國家政策對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響

陳柔笛

摘要：在國家各項(xiàng)政策的激勵(lì)下，我國房地產(chǎn)投資開發(fā)潛能逐漸釋放，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)繁榮的狀態(tài)，成為我國新的投資和經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)。對(duì)于我國來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響最大、與人民生活最息息相關(guān)的資產(chǎn)市場(chǎng)。但在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，一些問題也逐漸顯現(xiàn)，如房地產(chǎn)投資增長過快、房地產(chǎn)價(jià)格水平偏高、供需結(jié)構(gòu)矛盾等。國家政策對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所產(chǎn)生的各方面的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)政策應(yīng)對(duì)采取的措施，以及投資者對(duì)于相應(yīng)的政策所應(yīng)當(dāng)采取的正確態(tài)度。

關(guān)鍵詞：國家政策；房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：F287 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）09-0031-01

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響

在國家各項(xiàng)政策的激勵(lì)下，我國房地產(chǎn)投資開發(fā)潛能逐漸釋放，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)繁榮的狀態(tài)，成為我國新的投資和經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)。對(duì)于我國來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響最大、與人民生活最息息相關(guān)的資產(chǎn)市場(chǎng)。但在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，一些問題也逐漸顯現(xiàn)，如房地產(chǎn)投資增長過快、房地產(chǎn)價(jià)格水平偏高、供需結(jié)構(gòu)矛盾等。一方面，這些問題對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展形成了巨大挑戰(zhàn)，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲關(guān)系到廣大居民家庭的切身利益，嚴(yán)重影響著其生活質(zhì)量，在一定程度上也會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

貨幣政策作為國家調(diào)控的重要手段，在實(shí)踐中常被用來調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。貨幣政策可以通過利率、匯率、信貸和資產(chǎn)價(jià)格途徑傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。貨幣供應(yīng)量的增加在短期內(nèi)會(huì)引起房地產(chǎn)投資的上升，短期內(nèi)貨幣供應(yīng)量的調(diào)控效果甚至比利率更顯著；而在長期內(nèi)，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)投資的作用比貨幣供應(yīng)量更為顯著。

而接下來幾年，受全球經(jīng)濟(jì)以及國情影響，我國貨幣政策都將堅(jiān)守穩(wěn)中求進(jìn)，通貨膨脹的惡化使得貨幣供應(yīng)量的大幅增加成為不可能；另一方面，政府大力推進(jìn)利率市場(chǎng)化也將使得利率的變化逐步完全由市場(chǎng)掌握。在這樣的貨幣政策條件下，不得不說，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目勢(shì)必也將步入一段時(shí)間的冷卻期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金高度密集的運(yùn)作體，可以說，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血脈。開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量巨大，再加上急于擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此資金籌措就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的問題。當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但卻代表了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全。因此不難看出，我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在以下幾個(gè)問題：主要依靠債權(quán)融資，形成高負(fù)債經(jīng)營；主要依靠銀行貸款，存在較高金融風(fēng)險(xiǎn)；融資方式有限，存在結(jié)構(gòu)不合理，融資成本高。

二、我國房地產(chǎn)融資政策仍舊不夠完善

首先，要完善房地產(chǎn)融資模式，通過分析國外幾種典型模式的利弊可以得出我國的模式選擇應(yīng)該是發(fā)展市場(chǎng)型金融為主，政策性金融為輔；其次，要積極促進(jìn)住房抵押貸款證券化，我們可以從住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)和制度環(huán)境建設(shè)三方面來完善金融基礎(chǔ)環(huán)境；再次，要大力改革住房公積金制度，在借鑒新加坡中央公積金制度經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上我們可以從政策法規(guī)、監(jiān)管體制和資金運(yùn)作三方面進(jìn)行改進(jìn)；然后，是加快組建專業(yè)化房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，可以對(duì)公積金管理中心進(jìn)行相應(yīng)改制，也可以繼續(xù)推廣住房儲(chǔ)蓄銀行；最后，要加強(qiáng)政府管理，政府可以通過加強(qiáng)法律制度環(huán)境建設(shè)、健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系和成立政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)三個(gè)方面來發(fā)揮作用。

三、國家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

自從1998年我國住房制度市場(chǎng)化改革以來，中國中央政府及地方各級(jí)政府致力于逐漸完善并且實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化。由于房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到有色金屬行業(yè)、水泥行業(yè)等相關(guān)行業(yè)，對(duì)這些行業(yè)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，故而房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。

然而在經(jīng)歷14年的高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生了不少問題，突出表現(xiàn)之一就是房價(jià)相對(duì)于居民的實(shí)際可支配收入上漲過快，另外房屋的供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)不匹配，造成了一定的房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋供給的相對(duì)過剩。

中國經(jīng)濟(jì)自身也出現(xiàn)了很多問題，只依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)等固定資產(chǎn)的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)發(fā)展模式已不再具備可持續(xù)性。在此背景下，近期中央和各地方政府對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整以及針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策組合。

一方面，限貸和增稅政策使得首付成本上升。長短期貸款利率的差距越大，消費(fèi)者越傾向于選擇短期貸款，反之，則傾向于選擇長期貸款。而從首付比例的實(shí)際影響效果來看，從任何一個(gè)模型的回歸中，首付比例的系數(shù)都顯著為負(fù)，說明在我國現(xiàn)階段，首付比例對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一種非常有效的調(diào)控方式和手段。另一方面，由于伴隨著房屋由消費(fèi)居住屬性逐漸向投資屬性轉(zhuǎn)化和整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)氣的興起，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的惡化，國家推出了限購政策。限購政策使得有能力購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者無力購買，而所謂的“炒房團(tuán)”也需要適應(yīng)政策改變方略。再者，限價(jià)政策穩(wěn)定房價(jià)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)同時(shí)，也使得許多消費(fèi)者從“火速下手，擔(dān)心漲價(jià)”的情況變?yōu)榱恕坝^望”，期待房價(jià)的進(jìn)一步下調(diào)。所以隨著這一系列政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化了，消費(fèi)者也更加理智了。

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[責(zé)任編輯：龐 林]