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    房地產(chǎn)智囊如此糊涂要出事

    2014-12-29 00:00:00葉檀
    南方人物周刊 2014年18期

    據(jù)《華夏時報》5月25日報道,住建部日前兵分幾路調研地方樓市,并且情況已于5月24日向國務院高層匯報。

    座談會上有官員認為,限購是目前不得已而為之的下策,符合中國實際情況,未來將推出房產(chǎn)稅等調控措施。目前,上策不是放松限購混淆市場預期,而是由開發(fā)商降價提高交易量回籠資金,銀行“講政治”加速發(fā)放剛需與改善型需求貸款,以防止市場大幅波動。

    上述理論非常錯誤。

    房地產(chǎn)市場上行時以限購抑制投資投機性需求有必要,因為當時貨幣發(fā)行、貸款利率較低,房地產(chǎn)成為主要的投資品種,也成為各方財富的主要增值來源。但在房地產(chǎn)市場下行時繼續(xù)限購則昧于現(xiàn)實。房地產(chǎn)市場預期下降,通常伴隨著貨幣發(fā)行量的下降、利率上升、負債率的提升,此時房地產(chǎn)市場預期已經(jīng)不穩(wěn),再以限購來降低購買力,就是雪上加霜。

    所謂房價下跌就會帶動交易量的上升,是非常久遠的謬誤。通常情況下,房價下跌將使觀望者增加,交易量下降。作為重要的投資品種,作為中國人代價最高最重要的消費品,房價下降帶來的是更多人的觀望,與股市情況相同,股指下跌絕不會讓更多的投資者購入股票。

    江蘇南通的房地產(chǎn)交易會上,模特展示彩繪在背上的樓盤戶型

    以鄂爾多斯為例,據(jù)鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù),2011年前11個月,鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅,加上前兩年的續(xù)建項目,共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元/平米上下,此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經(jīng)高達2萬/平米,鄂爾多斯成交量大幅下挫7成。鄂爾多斯房價跌到民間的真金白銀浮出水面,投資者破產(chǎn)的破產(chǎn)、清算的清算,而當?shù)厝藫碛袩o貸款房屋、價格低到再也不愿意出手售房時,價格才算進入真正的底部。

    中國各個城市情況大不相同,沒有適用于全國的統(tǒng)一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降,不會引發(fā)交易量上升,但資源、人才、權力集中的大城市剛好相反,房地產(chǎn)價格下跌將引發(fā)交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一,再放開戶籍與入學限制,當?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交量一定會像火箭般躥升。

    北京成為人口虹吸城市。北京市常住人口增加較少的年份,2011年年末北京常住人口2018.6萬人,同比還增加了56.7萬人。到2013年年末,北京全市常住人口2114.8萬人,比上年末增加45.5萬人,常住外來人口802.7萬人。北京資源緊張到什么程度?北京昌平區(qū)2014年小學畢業(yè)生只有六千余人,而等待入學的學生預計將超過1.5萬人,學位缺口近九千人。如果購房能讓孩子入學,北京的房價將勢不可擋。但北京、上海的經(jīng)驗絕不會重現(xiàn)于三四線城市。

    希望銀行“講政治”穩(wěn)定房地產(chǎn)是不符合市場化方向的提法。銀行是講利潤的獨立法人機構,不要說現(xiàn)在一些銀行分支行的日子很不好過,就是日子好過,在目前情況下,銀行也不會輕易放松房貸。

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