(guī)模的“乘數(shù)效應(yīng)”顯著增強，房地產(chǎn)供給急劇增加，進而通過供給沖擊機制使房地產(chǎn)價格下降。改善性需求（HOD）與房地產(chǎn)價格變動間存在顯著的正向效應(yīng)，說明改善需求會通過需求沖擊機制作用于房地產(chǎn)價格，推動房地產(chǎn)價格上漲。

2門檻面板估計結(jié)果及分析

在動態(tài)面板模型下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)并不顯著，這可能說明城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)可能并不是線性模型下所揭示的簡單線性關(guān)系，其可能存在門檻效應(yīng)，在不同門檻區(qū)制下城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)并不相同，城鎮(zhèn)化跨越相應(yīng)門檻值后，其對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)也會發(fā)生差異性變化，抑或說在城鎮(zhèn)化的不同階段，其對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)會存在顯著差異。為此，本文進一步運用面板數(shù)據(jù)模型的門檻估計技術(shù)，對城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價格變動的門檻效應(yīng)做進一步檢驗，以揭示城鎮(zhèn)化在不同的門檻區(qū)制下影響效應(yīng)的轉(zhuǎn)換特征。

進行門檻效應(yīng)檢驗的關(guān)鍵步驟就是要確定城鎮(zhèn)化門檻值的數(shù)量進行檢驗。本文通過設(shè)置3 000次的Bootstrap方法模擬計算“似然比統(tǒng)計量”LM值以確定城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動影響效應(yīng)的門檻值。表5給出了城鎮(zhèn)化門檻值個數(shù)檢驗結(jié)果。從表5可以看出，城鎮(zhèn)化的Bootstrap LM值在相應(yīng)的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，也就是說城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動影響效應(yīng)存在3個門檻值。

實施城鎮(zhèn)化門檻值個數(shù)檢驗后，就要確定城鎮(zhèn)化門檻值及其影響效應(yīng)。由表6可知，城鎮(zhèn)化存在082、086、091等三個門檻值，各門檻值所對應(yīng)的區(qū)間就可以分別表示為CIT≤082、082< CIT≤086、086< CIT≤091、CIT> 091等四個門檻區(qū)間或階段。接下來通過運用門檻面板估計技術(shù)就可以估計出在不同區(qū)制內(nèi)，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的不同影響效應(yīng)。結(jié)果顯示，以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化水平在不同的門檻區(qū)制內(nèi)對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)存在顯著差異，總體而言，隨著城鎮(zhèn)化跨越相應(yīng)門檻值其對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)不斷遞增。具體而言，當城鎮(zhèn)化率（CIT）≤082時，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響系數(shù)較小但并不顯著，處于這一區(qū)間內(nèi)的樣本占比為8988%，這也是中國現(xiàn)實情況的真實反映，和前文運用動態(tài)面板模型所得研究不謀而合。但當其邁過門檻值082后，以非農(nóng)就業(yè)衡量的城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)均顯著為正，且當其處于城鎮(zhèn)化率（CIT）> 091這一門檻區(qū)制后，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響系數(shù)達到最大化，屆時由城鎮(zhèn)化的快速推進所引發(fā)的需求沖擊就成為中國房地產(chǎn)價格上漲的重要原因。說明中國新型城鎮(zhèn)化推進過程中，應(yīng)切實處理好城鎮(zhèn)化推進與房地產(chǎn)價格穩(wěn)定間的關(guān)系，這也預(yù)示著城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、房地產(chǎn)價格穩(wěn)定仍是未來中國不可回避的重要議題。

五、結(jié) 論

中國省際面板數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗表明：長期來看，以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價格變動之間存在長期均衡關(guān)系，樣本區(qū)間內(nèi)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)價格變動的影響為正，但其影響效應(yīng)卻并不顯著，這同已有學術(shù)界運用戶籍人口占比衡量城鎮(zhèn)化進而展開研究所得結(jié)論并不相同。當然，這也恰恰揭示在“二元”制度安排下，受城鄉(xiāng)貧富差距，房地產(chǎn)市場中“剛需”抑制、投資需求旺盛，政府行政命令主導的“外生性”城鎮(zhèn)化模式的影響，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口空間遷移、職業(yè)轉(zhuǎn)變、身份變換、社會福利與城鎮(zhèn)公共資源均等共享為核心的城鎮(zhèn)化發(fā)展中所隱匿的房地產(chǎn)供需失衡的結(jié)構(gòu)性矛盾。同時，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的影響存在門檻效應(yīng)，尤其是當城鎮(zhèn)化跨越第三個門檻值后，其對房地產(chǎn)價格變動的正向效應(yīng)將達到最大化。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外商直接投資、土地供應(yīng)、貨幣政策、房地產(chǎn)利潤空間、基礎(chǔ)設(shè)施條件、 貿(mào)易開放以及改善性需求等控制變量對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)也各不相同?；趯嵶C結(jié)論，本文提出以下政策建議。

第一，推進城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化推進過程中，房地產(chǎn)業(yè)健康與持續(xù)、房地產(chǎn)價格的理性穩(wěn)定是不可避免的問題，它不僅關(guān)系到經(jīng)濟社會的穩(wěn)定，更關(guān)系到全面小康社會建設(shè)預(yù)期目標實現(xiàn)。但現(xiàn)有以政府主導的城鎮(zhèn)化模式在中央政府和地方政府博弈中演化成為“造城運動”，這不僅造成城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)空心化，而且在城鄉(xiāng)收入差距和貧富差距拉大的情況下也“膨化”了房地產(chǎn)業(yè)投機需求，助推房地產(chǎn)價格的非理性上漲。為此，新時期應(yīng)基于資源稟賦和資源環(huán)境承載，建立健全城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系，“以產(chǎn)聚城”、“產(chǎn)城融合”。一方面為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力城鎮(zhèn)化提供強有力的就業(yè)承載，另一方面也助推房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變和功能轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化推進與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，力推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序流動的有機融合。城鎮(zhèn)化演進過程也是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序流動的過程。但受當前中國城鎮(zhèn)化發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾、制度安排傾向偏差及公共服務(wù)不均衡等多重因素的影響，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)化進程中的流向往往存在單一性、無序性，紛紛流向大中城市，各類小城市、小城鎮(zhèn)卻“無人問津”，這在一定程度造成大中城市房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”而價格瘋漲和小城市、小城鎮(zhèn)盲目造城所形成的“供過于求”而“泡沫膨化”的兩難并存的尷尬局面，這不但使城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量不高，而且使房地產(chǎn)價格長期處于非理性狀態(tài)。為此，應(yīng)堅定不移地推動新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，構(gòu)建大中城市、小城市和小城鎮(zhèn)層次分明、布局合理、功能完備的新型城鎮(zhèn)體系，并通過相關(guān)制度安排、體制改革和優(yōu)惠政策疊加，引導農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向各層次城鎮(zhèn)有序流動、均衡分布，實現(xiàn)新型城市化發(fā)展與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序流動的有機融合。

第三，貫徹總體調(diào)控與結(jié)構(gòu)性調(diào)控并重的房地產(chǎn)調(diào)控策略。實證結(jié)論揭示以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化水平在跨越相應(yīng)門檻值后其對房地產(chǎn)價格變動的影響效應(yīng)顯著為正，且當其跨越第三個門檻值后其影響系數(shù)達到最大，這充分說明隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化水平提高，在需求沖擊機制驅(qū)動下房地產(chǎn)價格會迎來結(jié)構(gòu)性上漲的境地。所以，新時期應(yīng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思路，切實貫徹總體調(diào)控與結(jié)構(gòu)性調(diào)控并重的房地產(chǎn)調(diào)控策略：一是在總體層面逐步強化宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟手段，弱化政府直接行政干預(yù)手段，確保房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)健性，實現(xiàn)供需有效銜接和市場平衡。二是加快中小型普通商品房、保障房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，切實執(zhí)行城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口首套房利率和貸款優(yōu)惠政策，而對于在抑制投資性需求層面，除了繼續(xù)實施限購政策等“治標”措施外，還應(yīng)擴大房產(chǎn)稅的試點范圍并加快其立法進程，以達到“治本”目標。三是在空間結(jié)構(gòu)層面，各地亦應(yīng)根據(jù)自身實際、有的放矢，采用“分類調(diào)控”策略。

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（責任編輯：于振榮）

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（責任編輯：于振榮）

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（責任編輯：于振榮）