我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的現(xiàn)狀分析及對策探討

費璇

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迅猛發(fā)展，使得該行業(yè)已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中備受關(guān)注的一個環(huán)節(jié)。如何能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范的運行和長期穩(wěn)定的發(fā)展已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的話題。文章通過五個方面對中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀進行思考和分析，對解決我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)問題的對策做出探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；對策

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）09-0207-01

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個古老的行業(yè)，早在元代，我國就出現(xiàn)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人。1978年以前，我國的房屋由國家分配，而不是通過市場交易獲得，此時的房屋交易減少到最低的程度，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也隨之消失。后來，隨著住房和土地使用制度的改革，我國房屋交易再次活躍起來，因此，出現(xiàn)越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，漸漸形成一個獨立的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已逐漸成為了中國房地產(chǎn)行業(yè)的朝陽行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否能夠規(guī)范的運作和穩(wěn)定的發(fā)展，與消費者自身的利益和社會的穩(wěn)定息息相關(guān)。因此，近幾年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展受到社會各界的關(guān)注。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)快速的發(fā)展中，我國經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的數(shù)量迅猛上升，競爭力越來越大的同時，使得業(yè)務(wù)種類不斷地延伸，并且市場的參與度也越來越高。因此，需要通過分析中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來探討如何能夠解決行業(yè)中出現(xiàn)的問題，規(guī)范管理的對策。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)近幾年發(fā)展速度較快，但也在這期間暴露出一些問題。由于進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相對來說較容易些，投資少并且運作風(fēng)險較小，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)普遍規(guī)模較小，實力較弱。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格管理制度相對來說制定的較遲，使得從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)良莠不齊。由于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模較小，導(dǎo)致信息量及其流通的范圍有限，因此行業(yè)成交率較低。以下通過五個方面具體分析中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的現(xiàn)狀和存在的突出問題。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模普遍較小

由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間大，進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的門檻相對來說較低，并且初步的投資相對其他行業(yè)較小，在運作上風(fēng)險較低，因此，許多人選擇跨進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的大門。但是由于市場監(jiān)管不到位，市場上設(shè)立了很多無資質(zhì)和無證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模普遍較低，實力較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1996年底，在我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量已近萬，經(jīng)紀(jì)從業(yè)人數(shù)多達幾十萬。然而，至2004年底，僅上海地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量已達到1.4萬家。因此，各個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)產(chǎn)生的信息量和流通的范圍比較有限，行業(yè)的成交率和經(jīng)濟效益隨之較低。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是知識密集型服務(wù)業(yè)中不可或缺的一個重要組成部分。在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與律師、醫(yī)生等同樣被稱為專業(yè)人士，要求該行業(yè)從業(yè)人員要擁有房地產(chǎn)交易中涉及到的法律、金融、建筑、營銷等方面的知識，同時還需要了解國內(nèi)外市場經(jīng)濟的動態(tài)，大多是復(fù)合型人才。從業(yè)人員的良莠不齊直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的形象，簡單和不專業(yè)的服務(wù)降低了消費者對經(jīng)紀(jì)人的信賴，從而導(dǎo)致跳單的后果。我國建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理》第八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是通過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。然而，由于前幾年我國房地產(chǎn)交易量大，從而人員需求量大，加上監(jiān)管不嚴(yán)，因此，目前從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的部分人員并沒有相應(yīng)的資格證書，并且從業(yè)人員的業(yè)務(wù)知識單一。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)人員流動性大

隨著房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人員流動性較大。起初，部分?jǐn)D入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員是受其行業(yè)高回報率的影響。然而，當(dāng)國家實行宏觀政策調(diào)控的時候，此時的行業(yè)交易量難度上升，交易量隨之下降，從業(yè)人員尋找房源與客源的難度增加，企業(yè)面臨裁員危機。在這些因素的共同驅(qū)使下，一些從業(yè)人員不得不離職。因此，如今從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的部分人員不具備相關(guān)的專業(yè)知識，這些人員一旦覺得房地產(chǎn)市場行情不好，便會選擇離職，對行業(yè)的認(rèn)同感不強。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)內(nèi)部信息封閉

國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息雖然有共享模式，但是共享的方式和范圍有一定的局限性。信息共享的模式主要包括內(nèi)部式房源信息共享和網(wǎng)站式房源信息共享模式。前者是指信息的共享只存在于公司內(nèi)部或是連鎖加盟店之中，后者的共享系統(tǒng)覆蓋的范圍為整個地區(qū)甚至是全國。我國大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)體系不健全，部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有建立網(wǎng)絡(luò)共享機制，另外一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與機構(gòu)之間劃分界線，實行企業(yè)內(nèi)部經(jīng)紀(jì)信息壟斷。然而，大部分公司內(nèi)部缺乏專業(yè)性人才，使得整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成交效率不高。

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏完善的監(jiān)管體系

目前，我國建設(shè)部已經(jīng)建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度，然而，我國還沒有建立針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的專項法律，缺乏明確的經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律規(guī)定。在經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)中，依然會出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人向買賣雙方實行雙向詐騙，影響了整個行業(yè)的信譽。雖然建設(shè)部頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，國家紀(jì)委發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》以及我國工商總局下發(fā)了《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，總的來說目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管的還不夠，針對性不強，一些問題仍然難以在規(guī)定中突顯和涵蓋。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存問題的對策探討

（一）建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度和專項法律

對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀分析來看，我國暫時還沒有較為健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度和專項法律法規(guī)，這就需要針對我國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點建立并且逐步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專項法律法規(guī)，對現(xiàn)行的管理辦法進行梳理和必要的整合，使其更有可操作。這樣才可以使得該市場在運作中有法可依。并且，需要在法律中明確該市場的監(jiān)管主體以及職能，避免職能交叉的現(xiàn)象發(fā)生。另外，需要統(tǒng)一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確該行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)以及提取的方式等。最后，需要建立起嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的準(zhǔn)入制度，避免一些不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營條件的機構(gòu)影響該行業(yè)的信譽和形象。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)增加自律意識

客戶已經(jīng)成為市場上最稀缺的資源，如何在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中獲得較大的市場占有率是每個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)需要思考的問題。然而，品牌是促進企業(yè)和客戶之間溝通的有效武器，也是企業(yè)的競爭優(yōu)勢之一。在日趨激烈的競爭中，企業(yè)只有通過塑造自己的品牌才能夠得到消費者的信賴。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的法律法規(guī)、管理辦法，遵循事業(yè)道德來獲得企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)

不僅是要提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，還要加強該行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理。首先，要從經(jīng)紀(jì)行業(yè)的職業(yè)資格準(zhǔn)入制度建立開始。其次，通過組織定期和不定期的培訓(xùn)來補充從業(yè)人員的專業(yè)知識，培訓(xùn)的知識包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所涉及到的法律、金融、建筑、市場、政策等。最后，必須及時規(guī)范從業(yè)人員的行為，通過法律法規(guī)的約束和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管同時發(fā)揮作用，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠提供真誠、專業(yè)的服務(wù)，提高行業(yè)的整體水平。

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信和獎懲制度

需要推行電子政務(wù)，實施全面公開透明化，接受群眾的監(jiān)督。堅持實行和完善責(zé)任制度，對違法、違規(guī)的人員及時處理，公開披露。需要完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以及從業(yè)人員的“信用檔案”，對機構(gòu)的資信情況進行公開，供群眾隨時查詢經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的個人信用，糾正行業(yè)風(fēng)氣。對無照經(jīng)營、超出經(jīng)營范圍、發(fā)布虛假信息等行為要制定相應(yīng)的嚴(yán)厲懲罰機制，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的失信成本，達到威懾的作用。

參考文獻：

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]