試析進(jìn)一步提升共青城市社區(qū)物業(yè)管理水平的建議和對策

劉紅

摘 要：社區(qū)是市民生活、休息、休閑的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的社區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民良好素質(zhì)的體現(xiàn)，也是一個(gè)城市的文明程度的體現(xiàn)，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)公共秩序、社區(qū)衛(wèi)生、安全管理、提高居民生活幸福指數(shù)、提高城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化水平等方面，有十分重要的意義。筆者深入共青城市社區(qū)，對物業(yè)管理水平進(jìn)行了調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查提出建議和對策。

關(guān)鍵詞：社區(qū)；物業(yè)管理；建議；對策

一、共青城市居民社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共青城新老居民社區(qū)大約60個(gè)，有物業(yè)管理的僅占全市居民社區(qū)總數(shù)的約23.3%。目前只有香江明珠、金濤國際、中航城、華遠(yuǎn)名仕等十四個(gè)新建社區(qū)有物業(yè)公司進(jìn)駐管理，而這些有物業(yè)的社區(qū)大部分是開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理企業(yè)。這類物業(yè)管理企業(yè)目前只服務(wù)于自己開發(fā)的社區(qū)樓盤，并非專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

共青城市絕大部分社區(qū)至今尚處在無物業(yè)的狀態(tài)，比如新建成的香榭名邸、御景華城小區(qū)，光電梯一年電費(fèi)就5萬多，由于還沒有物業(yè)公司進(jìn)駐管理，開發(fā)商只是暫時(shí)代為墊付電梯的電費(fèi)，長期下去，開發(fā)商也將會(huì)無法承受并停止支付。

目前共青城市沒有物業(yè)進(jìn)駐管理的老舊社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況更是十分糟糕，經(jīng)調(diào)查組走訪調(diào)查，沒有物業(yè)進(jìn)駐的新建小區(qū)的衛(wèi)生狀況比老舊小區(qū)也強(qiáng)不了多少，私自更改房屋結(jié)構(gòu)亂裝修等現(xiàn)象令其他業(yè)主十分頭痛。為了創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，并緩解目前沒有物業(yè)進(jìn)駐的社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況差現(xiàn)狀，經(jīng)市政府協(xié)調(diào)，城市管理局已接手共青城市所有沒有物業(yè)管理社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)。但始終不是長久之計(jì)，終究還是需要專業(yè)的物業(yè)公司來進(jìn)行管理。

二、共青城市物業(yè)管理存在的問題

根據(jù)調(diào)查，目前共青城市已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，在房管局備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有11家，應(yīng)該說物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量應(yīng)該基本可以滿足共青的需求，為什么70%以上的社區(qū)沒有物業(yè)進(jìn)駐管理的狀況呢？共青城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀如何？總結(jié)如下幾點(diǎn)存在共性的問題：

第一、 物業(yè)費(fèi)收取難度大，物業(yè)費(fèi)無法滿足物業(yè)公司的正常開支需求。新建成的小區(qū)入住率低，目前除了買房時(shí)預(yù)收一年或兩年不等的物業(yè)費(fèi)以外，只能收取已經(jīng)入住業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，沒有入住的業(yè)主物業(yè)費(fèi)暫時(shí)無法收繳。第二、 業(yè)主沒有主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)的意識(shí)，從而影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。首先業(yè)主不了解物業(yè)管理是一項(xiàng)有償服務(wù)行為，沒有理解物業(yè)消費(fèi)這一個(gè)全新的概念。其次有些業(yè)主原先繳費(fèi)積極，但在得知其他業(yè)主不交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就左顧右盼，甚至加入拒繳行列。更有極少數(shù)素質(zhì)較低的業(yè)主貪小便宜，躲避、逃避繳納物業(yè)費(fèi)。第三、業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)需求不一，難以管理。近年來居民生活節(jié)奏加快，服務(wù)需求也多元化，有的希望物業(yè)全面管理，有的希望物業(yè)簡單管理。有些業(yè)主將房屋改成小間出租，有此業(yè)主將住房改成餐飲店、旅館、棋牌室等，無視物業(yè)管理規(guī)約，自行改變房屋結(jié)構(gòu)的違規(guī)裝修現(xiàn)象很多，對物業(yè)制止抵觸情緒很大。

三、提升共青城市物業(yè)管理水平建議和對策

第一、盡快出臺(tái)共青城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。盡快出臺(tái)共青城市物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則。制訂區(qū)分收費(fèi)檔次、收費(fèi)與服務(wù)相符、居民認(rèn)同的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，充分體現(xiàn)市場的多樣化和居民消費(fèi)需求的層次性，將物業(yè)收費(fèi)糾紛降至最低。細(xì)則可規(guī)定：1、如果社區(qū)的物業(yè)服務(wù)基本達(dá)標(biāo)、對待拖繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主可以運(yùn)用法律手段依法向其追繳，免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的顧慮。2、可賦予社區(qū)居委會(huì)管理指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，把物業(yè)管理納入居委會(huì)工作范疇，要求居委會(huì)主動(dòng)介入業(yè)主委員會(huì)建設(shè)、群眾投訴處理、日常監(jiān)管等工作。

第二、引進(jìn)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，激活市場競爭機(jī)制。吸引一些專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來共青城設(shè)立分公司，加入到共青的物業(yè)管理隊(duì)伍中來。給現(xiàn)有的物業(yè)公司帶來競爭壓力的同時(shí)，也帶來了先進(jìn)的管理方法和管理經(jīng)驗(yàn)，促使本地物業(yè)管理行業(yè)提高自身的管理水平。以此形成長效的市場競爭機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，將一些管理水平低下的物業(yè)管理企業(yè)淘汰出局，留下優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)為廣大老百姓提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

第三、政府可對物業(yè)管理市場進(jìn)行管理、監(jiān)督與引導(dǎo)。政府主管部門需加強(qiáng)物業(yè)管理市場監(jiān)管，建議從以下四個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)督、管理與引導(dǎo)。1、把好規(guī)劃建設(shè)關(guān)。規(guī)劃部門在今后審批新樓盤設(shè)計(jì)方案時(shí)，可要求開發(fā)商按《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求建設(shè)足夠的物業(yè)管理用房、達(dá)標(biāo)消防安全防范設(shè)施。該設(shè)計(jì)方案可聽取物業(yè)管理主管部門、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處意見；2、把好接管驗(yàn)收關(guān)。小區(qū)建設(shè)任務(wù)完成后，小區(qū)內(nèi)排水排污、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防安全設(shè)施、社區(qū)公益性用房、物業(yè)管理用房等公共設(shè)施的配備情況應(yīng)吸收社區(qū)居委會(huì)參與綜合驗(yàn)收；3、把好物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對不具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊條件的一律不予注冊或限制進(jìn)入共青城市物業(yè)服務(wù)市場，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)走專業(yè)化經(jīng)營之路，從自身提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。4、從嚴(yán)把關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘應(yīng)做到公正性和透明性，具體可由物業(yè)主管部門主導(dǎo)公開選聘，而不是由樓盤的開發(fā)商自行聘用。在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可邀請社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、社區(qū)業(yè)主代表參加，做到公正、公開、公信、透明。

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