測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

■石蘋娟 ■浦北縣房產(chǎn)管理局，廣西 欽州 535399

房地產(chǎn)測繪是通過一定技術(shù)和手段，利用測繪儀器設(shè)備，依據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行房屋位置、結(jié)構(gòu)和面積等方面的測量，并通過文字、數(shù)字和圖形等手段對測量結(jié)果進(jìn)行描述的技術(shù)。測量通過對地面的土地、建筑物的點(diǎn)位來測定，從而得到相關(guān)的信息。房產(chǎn)測繪有很多內(nèi)容，測量出來的結(jié)果要交給房產(chǎn)開發(fā)部門與管理部門，這些測量出來的數(shù)據(jù)都是直接作為工程項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。

1 概述房產(chǎn)測量

房產(chǎn)測量由平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、各要素測量、房產(chǎn)圖測繪、面積測算、房產(chǎn)變更測量和成果驗(yàn)收等環(huán)節(jié)構(gòu)成。房產(chǎn)測量有一套系統(tǒng)，即房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，該系統(tǒng)是對測繪人員進(jìn)行輔助工作的，基于國家標(biāo)準(zhǔn)，迅速繪制出來房屋的分層、分戶的平面設(shè)計(jì)圖，快速準(zhǔn)確的計(jì)算房屋的公攤面積行業(yè)套內(nèi)面積。房產(chǎn)測量是對房屋面積測算的具體操作，對于房地產(chǎn)業(yè)有著重要的意義。第一，房產(chǎn)測量為產(chǎn)權(quán)人提供了法律保護(hù)的可靠依據(jù)，直接影響到產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人利益。房產(chǎn)測量的整個(gè)過程具有嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)來源，同時(shí)為調(diào)解處理產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)糾紛、違建與違規(guī)占地提供了可靠信息。第二，房產(chǎn)測量為城市土地開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)提供了基礎(chǔ)信息［1］。依據(jù)國家相關(guān)部門頒發(fā)的房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)與土地使用方面的文件，對所有人房屋情況以及權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行專業(yè)測量界定，明確城市房產(chǎn)與土地占有的位置、面積以及使用情況，為產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)提供可靠的信息數(shù)據(jù)。第四，通過房產(chǎn)測量可以有效衡量與檢查開發(fā)商銷售房屋面積是否縮水的問題。一直以來我國商品房價(jià)格居高不下，有些開發(fā)商為了追求利益最大化常在房屋面積上打主意，損害消費(fèi)者的利益，所以推廣房產(chǎn)測量可以保證消費(fèi)者利益，對于維護(hù)正常的房產(chǎn)交易市場秩序有重要作用。

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)拆遷和房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)工作，同時(shí)房產(chǎn)測繪可以為房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)稅征收、城市規(guī)劃等方面提供可靠的信息和數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪任務(wù)量大，工作強(qiáng)度大，測繪工作著不時(shí)需要野外測量，同時(shí)要進(jìn)行后續(xù)的數(shù)據(jù)處理、測繪結(jié)果繪制等工作。房產(chǎn)測繪發(fā)展迅速，使房產(chǎn)測繪技術(shù)水平不斷提高，新儀器與技術(shù)的應(yīng)用極大的提高了房產(chǎn)測繪工作的效率與精確度，但是較高的技術(shù)水平給測繪工作著提出了更大的挑戰(zhàn)。

2 房產(chǎn)測量技術(shù)

2．1 坐標(biāo)解析測量法

通常情況下，房產(chǎn)面積的測算包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面;占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實(shí)際測量結(jié)果的計(jì)算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢。國家主管部門出臺(tái)了相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對于房產(chǎn)的邊長測量、面積計(jì)算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計(jì)算房產(chǎn)測算的時(shí)候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整［3］。

2．2 GPS測量技術(shù)

GPS技術(shù)是現(xiàn)階段發(fā)展迅速的數(shù)字定位技術(shù)，GPS技術(shù)性能優(yōu)良被廣泛應(yīng)用到了房產(chǎn)測繪中，基于GIS的形式進(jìn)行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，同時(shí)可以智能生產(chǎn)分層分戶的平面圖。RTK測量技術(shù)是基于GPS定位技術(shù)的最新測量技術(shù)，進(jìn)一步加強(qiáng)了房產(chǎn)測繪的精確性。PTK測量技術(shù)的優(yōu)勢在于:第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數(shù)據(jù)安全可靠性強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)誤差積累;第二，提高了測繪的效率，在通常地形和地勢環(huán)境下，一次設(shè)站可以完成6km左右半徑的測量區(qū)，大幅度降低了傳統(tǒng)測量過程中設(shè)置的控制點(diǎn)的數(shù)量以及儀器設(shè)備的搬運(yùn)次數(shù);第三，此技術(shù)操作更加簡單方便，并且提高了數(shù)據(jù)處理的能力。在實(shí)際操作中只需進(jìn)行簡單設(shè)定，就可以實(shí)現(xiàn)策略結(jié)果坐標(biāo)的同步獲得。

2．3 PTR測繪技術(shù)

PTR是一種全新的測繪技術(shù)，受到測繪行業(yè)關(guān)注與青睞。PTR技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)測繪工程與結(jié)果測繪的全程自動(dòng)化，并且操作簡單容易，所得的測繪結(jié)果質(zhì)量較高。PTR技術(shù)將接收機(jī)獲得的數(shù)據(jù)和既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動(dòng)站的GPS接收機(jī)內(nèi)，然后利用流動(dòng)站進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，從而得到厘米單位的測量數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了測繪的高精確度。PTR技術(shù)應(yīng)用在房產(chǎn)測繪中可以準(zhǔn)確界定房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的客觀性與公平性，較少房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。此外，GPS將獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后錄入GPS系統(tǒng)，及時(shí)進(jìn)行測量地圖的繪制。

3 測量技術(shù)在房產(chǎn)中的應(yīng)用

以GIS測繪技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用為例。

GIS測繪技術(shù)出現(xiàn)在上世紀(jì)60年代地理研究領(lǐng)域，GIS技術(shù)以地理空間為分析基礎(chǔ)，進(jìn)行地力模型的分析亞牛，提供豐富的動(dòng)態(tài)地理信息。地理信息系統(tǒng)可以完成測繪中的數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理、結(jié)果繪制的一體化管理，具有全程動(dòng)態(tài)特征;GIS系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的時(shí)候以空間地理模式作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)對所測繪地區(qū)的空間分析、多元化分析和動(dòng)態(tài)分析，提供了豐富的高質(zhì)量的信息;地理信息系統(tǒng)基于計(jì)算機(jī)技術(shù)，利用計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)對地理空間的分析和模擬，并把模擬得到的結(jié)果用在空間數(shù)據(jù)上，以獲得準(zhǔn)確有效的地理信息，飛速完成人類大腦無法實(shí)現(xiàn)的分析過程。

房產(chǎn)測繪具有工作量大和數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，后期的數(shù)據(jù)處理過程以及結(jié)果分析環(huán)節(jié)比較繁瑣并容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。房產(chǎn)測量系統(tǒng)的出現(xiàn)，避免了傳統(tǒng)測繪中的問題，使測繪技術(shù)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房產(chǎn)測繪系統(tǒng)建設(shè)是個(gè)復(fù)雜工程，需要較高測繪水平。美國在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國開發(fā)的GIS已經(jīng)被應(yīng)用到各個(gè)領(lǐng)域，帶來了數(shù)據(jù)測繪領(lǐng)域的技術(shù)革命。測量信息系統(tǒng)，即GIS已經(jīng)初步引入到房產(chǎn)測繪中去，降低了傳統(tǒng)測繪過程中的工作強(qiáng)度，大幅度的提高了測繪的效率。以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)具有強(qiáng)大的測繪以及數(shù)據(jù)管理功能，在測繪中以GIS技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，輸出測繪圖和其屬性，大大提高了房產(chǎn)測繪的工作效率。

GIS相比較傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪方法有更高的運(yùn)行效率，可以實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的相接，可能自動(dòng)繪制出房屋的分層、分戶的平面設(shè)計(jì)圖。GIS的地理信息體統(tǒng)可以對屬性和空間的生產(chǎn)與管理、查詢進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，這樣不僅可以減輕測繪人員的工作強(qiáng)度，還可以帶來很客觀的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。

房產(chǎn)測繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS進(jìn)行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測繪工作是相當(dāng)困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行測繪，對應(yīng)的地理模型可以使用符號(hào)來直接表達(dá)，更加直觀，它的工作流程如下圖。

GIS技術(shù)在測繪的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中的應(yīng)用有三個(gè)方面，一是數(shù)據(jù)的維護(hù)。它可以對數(shù)據(jù)庫所記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)，如添加、更改、刪除、更新等基本操作。二是圖形輸出。它支持DXF、TIF等格式的圖形。與傳統(tǒng)的手工制圖相比提高了效率。三是屬性和圖形的雙向掛接。四是統(tǒng)計(jì)分析。對房屋的面積、產(chǎn)權(quán)等信息用圖形、表格等直觀形式表現(xiàn)出來。

GIS系統(tǒng)的工作流程圖

4 結(jié) 語

現(xiàn)階段，房產(chǎn)測繪方面的技術(shù)規(guī)范與法律法規(guī)還不夠完善，房產(chǎn)測繪具有較強(qiáng)的壟斷現(xiàn)象。未來要進(jìn)一步加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究和開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪的市場化和規(guī)范化。文中介紹了數(shù)字化測繪技術(shù)、坐標(biāo)解析測量法、GPS測量技術(shù)、PTR測繪技術(shù)、GIS測繪技術(shù)等房產(chǎn)測繪技術(shù)。

［1］牟翠偉，安潔．淺析GPS測量技術(shù)在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中的應(yīng)用［J］．山東國土資源，2008，01(27):68 －70．

［2］楊海洲．?dāng)?shù)字化測圖技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用［J］．淮海工學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2009，05(19):175 －177．

［3］陳慶春．論目前GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)中的應(yīng)用［J］．科技與企業(yè)，2012，12(30):116．