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    營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究

    2016-04-13 03:15:21莫莉宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系
    消費(fèi)導(dǎo)刊 2016年3期
    關(guān)鍵詞:專用發(fā)票稅負(fù)籌劃

    莫莉 宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系

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    營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究

    莫莉宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系

    摘要:“營改增”以后,房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的影響,房企為減小稅負(fù)壓力,合理稅收籌劃是必不可少的。本文將對營改增后房企面臨的問題進(jìn)行分析,并在此基礎(chǔ)上就如何應(yīng)對稅收籌劃問題,談一下自己的觀點(diǎn)和認(rèn)識,僅供參考。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅收籌劃研究

    從本質(zhì)上來講,營改增的最終目的在于降低稅負(fù)。雖然初期房企會面臨很多的問題,而且經(jīng)營管理也會遭受挫折,但是合理的稅收籌劃必定可以推進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

    一、營改增后的房企面臨的問題

    (一)難以有效適應(yīng)稅收政策

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,因國家政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素影響,不同地區(qū)發(fā)展不平衡,房企經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊。統(tǒng)一營改增以后,一些房企難以有效適應(yīng)新稅收政策。比如,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢地區(qū),房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成規(guī)模地區(qū),營改增施行以后,企業(yè)發(fā)展壓力增大,對房企持續(xù)發(fā)展形成了重大桎梏,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限;對于目前房地產(chǎn)企業(yè)而言,經(jīng)營模式呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn),該種經(jīng)營模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)以及融資方式非常復(fù)雜。營改增以后,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中,面臨著很多的風(fēng)險,對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。

    (二)營改增在某種層次上起反作用

    營改增的主要目的是為了解決當(dāng)前稅制問題,降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更快、更好的發(fā)展,以此來刺激國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而,就目前國內(nèi)營改增實(shí)踐現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)企業(yè)可能無法降低稅負(fù),甚至起反作用,而且還在一定程度上增加了企業(yè)稅負(fù)。第一,若稅率太高,營改增以后部分房企稅率非但沒有下降,反而有所升高。第二,營改增后,抵扣困難,在一定程度上影響了泛地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃,對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不利。比如,房地產(chǎn)企業(yè)在處理人工費(fèi)時,難以直接開具增值稅專用發(fā)票;再如,購買材料時,難以獲得全部的增值稅專用發(fā)票。

    (三)營改增導(dǎo)致企業(yè)資金匱乏

    房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增以后,面臨著一個問題,即企業(yè)資金短缺。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,資金短缺,必然會影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在實(shí)施營改增以后,在一段時間內(nèi)會造成房地產(chǎn)企業(yè)成本增加,現(xiàn)金流縮減,加之金融市場的變革,信貸要求越來越高,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效利用和企業(yè)發(fā)展。

    二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

    基于以上對的喪氣營改增后的企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀和存在的問題分析,筆者認(rèn)為要想在營改增背景下,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃,可從以下幾個方面著手:

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅負(fù),加強(qiáng)稅收籌劃

    營改增背景下,房地產(chǎn)可利用增值稅抵扣來保障,重復(fù)納稅率降低,這在一定程度上可以有效降低房企開發(fā)成本。在營改增背景下,靈活利用進(jìn)項稅額抵扣,可以減少成本,重點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。第一,房企的多數(shù)支出都應(yīng)當(dāng)獲取增值稅專用發(fā)票,這有利于抵扣進(jìn)項稅額。第二,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目、市場發(fā)展需求的關(guān)系進(jìn)行明確,避免因樓盤嚴(yán)重滯銷而發(fā)生情況發(fā)生。第三,政策扶持。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況,制定一些政策措施,以對其進(jìn)行扶持。比如,采取分期納稅方式,突出緩解資金難問題。

    (二)適應(yīng)營改增制度,優(yōu)選供應(yīng)商

    在營改增制度下,為了能夠有效抵扣僅限稅額,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)選供應(yīng)商。實(shí)踐中,除從供應(yīng)商的提供的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格以及優(yōu)惠角度選擇外,還要從稅務(wù)視角出發(fā),進(jìn)行綜合考慮。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,雖然在營改增以后稅負(fù)有所增加,但是進(jìn)項稅額抵扣無法作為選擇供應(yīng)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中,以房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化作為基本原則,優(yōu)選供應(yīng)商。對于小規(guī)模納稅人而言,不能開具增值稅發(fā)票,房地產(chǎn)企業(yè)若選擇了小規(guī)模的納稅人供應(yīng)商,則抵扣額就會非常少。作為一般納稅人,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以利潤最大化為基本準(zhǔn)則,而非稅費(fèi)最低。不能只是簡單的對比供應(yīng)商報價,而是應(yīng)當(dāng)對最終利潤進(jìn)行靈活計算。

    比如,某房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中,城建稅7%,地方教育費(fèi)附加稅2%,教育費(fèi)附加3%,總工程款40萬元,實(shí)際成15萬元。實(shí)施營改增制度以后,需購買建材。該企業(yè)共收到三家供應(yīng)商給出的報價,具體如下:第一家,一般納稅人,不含稅20萬元,開增值稅專用發(fā)票。經(jīng)財務(wù)核算,實(shí)際收益36600元;第二家,小規(guī)模納稅人,以3%代開發(fā)票。經(jīng)財務(wù)核算,實(shí)際收益37816.5元;第三家,開普通發(fā)票,建材價格19.45萬元,該項目收益376665元。基于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)考慮,該房企應(yīng)當(dāng)選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

    (三)全面把握營改增,爭取抵扣稅費(fèi)

    營改增制度實(shí)施以后,房地產(chǎn)企業(yè)著重在應(yīng)稅服務(wù)上高度關(guān)注,而且政府在廣泛宣傳和解讀以后,選取了部分企業(yè)作為試點(diǎn)。隨著“營改增”稅務(wù)制度改革的不斷深化,稅務(wù)改革政策所涉及到的面也越來越廣,房地產(chǎn)企業(yè)一方面享受服務(wù),另一方面更加關(guān)注涉及稅務(wù)、利益等方面的內(nèi)容。以北京、南京以及上海等地為例,“營改增”制度已經(jīng)逐漸穩(wěn)穩(wěn)著陸,而且這些地區(qū)的很多企業(yè)早在2012年就已經(jīng)索取了增值稅專用發(fā)票,實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)抵扣之目的。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際,做好歸口與合同管控,加強(qiáng)會計核算,及時對應(yīng)稅服務(wù)的固有理念進(jìn)行轉(zhuǎn)變,在制度的實(shí)施上,應(yīng)當(dāng)做到與時俱進(jìn),而且還要注重稅務(wù)籌劃意識的培養(yǎng)和提升。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部,應(yīng)當(dāng)形成一種全面學(xué)習(xí)的良好氛圍,深入學(xué)習(xí)稅收籌劃政策法規(guī),嚴(yán)格踐行增值稅專用發(fā)票的開具以及合同簽訂和結(jié)算制度,加強(qiáng)監(jiān)督管理。

    結(jié)語:總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際,不應(yīng)當(dāng)考慮如何規(guī)避營改增制度,而是應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際,結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀,在適應(yīng)營改增制度基礎(chǔ)之上,進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃、與時俱進(jìn),只有這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陳玉軍.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)[J].企業(yè)改革與管理,2015(04).

    [2]張玲莉.淺談房地產(chǎn)“營改增”對行業(yè)的影響[J].中國商論,2015(06).

    [2] 金曉云.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2015(5):15-16.

    作者簡介:莫莉(1982.01-),女,四川宜賓人,宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系,經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士,講師,從事財務(wù)管理、金融經(jīng)濟(jì)等問題研究。

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