創(chuàng)棚改新模式 圓百姓安居夢

羅先東

棚戶區(qū)改造是關系人民群眾切身利益的民生工程、良心工程、德政工程。津市作為湘西北老工業(yè)城市，面對城市棚戶區(qū)改造面積大、困難對象多、資金壓力重等諸多嚴峻現(xiàn)實，搶抓國家推進保障性住房的政策機遇，創(chuàng)新性地實行“1+2+3+X”的棚改模式，先后完成融資20多億元，改造棚戶區(qū)16個，惠及住戶8400戶，改造面積超過45萬平方米，新建保障性住房4487套，建筑面積22萬平方米，有效破解了“錢從哪里來、人往哪里去、風險怎么控”三大難題，基本實現(xiàn)了城市棚戶區(qū)改造“應改盡改”、保障性住房“應保盡?！钡哪繕?。

“1”就是把握“一個指揮機構”這個棚改“方向盤”

津市始終堅持“政府主導”原則，由政府作為棚改工作的投資主體、建設主體、責任主體，負責籌措資金、制定政策、編制規(guī)劃、房屋征收、工程建設、回遷安置等任務。一是堅持規(guī)劃先行。對棚戶區(qū)改造工作早謀劃、早部署、早行動，2012年開始對棚戶區(qū)改造工作進行調查摸底，制定了《津市市城市棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃（2013年-2017年）》，完善了棚戶區(qū)改造的頂層設計。二是建強組織機構。組建了棚戶區(qū)改造工作指揮部，成立了保障性住房投資建設開發(fā)有限責任公司，健全了棚改指揮部、街道、社區(qū)三級棚戶區(qū)改造組織網(wǎng)絡，并與各相關部門“一把手”簽訂目標管理責任狀。三是強化制度保障。先后出臺《津市市城市規(guī)劃區(qū)制止和拆除違法建筑工作責任追究實施辦法》等20多項制度，著力優(yōu)化棚改制度環(huán)境，確保了棚改工作的有力有序推進。

“2”就是啟動“兩輪公開拍賣”這個棚改“主引擎”

市政府委托保障性住房投資建設開發(fā)有限責任公司，引入第三方拍賣公司，將棚改地塊開發(fā)和房屋征收及安置房、市場、道路等政府項目打捆，面向社會分兩輪公開拍賣土地，有效破解“風險怎么控”的問題。在具體操作中，就是將土地開發(fā)權和土地使用權以市場化競爭的方式，分兩輪依法進行公開拍賣。第一輪拍賣是以公開競價的方式確定土地開發(fā)權的成交價和投資人，明確規(guī)定成交價需達到政府設定的保留底價。對拍賣所得的成交價款，主要用于政府對“毛地”進行統(tǒng)一征收、拆遷、安置、補償，并由投資人進行配套設施代建，使“毛地”轉變?yōu)椤皟舻亍痹鲋?。第二輪拍賣是對土地使用權進行公開拍賣，土地開發(fā)權的投資人必須以不低于該地塊開發(fā)權成交價參與土地使用權的競買，若被其他公司以高于成交價拍走，政府與土地開發(fā)公司對溢價部分進行分成。這種將土地開發(fā)權和使用權分開進行公開拍賣的模式，規(guī)避了政府運作風險，保證了土地出讓收益不受損。

“3”就是注入“三種自由選擇”這個棚改“潤滑劑”

推進棚改的首要難題是棚改區(qū)的房屋征收。在舊城或城中村改造中，普遍面臨人口密度大、房屋成分雜、居住人口亂、弱勢群體多、補償期望高、群眾訴求多等難題。為切實保障和改善民生，津市在棚戶區(qū)改造中始終堅持陽光操作，通過借鑒國內外社區(qū)建設的經(jīng)驗模式，提出了評估公司、安置方式、安置地點三種自由選擇，有效破解了“人往哪里去”的難題。一是自由選擇評估公司。房屋征收戶可以在常德市6家評估公司中自由選擇1家，對所擁有房產(chǎn)進行價值評估，清除了暗箱操作的隱患，確保陽光征收真正落到實處，令拆遷戶感到公平和滿意。二是自由選擇安置方式。改變了過去征收價值對等補償?shù)霓k法，充分尊重拆遷戶的選擇，由拆遷戶自由選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權調換。對私房戶選擇房屋安置的，實行“征收面積+10m2”的面積加量惠民補償；對選擇貨幣化安置的私房戶，給予產(chǎn)權價值20%的獎勵，鼓勵被征收戶在市場上購買商品房；對國有直管公房承租戶給予7000元/戶一次性解除租賃關系補償，解除租賃關系后符合保障條件的，優(yōu)先享受廉租房或公租房保障，確保了被拆遷群眾的根本利益。三是自由選擇安置地點。房屋征收戶在安置地點的選擇上，既可以選擇就地安置，也可以選擇異地安置，目前全市共有6個安置點供房屋征收戶自行選擇。這三種自由選擇，充分尊重了群眾意愿和多樣性需求，調動了被征收戶的積極性，有效破解了棚戶區(qū)改造拆遷難和安置難的問題。如生產(chǎn)街棚戶區(qū)改造項目共有征收對象2415戶，通過實行三種自由選擇的房屋征收模式，拆遷工作得以如期順利推進。

“X”就是驅動“X個籌資渠道”這個棚改“動力源”

棚改的另一大難題是融資問題。過去不少地方搞棚改歷經(jīng)多次啟動、擱置，再啟動、再擱置的局面，其中最重要的原因就是棚改資金缺口。為了強化資金保障能力，津市堅持政府主導與市場化運作相結合，大膽創(chuàng)新融資模式，通過“財政資金投一塊、上級資金補一塊、搭建平臺融一塊、市場運作籌一塊”等方式，多渠道籌集棚戶區(qū)改造資金，有效破解了“錢從哪里來”的問題。在“財政資金投一塊”方面，主要是加大公共財政傾斜力度，市財政每年安排專項資金，用于棚戶區(qū)土地征收、報批及安置房、下水道、道路、市場建設等基礎設施建設。在“上級資金補一塊”方面，通過整合民生保障項目資源，將廉租住房、棚戶區(qū)改造、公租房、危房改造項目捆綁建設。近年來，在省住建廳、財政廳、發(fā)改委等部門的支持下，先后完成了油榨坊、天后宮、襄陽街等7個棚戶區(qū)改造項目，共新建廉租房、公租房3539套。另外，還爭取到了全省棚戶區(qū)功能完善性改造示范小區(qū)項目，對修建于上世紀80年代，曾代表常德市最大住宅小區(qū)的新村三眼橋進行綜合改造，投入資金6000多萬元，對46棟、1681戶居民實施了控違拆違改造工程、下水管道翻建工程、管線入地連通工程、建筑立面裝飾工程、道路綜合提質工程、環(huán)境亮化綠化工程、服務網(wǎng)點配套工程等七大功能改造建設。目前，該小區(qū)已完成居民樓立面裝飾33棟，改造小區(qū)道路1800多米，鋪設人行道板磚7800多平米，新建小區(qū)文體休閑廣場1個，管網(wǎng)基本實現(xiàn)入地，道路綠化、亮化覆蓋率達80%以上，小區(qū)醫(yī)院、幼兒園、菜市場、老人日間照料中心、餐飲服務、物業(yè)管理等便民服務設施等正在建設中。在“搭建平臺融一塊”方面，主要依托保障性住房投資建設開發(fā)有限責任公司，作為公司法人負責具體項目的招商引資、征地拆遷、土地熟化和項目擔保融資。目前，通過將棚改項目打捆，已獲得國家開發(fā)銀行2.4億元的貸款。在“市場運作籌一塊”方面，在采取土地開發(fā)權拍賣融資的方式之外，還采用了PPP公私合作模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，由政府主導，對部分棚戶區(qū)改造項目，由企業(yè)承擔建筑主體建設，政府在審批、稅費等各個方面為企業(yè)提供便利，通過市場化的途徑進行棚改新區(qū)建設，充分發(fā)揮市場的資源配置作用。

（作者系中共津市市委副書記、市長）endprint