基于AHP的城市RBD發(fā)展規(guī)模有效性分析

李耀庭

摘 要：作為城市發(fā)展與空間布局中重要的組成部分，RBD的發(fā)展已經(jīng)越來越受到國內外學者的關注，如何提升RBD自身的商業(yè)性、娛樂性，更好地服務于城市發(fā)展，豐富人們的業(yè)余生活的基礎上不斷完善RBD的開發(fā)、管理以及經(jīng)營是目前中國學術界所關注的重點問題。由此，基于AHP，著重研究城市RBD空間結構與發(fā)展規(guī)模，借助于定量與定性的研究，確定城市RBD發(fā)展規(guī)模有效性的各項指標權重。最后基于指標的權重，探討與分析未來中國城市RBD的空間結構優(yōu)化對策。

關鍵詞：RBD；空間布局；娛樂性；商業(yè)性；優(yōu)化對策

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）28-0178-06

RBD（Recreational Business District，游憩商業(yè)區(qū)）最早是在20世紀70年代由斯坦斯菲爾德（Stansfield）和里克特（Rickert）所提出，隨著現(xiàn)代學者對于RBD研究以及定義的不斷深入，其本身已經(jīng)逐步成為一種商業(yè)業(yè)態(tài)，不單單是滿足季節(jié)性游客的涌入，更重要的是作為一種城市CBD（Central Business District，中央商務區(qū)）配套措施，滿足現(xiàn)代都市人群的休憩、娛樂需求，從而在提升城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了整體城市休閑旅游和城市居民的生活水平，豐富了他們的業(yè)余生活。但是，對于城市RBD而言，如何結合CBD更好地凸出娛樂性、休憩性的基礎上，形成良好的空間結構，從而可持續(xù)的發(fā)展是未來中國城市RBD發(fā)展過程中需要不斷注重之處。鑒于此，本文著重研究城市RBD空間結構與發(fā)展規(guī)模，借助于定量與定性的研究，更好地探討與分析未來中國城市RBD的空間結構優(yōu)化對策。

一、城市RBD的類型及空間構成分析

1.大型購物中心型RBD

中國現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展尚處于起步階段，因此大型購物中心型RBD更多地是集中在上海、北京、深圳等特大型城市，這些城市商業(yè)開發(fā)強度較高，人們的消費能力以及娛樂需求層次較高，大型購物中心型RBD無論是在便利性、消費層次還是規(guī)模上都能夠滿足大型都市人群的需求。在選址、規(guī)模、結構上，具有選擇性、方便性和娛樂性的特征。其主要特征是：（1）服務功能齊全，集銷售、餐飲、娛樂為一體；（2）內部結構由百貨店或者超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店構成；（3）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，并配有專門的停車場。

2.依托景區(qū)型RBD

這類RBD更多地是依賴周邊景點對于游客的吸引而逐步形成與發(fā)展起來的。旅游業(yè)作為拉動區(qū)域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，游客不僅僅是景點的游覽，同時也需要。由此，依托景區(qū)型RBD便根據(jù)不同景點的游客需求，形成了一站式的服務于游客的酒店、商店、娛樂設施。其主要特點是：（1）客流具有較強的季節(jié)性；（2）毗鄰著名景區(qū)。

3.舊城歷史街區(qū)型RBD

隨著中國城市化進程的快速發(fā)展，現(xiàn)代高樓大廈的拔地而起，也使得城市發(fā)展與改革中更加地重視對于傳統(tǒng)具有悠久文化的歷史街區(qū)的保護與商業(yè)開發(fā)。這其中舊城歷史街區(qū)型RBD便是一種很好的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分利用建筑本身的文化與歷史積淀，配合現(xiàn)代商業(yè)開發(fā)，從而帶動老城發(fā)展，使其重新煥發(fā)青春活力的一種有效的方式。目前，這也是歐洲各大城市主要RBD類型，在中國，包括上海的新天地、南京的夫子廟、北京什剎海也都是舊城歷史街區(qū)型RBD。其主要特征是：（1）保留了城市傳統(tǒng)建筑以及街區(qū)格局；（2）商業(yè)文化與傳統(tǒng)建筑的互相融合；（3）一般位于傳統(tǒng)的城市中心區(qū)。

4.新城工商業(yè)中心型RBD

進入21世紀，中國的城市進入了高速發(fā)展軌道，對于城市發(fā)展而言，僅僅是商業(yè)配套顯然不足以滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求，由此便延伸出了新城工商業(yè)中心型RBD。他們本身毗鄰城市CBD，并且擁有良好的娛樂、休閑設施，同時周邊的交通設施較為便利，主要是服務于CBD的白領以及商務人士，如上海陸家嘴RBD。其主要特征是：（1）以現(xiàn)代城市景觀為主，高檔的社區(qū)、林立的寫字樓、特大的購物中心；（2）毗鄰城市CBD；（3）消費層次較高，主要是服務于商務人士。

5.四種RBD類型的比較

不同的RBD類型都具有其本身的特點以及空間結構布局，例如舊城歷史街區(qū)型RBD更多的是保留傳統(tǒng)城市風貌與建筑的基礎上所形成的，而新城工商業(yè)中心型RBD則更多地是結合不同人群的需求進行不同的空間布局，又如依托景區(qū)型RBD則主要是根據(jù)周邊景區(qū)的差異性，形成與景區(qū)相配套的休憩商業(yè)區(qū)。因此，上述RBD類型他們的形成主要是依賴外部環(huán)境以及人群需求，本身并不由優(yōu)劣性，而是更加符合不同消費人群的需求。

二、城市RBD發(fā)展規(guī)模有效性分析

1.層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process簡稱AHP）是將決策有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。從目前的應用情況而言，層次分析法被廣泛用于工程類項目的質量管理與進度控制，并且取得了不錯的效果。一般而言，層次分析法的步驟主要包括：（1）建立層次結構模型。（2）構造兩兩比較判斷矩陣。（3）針對某一個標準，計算各備選元素的權重。（4）一致性檢驗，利用總排序一致性比率：

CR=

2.變量選擇

根據(jù)消費人群以及與城市規(guī)劃學者之間的討論，以及利益相關者理論，大家群策群力，同時借鑒國內外同類RBD發(fā)展規(guī)模有效性評價權重指標設計，依據(jù)層次分析法，設計了如下權重評定標準（見表1）：

本論文通過對專家學者以及游客等問卷調查的形式，對調查表的回收、整理和統(tǒng)計，并按9分位比率比較，得出下表2：

表2 一級指標比率表

四類指標設計構建具體判斷矩陣如下：

R1=1 3 1/6

1/3 1 1/7endprint

6 7 1

將矩陣R1歸一化后得到正規(guī)化矩陣R1：

R1=0.2298 0.2298 0.2298

0.0772 0.0772 0.0772

0.6930 0.6930 0.6930

∴W1=0.2298，W2=0.0772，W3=0.6930

S=B·W=1 3 1/6

1/3 1 1/7

6 7 1×0.2298

0.0772

0.6930=0.5770

0.2528

2.6122

∴S1=0.5770，S2=0.25287，S3=2.6122

gmax=3.099

CI=0.033

∵RI=0.52，∴CR=0.0634<0.1

因此，其權重分別為經(jīng)濟指標：0.2298；社會指標：0.0772；環(huán)境指標：0.6930。

按表3，可知經(jīng)濟指標其具體比重：

經(jīng)濟指標的設計構建具體判斷矩陣如下：

R2=1 1/5.57 1/1.17 1/2.43

5.57 1 4.14 4.86

1.17 1/4.14 1 1.43

2.43 1/4.86 1/1.43 1

將矩陣R2歸一化后得到正規(guī)化矩陣R2：

R2=0.0921 0.0921 0.0921 0.0921

0.5871 0.5871 0.5871 0.5871

0.1427 0.1427 0.1427 0.1427

0.1781 0.1781 0.1781 0.1781

∴W1=0.0921，W2=0.5871，W3=0.1427，W4=0.1781

S=B·W=1 1/5.57 1/1.17 1/2.43

5.57 1 4.14 4.86

1.17 1/4.14 1 1.43

2.43 1/4.86 1/1.43 1×0.0921

0.5871

0.1427

0.1781=0.3928

2.5564

0.6470

0.6225

∴S1=0.3928，S2=2.5564，S3=0.6470，S4=0.6225

gmax=4.1152

CI=0.0384

∵RI=0.89，∴CR=0.0576<0.1

因此，其權重分別為區(qū)域經(jīng)濟：0.0921；消費價格：0.5871；產(chǎn)業(yè)結構：0.1427；經(jīng)濟增速：0.1781。

按表4，可知社會指標其具體比重（見表4）：

社會指標的設計構建具體判斷矩陣如下：

R3=1 1/4.43 2

4.43 1 4.86

1/2 1/4.86 1

將矩陣R3歸一化后得到正規(guī)化矩陣R3：

R3=0.2220 0.2220 0.2220

0.6657 0.6657 0.6657

0.1123 0.1123 0.1123

∴W1=0.2220，W2=0.6657，W3=0.1123

S=B·W=1 1/4.43 2

4.43 1 4.86

1/2 1/4.86 1×0.2220

0.6657

0.1123=0.5969

2.1949

0.3603

∴S1=0.5969，S2=2.1949，S3=0.3603

gmax=3.0402

CI=0.0201

∵RI=0.52，∴CR=0.0386<0.1

因此，其權重分別為居民可支配收入：0.2220；政策導向：0.6657；居民對旅游態(tài)度：0.1123。

按下頁表5，可知環(huán)境指標其具體比重：

社會指標的設計構建具體判斷矩陣如下：

R4=1 1/4.86 1/4.14 2.57

4.86 1 2.29 5.29

4.14 1/2.29 1 5

1/2.57 1/5.29 1/5 1

將矩陣R4歸一化后得到正規(guī)化矩陣R4：

R4=0.1490 0.1490 0.1490 0.1490

0.4229 0.4229 0.4229 0.4229

0.3682 0.3682 0.3682 0.3682

0.0599 0.0599 0.0599 0.0599

∴W1=0.1490，W2=0.4229，W3=0.3682，W4=0.0599

S=B·W=1 1/4.86 1/4.14 2.57

4.86 1 2.29 5.29

4.14 1/2.29 1 5

1/2.57 1/5.29 1/5 1×0.1490

0.4229

0.3682

0.0599=0.4789

2.3071

1.4692

0.2715

∴S1=0.4789，S2=2.3071，S3=1.4692，S4=0.2715

gmax=4.1488endprint

CI=0.0496

∵RI=0.89，∴CR=0.0557<0.1

因此，其權重分別為交通條件：0.1490；空氣質量：0.4229；旅游資源：0.3682；水環(huán)境質量：0.0599。

由上述分析可得出表6，城市RBD發(fā)展規(guī)模有效性權重。

3.結果討論

從權重結果而言，環(huán)境指標全中最高為0.6930，由此說明環(huán)境本身對于城市RBD發(fā)展規(guī)模具有極大的促進作用，其中旅游資源和空氣質量占主要比重，由此可以看出，良好的旅游資源以及環(huán)境質量本身不僅決定了城市整體的發(fā)展，更為重要的是，隨著現(xiàn)代人講究健康生活，良好的空氣質量無疑決定了城市未來的可持續(xù)性發(fā)展以及對于游客的吸引力。

除了環(huán)境指標之外，其次是經(jīng)濟指標：0.2298，其中消費價格占據(jù)主導地位，為0.5871。顯然消費價格本身決定了市場需求以及區(qū)域的消費水平，只有擁有了廣闊的市場需求才能夠促進RBD的規(guī)模發(fā)展，因此對于未來的RBD發(fā)展而言，必然需要不斷結合市場需求，立足于消費者的需求，從而有針對性地進行不同類型的RBD設計。

權重最低的是社會指標，僅為0.0772。這也說明城市RBD的設計本身更多的是看中區(qū)域的消費前景、良好市場需求以及整體的發(fā)展可持續(xù)性。特別是在現(xiàn)代居民對于環(huán)境要求不斷提高的今天，環(huán)境本身對于城市發(fā)展以及RBD的形成起著至關重要的作用。而在社會指標中最關鍵的是政策導向，權重值為0.6657。這說明在RBD發(fā)展過程中政府的政策導向起著至關重要的作用，良好的政策導向以及扶持無疑能夠更好地引導客流合理的進入，并且提升整體RBD的吸引力以及社會關注。因此，未來中國的政府應該結合區(qū)域內的經(jīng)濟發(fā)展以及空間特征和市民消費需求，進行針對性的有意識的引導，提升整體RBD的健康、可持續(xù)發(fā)展。

三、城市RBD未來發(fā)展對策

1.RBD空間結構的優(yōu)化與整合

對于現(xiàn)代RBD空間結構布局而言，其首先前提以及目的是滿足消費者的需求，不斷提高與周邊商業(yè)以及旅游景點之間的緊密結合。因此，未來的城市RBD必然是一種多元化、多層次空間布局的商業(yè)業(yè)態(tài)。無論是依托景區(qū)型RBD、舊城歷史街區(qū)型RBD還是新城工商業(yè)中心型RBD，必然是重視整體區(qū)域的消費群體的需求，從而不斷對現(xiàn)有的商業(yè)形式進行優(yōu)化，例如舊城歷史街區(qū)型RBD就必須要緊密結合傳統(tǒng)城市建筑風貌與新型商業(yè)發(fā)展之間的內在聯(lián)系，形成文化與商業(yè)之間的調和，從而更好地形成雙贏的局面。而新城工商業(yè)中心型RBD就必須不斷提升整體的現(xiàn)代化、商業(yè)化氣息，根據(jù)服務對象的要求提升整個RBD的規(guī)格和檔次，由此凸顯其本身的別具一格。

2.充分發(fā)揮政府的宏觀調控職能

鑒于RBD系統(tǒng)發(fā)展過程中，會遇到種種的干擾因素，這都會對RBD的發(fā)展造成不利的影響，有的會縮短RBD的成熟發(fā)展時期，使其加速走向衰退，有的則會使得RBD在陷入衰退期后久久難以復蘇。要預防這些情況的發(fā)生，必須對RBD系統(tǒng)采取適當?shù)目刂剖侄巍?/p>

首先是對商戶進行調控。理想狀態(tài)下，商戶的銷售結構應該與RBD現(xiàn)狀的消費結構相一致，因此，必須要對現(xiàn)有RBD進行細致調查，對商戶進行分類，從而滿足不同消費者的需求，同時采取有優(yōu)勝劣汰的方式，逐步促進商戶的更新與輪轉，進而提升商戶的創(chuàng)新力以及RBD本身的活力。

其次是對環(huán)境因素進行調控。包括硬件設施的不斷完善，提升交通質量以及城市環(huán)境質量，不斷改善與提升城市旅游資源和RBD之間的緊密聯(lián)系。要按時對街道進行清掃，夏季時要做好灑水抑塵工作，冬季要預防積水成冰。軟環(huán)境方面，需要尤為關注服務質量和安全問題。要盡可能地增加停車場數(shù)量和停車位。并且秉持人性化服務理念，不斷加強對于客戶的人文關懷以及個性化需求。

3.加強城市游憩商業(yè)區(qū)形象的塑造

形象是吸引游客最關鍵的因素之一。因此，城市商業(yè)游憩區(qū)的發(fā)展應該注重加強其形象的塑造和宣傳，并切實做到以下幾點：

一是具有敏感的形象塑造意識。城市商業(yè)游憩區(qū)作為吸引外地游客的旅游吸引物，在旅游者形象階梯中的位置將影響到旅游者對其認知程度和選擇旅游的可能性。要將商業(yè)游憩區(qū)形象的塑造作為其建設和發(fā)展過程中必不可少的環(huán)節(jié)，商業(yè)和旅游業(yè)企業(yè)及其他行業(yè)都要把商業(yè)游憩區(qū)形象的塑造作為共同的責任，對其形象的塑造出謀劃策。進行科學準確的形象定位。通過游憩區(qū)內的游憩設施、游憩場所、游憩產(chǎn)品體現(xiàn)其主題形象。

二是對形象塑造要考慮其連貫持久性。商業(yè)游憩區(qū)的建設和發(fā)展往往需要較長的時間，中間可能因各種因素的變化，需要修改原來的建設方案。因此，未來城市的RBD必須要根據(jù)市場需求、市場規(guī)模、消費者的消費趨勢等因素的變化，對游憩區(qū)的形象在原有形象的基礎上進行充實和完善，保持其形象核心內容在消費者心目中認知的清晰度和穩(wěn)定性。

四、結束語

在城市化和全球化的推動下，城市空間重構加速，城市的游憩與娛樂職能更加突出。作為城市發(fā)展與空間布局中重要的組成部分，RBD的空間布局已經(jīng)越來越受到國內外學者的關注，如何提升RBD自身的商業(yè)性、娛（下轉204頁）（上接182頁）樂性，更好的服務于城市發(fā)展，豐富人們的業(yè)余生活的基礎上不斷完善RBD的開發(fā)、管理以及經(jīng)營是目前中國學術界所關注的重點問題。本文通過定量與定性的分析，力求能夠為中國現(xiàn)有城市RBD發(fā)展以及空間機構的優(yōu)化提供有效的對策建議，不斷提升中國未來城市RBD的可持續(xù)發(fā)展。endprint