開征房產(chǎn)稅的可行性分析

武萍

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得投資性購房日益興起，居民對(duì)住房的剛性需求也不斷增加，致使房價(jià)不斷攀高，房子問題成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)和引發(fā)紛爭(zhēng)的源頭。為了抑制房價(jià)的過度增長，我國政府采取了多種調(diào)控措施，但效果差強(qiáng)人意，進(jìn)而激發(fā)了社會(huì)各界對(duì)開征房產(chǎn)稅的探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房產(chǎn)稅可行性政府

1房產(chǎn)稅的概述

1.1房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是國家將房產(chǎn)作為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅不論在國外，還是在中國都是開征的一種古老稅種。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是依據(jù)國家于1986年9月15日頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施的，規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)征收房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)的原值一次性減除10%～30%后的余值繳納。

1.2房產(chǎn)稅分類

房產(chǎn)稅有廣義和狹義之分。處于生產(chǎn)、交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)，主要征收廣義的房產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、不動(dòng)產(chǎn)銷售營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。而狹義的房產(chǎn)稅則是指將房屋作為課稅對(duì)象，按照房屋的租金收入或者計(jì)稅余值向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。本文所分析的房產(chǎn)稅是狹義房產(chǎn)稅，我國個(gè)別試點(diǎn)城市征收狹義的房產(chǎn)稅。通過在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)開征，此環(huán)節(jié)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，增加了房屋持有者的長期持有成本。

2國外房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)及啟示

伴隨著改革開放，中國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步確立，經(jīng)濟(jì)發(fā)展朝著自由化的方向推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房間不斷攀升，然而房產(chǎn)稅卻還是基于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而實(shí)行，無法適應(yīng)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這樣的形勢(shì)下，房產(chǎn)稅改革就勢(shì)在必行。國際上很多國家的房產(chǎn)稅稅收體系已經(jīng)相當(dāng)完善，我國應(yīng)該通過比較世界上各主要國家房產(chǎn)稅稅制的差異，結(jié)合自身的實(shí)際，加速推進(jìn)我國的房產(chǎn)稅改革。

2.1房產(chǎn)稅稅收歸屬

國外的房產(chǎn)稅大多屬于地方稅種。在美國，房產(chǎn)稅在地方政府財(cái)政收入中占有重要的地位，高達(dá)70%以上，成為地方政府財(cái)政收入的主要來源，而且還能發(fā)揮平衡地方財(cái)政預(yù)算的作用。英國的房產(chǎn)稅包括住宅稅和營業(yè)性房產(chǎn)稅，其中最大的地方稅種就是住宅稅，在地方財(cái)政收入體系中有非常重要的地位。在中國，名義上，房地產(chǎn)稅被列為地方稅種，但房產(chǎn)稅的立法權(quán)卻集中在中央，具體的納稅人、征稅范圍和征稅對(duì)象、稅率、稅基、減免優(yōu)惠政策等稅制的基本要素的調(diào)整權(quán)，也都集中在中央，地方自主性較差，主要是行使執(zhí)行權(quán)，這不利于增加地方的財(cái)政收入。地方政府的收入來源少，就必須通過依賴土地的有償出讓獲得收入，這給房地產(chǎn)業(yè)的過度開放帶來了很大的便捷。因此房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)歸于地方，以維持地方政府的公共開支、公共設(shè)施及福利。

2.2房產(chǎn)稅稅制模式

各國房產(chǎn)稅模式的選擇不盡相同，主要分為合并模式和獨(dú)立模式兩種。合并模式，即國家對(duì)房屋、土地等財(cái)產(chǎn)綜合征稅，如美國、日本；獨(dú)立模式，即國家對(duì)房屋、土地分別征收，分別設(shè)立房屋稅、土地稅，如英國、荷蘭等。兩種模式相比，合并模式在稅收的征收和管理方面相對(duì)簡單；而單獨(dú)模式在稅收的征管上較為復(fù)雜，且政策性較強(qiáng)。

我國的房產(chǎn)稅征收模式，比較適宜采用對(duì)房屋、土地分別征收的模式，即單獨(dú)模式。因?yàn)樵谖覈?，房屋和土地往往不是同一個(gè)所有者持有，或者是一塊地上有幾個(gè)不同所有者的房屋，房屋與土地的估價(jià)各不相同，若是采用合并模式，會(huì)產(chǎn)生一些難以解決的矛盾。此外，采用單獨(dú)模式，可以避免因房價(jià)與地價(jià)捆綁，房產(chǎn)稅和土地稅分不清，地價(jià)推高房價(jià)的困境，實(shí)現(xiàn)合理的稅收。

2.3房產(chǎn)稅征管方式

世界各國普遍有完善的財(cái)產(chǎn)登記體系、信息管理體系、法律監(jiān)督體系、以及財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，并加以計(jì)算征收房產(chǎn)稅。如英國依法設(shè)立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及專業(yè)評(píng)估師，負(fù)責(zé)計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估。美國則是利用第三方中介機(jī)構(gòu)，委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅基的評(píng)估，各地都設(shè)有評(píng)估官，且都與其征收機(jī)構(gòu)分開。我國雖然也陸續(xù)出臺(tái)了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章和規(guī)范性的文件，但是由于取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于需要評(píng)估的房屋總量，而且在個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息登記、征管方式等方面的不全面，造成了稅收的流失。

稅務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與各有關(guān)部門工作的配合，加快完善有關(guān)數(shù)據(jù)采集制度、信息化建設(shè)以及管理制度的步伐，提高工作人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，適應(yīng)房地產(chǎn)稅制工作。出臺(tái)能夠被社會(huì)各界廣泛接受的權(quán)威評(píng)估方案及方法。此外，培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人才等專業(yè)型人才，組建對(duì)房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，并對(duì)不同的征稅對(duì)象采用不同的征管方法。

2.4房產(chǎn)稅稅制要素

2.4.1納稅人

各國和地區(qū)對(duì)房產(chǎn)稅納稅人的界定都有不同的規(guī)定，但主要有以下兩類方式：一類是房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。如美國房產(chǎn)稅的納稅人指的是擁有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的自然人或者是法人。另一類納稅人為房屋的使用人或者承租人，例如，荷蘭房屋消費(fèi)稅的納稅人則是房屋的消費(fèi)者或使用者。我國目前很多企事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)歸屬不清，產(chǎn)權(quán)人與使用人混雜，納稅主體無法辨清，而且現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對(duì)國內(nèi)企業(yè)征收，還可以將納稅人擴(kuò)大到外資企業(yè)、外國企業(yè)、個(gè)人以及事業(yè)單位，明確房產(chǎn)稅的納稅人。

2.4.2征收范圍和征稅對(duì)象

絕大多數(shù)國家在城市和農(nóng)村都征收房產(chǎn)稅，如美國、日本、韓國等；但也有部分國家只在城市征收房產(chǎn)稅，如荷蘭、英國。各國房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象一般指的是住宅用房和營業(yè)性用房。目前，我國房產(chǎn)稅的征收范圍局限于城市、工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)、縣城，不包括廣大的農(nóng)村，征稅的范圍過于狹窄，稅收規(guī)模較小。而在上海和重慶倆個(gè)試點(diǎn)城市中，上海僅對(duì)本市居民的新購房且屬于第二套及以上的住房和非本市居民的新購房征稅，重慶則是對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口，無投資人員所購的二套房征收房產(chǎn)稅。存在重增量、輕存量的問題。但卻是首次將部分居民用房納入了房產(chǎn)稅征稅范圍。但是隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村具有普通城鎮(zhèn)的規(guī)范，農(nóng)村居民的平均的消費(fèi)水平與城市居民相比，也不相上下。更重要的是，我國一直為明確規(guī)定經(jīng)營性用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，在有限的征稅對(duì)象中，還有一部分屬于免稅對(duì)象，例如我國的行政機(jī)關(guān)事業(yè)機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房、軍隊(duì)自用房產(chǎn)等。房產(chǎn)稅征收范圍的狹窄性，使得一部分企業(yè)、個(gè)人能輕易的避過房產(chǎn)稅，這在很大程度上限制了房產(chǎn)稅收入的增加，造成了國家和地方政府的財(cái)政收入的損失。endprint

我國房產(chǎn)稅必須要合理調(diào)整其范圍，改善其重增量，輕存量的問題。首先，隨著農(nóng)村城市化的程度不斷提高，農(nóng)村房產(chǎn)在數(shù)量和規(guī)模上不斷上升，征收農(nóng)村房產(chǎn)稅將會(huì)是一大穩(wěn)定的稅源。其次，個(gè)人購房比重逐年增加，且實(shí)際擁有的住房也在不斷增加，其多為中、高收入階層，征收個(gè)人房產(chǎn)稅，讓擁有更多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，有利于國家對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)稅收的公平。然后，由于房產(chǎn)的價(jià)值、位置、面積等不同，若按照住房面積、套數(shù)征稅，會(huì)存在很大的不公平。最后，可以把一些事業(yè)單位用于經(jīng)營性的用房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，以緩解地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且還能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效利用。

2.4.3稅率

世界上主要國家的房產(chǎn)稅稅率主要有三種形式：比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率。其中大多數(shù)國家鑒于比例稅率的操作性較強(qiáng)，稅收征管的成本較低的優(yōu)勢(shì)，而廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)稅的征收中。各國房產(chǎn)稅稅率水平不盡相同。例如在美國不同的州、或同一個(gè)州不同的城市，房產(chǎn)稅的稅率是不一樣的，鄉(xiāng)村的稅率為0.9%，大多數(shù)地區(qū)的稅率在1%-2%之間，最高的地區(qū)達(dá)到3%。在日本，固定資產(chǎn)稅的稅率一般在1.4%-2.1%之間。各國稅率的自由程度差異也很大。我國當(dāng)前實(shí)行的房產(chǎn)稅稅率是單一的、固定的稅率，即以房屋余值為計(jì)稅依據(jù)，按房產(chǎn)的原值一次減除10%-30%后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率固定為1.2%；或者按照房屋的租金收入計(jì)稅，稅率為12%。但是房屋的余值是以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)的，是歷史的成本，不能體現(xiàn)如今的時(shí)間價(jià)值，與房產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值之間存在較大的差距，脫離了社會(huì)的發(fā)展。除此之外，房產(chǎn)稅稅率由中央政府統(tǒng)一決定，地方?jīng)]有決定權(quán)。如此單一、固定的房產(chǎn)稅稅率，沒有充分考慮到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異以及納稅人間的貧富差異，不能體現(xiàn)出稅收的調(diào)節(jié)收入差距及體現(xiàn)公平的作用。

我國房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)具有一定的彈性和靈活性。在全國實(shí)行稅制統(tǒng)一的前提下，賦予地方政府一定的自主調(diào)整權(quán)限。地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況，因地制宜，采取差別化比例稅率和超額累進(jìn)稅率。比如，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從高；中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從低。普通住宅的稅率適當(dāng)降低，高檔住宅、經(jīng)營性房產(chǎn)的稅率適當(dāng)提高。對(duì)擁有房屋數(shù)量過多、面積過大的所有權(quán)人，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，以征收更多的稅收。

2.4.4稅基

即計(jì)稅依據(jù)，很多國家都是以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，如日本的房產(chǎn)稅就是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市值作為計(jì)稅依據(jù)，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)和價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員，合理確定稅基，并按一定比例計(jì)算征收。目前我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋的余值和租金收入。以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，充分考慮到房屋的價(jià)值、位置、用途、使用年限，以及納稅人的可支配收入等方面，能充分增加了稅收的彈性[11]。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化時(shí)，稅基也相應(yīng)變化，保持了物價(jià)水平與稅收水平的協(xié)調(diào)，減輕了人們的生活負(fù)擔(dān)，保障了財(cái)政收入的穩(wěn)定性。因此，我國的房產(chǎn)稅也適宜采用以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，既能反映納稅人的繳稅能力，又能解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中存在的不合理問題。當(dāng)然，在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，需要有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、高素質(zhì)的評(píng)估人才，以保證其公平性。

3開征房產(chǎn)稅的益處

3.1有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者的行為。開征房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，自住型購房者考慮到今后持有房產(chǎn)的長期成本，必須結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件，謹(jǐn)慎、合理選擇購房時(shí)間、購房地段、購房面積，合理決策，這樣有助于形成理性的需求。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠遏制肆無忌憚的投資性購房。投資型購房者囤積的房產(chǎn)越多，稅率就會(huì)越高，繳納的稅額就越多，再加上我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的不確定性和決心，冒的風(fēng)險(xiǎn)也越大。那么房產(chǎn)投機(jī)行為也將得到有效的抑制，空置房產(chǎn)增多，住房供給量有所增加。然后，開征房產(chǎn)稅，能夠增加保障性住房建設(shè)。國家征得的稅收，增加了財(cái)政收入，將稅收取之于民，用之于民，確保了廉租房、公租房的大力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了廣大群眾住有所居的目標(biāo)。最后，開征房產(chǎn)稅，能夠降低對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。房產(chǎn)稅雖不會(huì)使房價(jià)應(yīng)聲而落，但在這種制度的約束下，房價(jià)會(huì)表現(xiàn)的更加沉穩(wěn)，逐步擠壓、減少泡沫。

3.2有助于優(yōu)化稅收體系

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化地方的稅收體系。隨著我國房產(chǎn)稅稅收體制的調(diào)整，未來房產(chǎn)稅有望成為地方稅收體系的重要組成部分，將明顯優(yōu)化地方的稅收結(jié)構(gòu)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化國家的稅收體系。我國稅收在中央和地方分稅不徹底，省級(jí)以下的財(cái)政層級(jí)多，造成稅種多、課稅重復(fù)的現(xiàn)象?，F(xiàn)行的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，包括房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅等，多達(dá)12種，占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半，而且不同地方的情況差異很大，有的地方收費(fèi)的項(xiàng)目甚至超過百種。因此，在開征房產(chǎn)稅，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅收體系時(shí)，還必須充分考慮到與房產(chǎn)稅有關(guān)的財(cái)稅制度，盡量優(yōu)化合并稅種，使各個(gè)稅種相互匹配、協(xié)調(diào)，從而進(jìn)一步健全我國財(cái)稅體系。

3.3有助于提高政府職能

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠提高地方政府收入。我國地方政府以出讓土地的使用權(quán)獲得財(cái)政收入，造成對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。然而房產(chǎn)稅是對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，稅額隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化，且不是一次性征收，只要持有，每年都需要征收，為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政收入，能夠維系政府的開支，促使政府能夠更好完成一些公共事務(wù)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠更好督促政府。房產(chǎn)稅是基于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，業(yè)主會(huì)定期收到房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告和應(yīng)納稅額，有較高的透明度。納稅人如果把這種意識(shí)延伸到其他公共項(xiàng)目上，特別是政府對(duì)房產(chǎn)稅的支出，達(dá)到監(jiān)督政府的目的。

參考文獻(xiàn)：

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我國房產(chǎn)稅必須要合理調(diào)整其范圍，改善其重增量，輕存量的問題。首先，隨著農(nóng)村城市化的程度不斷提高，農(nóng)村房產(chǎn)在數(shù)量和規(guī)模上不斷上升，征收農(nóng)村房產(chǎn)稅將會(huì)是一大穩(wěn)定的稅源。其次，個(gè)人購房比重逐年增加，且實(shí)際擁有的住房也在不斷增加，其多為中、高收入階層，征收個(gè)人房產(chǎn)稅，讓擁有更多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，有利于國家對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)稅收的公平。然后，由于房產(chǎn)的價(jià)值、位置、面積等不同，若按照住房面積、套數(shù)征稅，會(huì)存在很大的不公平。最后，可以把一些事業(yè)單位用于經(jīng)營性的用房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，以緩解地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且還能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效利用。

2.4.3稅率

世界上主要國家的房產(chǎn)稅稅率主要有三種形式：比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率。其中大多數(shù)國家鑒于比例稅率的操作性較強(qiáng)，稅收征管的成本較低的優(yōu)勢(shì)，而廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)稅的征收中。各國房產(chǎn)稅稅率水平不盡相同。例如在美國不同的州、或同一個(gè)州不同的城市，房產(chǎn)稅的稅率是不一樣的，鄉(xiāng)村的稅率為0.9%，大多數(shù)地區(qū)的稅率在1%-2%之間，最高的地區(qū)達(dá)到3%。在日本，固定資產(chǎn)稅的稅率一般在1.4%-2.1%之間。各國稅率的自由程度差異也很大。我國當(dāng)前實(shí)行的房產(chǎn)稅稅率是單一的、固定的稅率，即以房屋余值為計(jì)稅依據(jù)，按房產(chǎn)的原值一次減除10%-30%后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率固定為1.2%；或者按照房屋的租金收入計(jì)稅，稅率為12%。但是房屋的余值是以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)的，是歷史的成本，不能體現(xiàn)如今的時(shí)間價(jià)值，與房產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值之間存在較大的差距，脫離了社會(huì)的發(fā)展。除此之外，房產(chǎn)稅稅率由中央政府統(tǒng)一決定，地方?jīng)]有決定權(quán)。如此單一、固定的房產(chǎn)稅稅率，沒有充分考慮到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異以及納稅人間的貧富差異，不能體現(xiàn)出稅收的調(diào)節(jié)收入差距及體現(xiàn)公平的作用。

我國房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)具有一定的彈性和靈活性。在全國實(shí)行稅制統(tǒng)一的前提下，賦予地方政府一定的自主調(diào)整權(quán)限。地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況，因地制宜，采取差別化比例稅率和超額累進(jìn)稅率。比如，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從高；中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從低。普通住宅的稅率適當(dāng)降低，高檔住宅、經(jīng)營性房產(chǎn)的稅率適當(dāng)提高。對(duì)擁有房屋數(shù)量過多、面積過大的所有權(quán)人，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，以征收更多的稅收。

2.4.4稅基

即計(jì)稅依據(jù)，很多國家都是以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，如日本的房產(chǎn)稅就是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市值作為計(jì)稅依據(jù)，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)和價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員，合理確定稅基，并按一定比例計(jì)算征收。目前我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋的余值和租金收入。以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，充分考慮到房屋的價(jià)值、位置、用途、使用年限，以及納稅人的可支配收入等方面，能充分增加了稅收的彈性[11]。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化時(shí)，稅基也相應(yīng)變化，保持了物價(jià)水平與稅收水平的協(xié)調(diào)，減輕了人們的生活負(fù)擔(dān)，保障了財(cái)政收入的穩(wěn)定性。因此，我國的房產(chǎn)稅也適宜采用以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，既能反映納稅人的繳稅能力，又能解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中存在的不合理問題。當(dāng)然，在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，需要有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、高素質(zhì)的評(píng)估人才，以保證其公平性。

3開征房產(chǎn)稅的益處

3.1有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者的行為。開征房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，自住型購房者考慮到今后持有房產(chǎn)的長期成本，必須結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件，謹(jǐn)慎、合理選擇購房時(shí)間、購房地段、購房面積，合理決策，這樣有助于形成理性的需求。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠遏制肆無忌憚的投資性購房。投資型購房者囤積的房產(chǎn)越多，稅率就會(huì)越高，繳納的稅額就越多，再加上我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的不確定性和決心，冒的風(fēng)險(xiǎn)也越大。那么房產(chǎn)投機(jī)行為也將得到有效的抑制，空置房產(chǎn)增多，住房供給量有所增加。然后，開征房產(chǎn)稅，能夠增加保障性住房建設(shè)。國家征得的稅收，增加了財(cái)政收入，將稅收取之于民，用之于民，確保了廉租房、公租房的大力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了廣大群眾住有所居的目標(biāo)。最后，開征房產(chǎn)稅，能夠降低對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。房產(chǎn)稅雖不會(huì)使房價(jià)應(yīng)聲而落，但在這種制度的約束下，房價(jià)會(huì)表現(xiàn)的更加沉穩(wěn)，逐步擠壓、減少泡沫。

3.2有助于優(yōu)化稅收體系

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化地方的稅收體系。隨著我國房產(chǎn)稅稅收體制的調(diào)整，未來房產(chǎn)稅有望成為地方稅收體系的重要組成部分，將明顯優(yōu)化地方的稅收結(jié)構(gòu)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化國家的稅收體系。我國稅收在中央和地方分稅不徹底，省級(jí)以下的財(cái)政層級(jí)多，造成稅種多、課稅重復(fù)的現(xiàn)象?，F(xiàn)行的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，包括房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅等，多達(dá)12種，占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半，而且不同地方的情況差異很大，有的地方收費(fèi)的項(xiàng)目甚至超過百種。因此，在開征房產(chǎn)稅，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅收體系時(shí)，還必須充分考慮到與房產(chǎn)稅有關(guān)的財(cái)稅制度，盡量優(yōu)化合并稅種，使各個(gè)稅種相互匹配、協(xié)調(diào)，從而進(jìn)一步健全我國財(cái)稅體系。

3.3有助于提高政府職能

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠提高地方政府收入。我國地方政府以出讓土地的使用權(quán)獲得財(cái)政收入，造成對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。然而房產(chǎn)稅是對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，稅額隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化，且不是一次性征收，只要持有，每年都需要征收，為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政收入，能夠維系政府的開支，促使政府能夠更好完成一些公共事務(wù)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠更好督促政府。房產(chǎn)稅是基于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，業(yè)主會(huì)定期收到房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告和應(yīng)納稅額，有較高的透明度。納稅人如果把這種意識(shí)延伸到其他公共項(xiàng)目上，特別是政府對(duì)房產(chǎn)稅的支出，達(dá)到監(jiān)督政府的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳寧.中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營之研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2005.

[2]楊一帆.淺談未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)[J].建材與裝飾，2012（6）.

[3]李蘊(yùn)，朱雨可.美國房地產(chǎn)稅收體制對(duì)我國的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（1）.

[4]田青青.英國房產(chǎn)稅介紹[J].商品與質(zhì)量：理論研究，2012（10）.endprint

我國房產(chǎn)稅必須要合理調(diào)整其范圍，改善其重增量，輕存量的問題。首先，隨著農(nóng)村城市化的程度不斷提高，農(nóng)村房產(chǎn)在數(shù)量和規(guī)模上不斷上升，征收農(nóng)村房產(chǎn)稅將會(huì)是一大穩(wěn)定的稅源。其次，個(gè)人購房比重逐年增加，且實(shí)際擁有的住房也在不斷增加，其多為中、高收入階層，征收個(gè)人房產(chǎn)稅，讓擁有更多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，有利于國家對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)稅收的公平。然后，由于房產(chǎn)的價(jià)值、位置、面積等不同，若按照住房面積、套數(shù)征稅，會(huì)存在很大的不公平。最后，可以把一些事業(yè)單位用于經(jīng)營性的用房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，以緩解地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且還能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效利用。

2.4.3稅率

世界上主要國家的房產(chǎn)稅稅率主要有三種形式：比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率。其中大多數(shù)國家鑒于比例稅率的操作性較強(qiáng)，稅收征管的成本較低的優(yōu)勢(shì)，而廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)稅的征收中。各國房產(chǎn)稅稅率水平不盡相同。例如在美國不同的州、或同一個(gè)州不同的城市，房產(chǎn)稅的稅率是不一樣的，鄉(xiāng)村的稅率為0.9%，大多數(shù)地區(qū)的稅率在1%-2%之間，最高的地區(qū)達(dá)到3%。在日本，固定資產(chǎn)稅的稅率一般在1.4%-2.1%之間。各國稅率的自由程度差異也很大。我國當(dāng)前實(shí)行的房產(chǎn)稅稅率是單一的、固定的稅率，即以房屋余值為計(jì)稅依據(jù)，按房產(chǎn)的原值一次減除10%-30%后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率固定為1.2%；或者按照房屋的租金收入計(jì)稅，稅率為12%。但是房屋的余值是以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)的，是歷史的成本，不能體現(xiàn)如今的時(shí)間價(jià)值，與房產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值之間存在較大的差距，脫離了社會(huì)的發(fā)展。除此之外，房產(chǎn)稅稅率由中央政府統(tǒng)一決定，地方?jīng)]有決定權(quán)。如此單一、固定的房產(chǎn)稅稅率，沒有充分考慮到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異以及納稅人間的貧富差異，不能體現(xiàn)出稅收的調(diào)節(jié)收入差距及體現(xiàn)公平的作用。

我國房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)具有一定的彈性和靈活性。在全國實(shí)行稅制統(tǒng)一的前提下，賦予地方政府一定的自主調(diào)整權(quán)限。地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況，因地制宜，采取差別化比例稅率和超額累進(jìn)稅率。比如，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從高；中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)稅率適當(dāng)從低。普通住宅的稅率適當(dāng)降低，高檔住宅、經(jīng)營性房產(chǎn)的稅率適當(dāng)提高。對(duì)擁有房屋數(shù)量過多、面積過大的所有權(quán)人，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，以征收更多的稅收。

2.4.4稅基

即計(jì)稅依據(jù)，很多國家都是以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，如日本的房產(chǎn)稅就是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市值作為計(jì)稅依據(jù)，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)和價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員，合理確定稅基，并按一定比例計(jì)算征收。目前我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋的余值和租金收入。以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，充分考慮到房屋的價(jià)值、位置、用途、使用年限，以及納稅人的可支配收入等方面，能充分增加了稅收的彈性[11]。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化時(shí)，稅基也相應(yīng)變化，保持了物價(jià)水平與稅收水平的協(xié)調(diào)，減輕了人們的生活負(fù)擔(dān)，保障了財(cái)政收入的穩(wěn)定性。因此，我國的房產(chǎn)稅也適宜采用以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，既能反映納稅人的繳稅能力，又能解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中存在的不合理問題。當(dāng)然，在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，需要有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、高素質(zhì)的評(píng)估人才，以保證其公平性。

3開征房產(chǎn)稅的益處

3.1有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者的行為。開征房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，自住型購房者考慮到今后持有房產(chǎn)的長期成本，必須結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件，謹(jǐn)慎、合理選擇購房時(shí)間、購房地段、購房面積，合理決策，這樣有助于形成理性的需求。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠遏制肆無忌憚的投資性購房。投資型購房者囤積的房產(chǎn)越多，稅率就會(huì)越高，繳納的稅額就越多，再加上我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的不確定性和決心，冒的風(fēng)險(xiǎn)也越大。那么房產(chǎn)投機(jī)行為也將得到有效的抑制，空置房產(chǎn)增多，住房供給量有所增加。然后，開征房產(chǎn)稅，能夠增加保障性住房建設(shè)。國家征得的稅收，增加了財(cái)政收入，將稅收取之于民，用之于民，確保了廉租房、公租房的大力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了廣大群眾住有所居的目標(biāo)。最后，開征房產(chǎn)稅，能夠降低對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。房產(chǎn)稅雖不會(huì)使房價(jià)應(yīng)聲而落，但在這種制度的約束下，房價(jià)會(huì)表現(xiàn)的更加沉穩(wěn)，逐步擠壓、減少泡沫。

3.2有助于優(yōu)化稅收體系

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化地方的稅收體系。隨著我國房產(chǎn)稅稅收體制的調(diào)整，未來房產(chǎn)稅有望成為地方稅收體系的重要組成部分，將明顯優(yōu)化地方的稅收結(jié)構(gòu)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠優(yōu)化國家的稅收體系。我國稅收在中央和地方分稅不徹底，省級(jí)以下的財(cái)政層級(jí)多，造成稅種多、課稅重復(fù)的現(xiàn)象?，F(xiàn)行的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，包括房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅等，多達(dá)12種，占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半，而且不同地方的情況差異很大，有的地方收費(fèi)的項(xiàng)目甚至超過百種。因此，在開征房產(chǎn)稅，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅收體系時(shí)，還必須充分考慮到與房產(chǎn)稅有關(guān)的財(cái)稅制度，盡量優(yōu)化合并稅種，使各個(gè)稅種相互匹配、協(xié)調(diào)，從而進(jìn)一步健全我國財(cái)稅體系。

3.3有助于提高政府職能

首先，開征房產(chǎn)稅，能夠提高地方政府收入。我國地方政府以出讓土地的使用權(quán)獲得財(cái)政收入，造成對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。然而房產(chǎn)稅是對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，稅額隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化，且不是一次性征收，只要持有，每年都需要征收，為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政收入，能夠維系政府的開支，促使政府能夠更好完成一些公共事務(wù)。其次，開征房產(chǎn)稅，能夠更好督促政府。房產(chǎn)稅是基于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，業(yè)主會(huì)定期收到房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告和應(yīng)納稅額，有較高的透明度。納稅人如果把這種意識(shí)延伸到其他公共項(xiàng)目上，特別是政府對(duì)房產(chǎn)稅的支出，達(dá)到監(jiān)督政府的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳寧.中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營之研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2005.

[2]楊一帆.淺談未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)[J].建材與裝飾，2012（6）.

[3]李蘊(yùn)，朱雨可.美國房地產(chǎn)稅收體制對(duì)我國的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（1）.

[4]田青青.英國房產(chǎn)稅介紹[J].商品與質(zhì)量：理論研究，2012（10）.endprint