探究我國(guó)房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)

沈朝

[摘要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了巨大進(jìn)步，但與此同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)失衡、金融風(fēng)險(xiǎn)等問題?；诖耍疚姆治鑫覈?guó)政府房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并對(duì)房地產(chǎn)政策提出了相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)

這幾年來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭都能用“壯觀”來描述，當(dāng)前地產(chǎn)表現(xiàn)兩大現(xiàn)狀，一是一線城市房?jī)r(jià)的上升勢(shì)頭一直是有增無減，始終處于火熱階段。二是像房?jī)r(jià)一直處于萎靡不振的鄂爾多斯城市，以及一些房?jī)r(jià)處于慢熱型的二、三線城市。可以說是分界線很清，都以漲價(jià)為主，一些高端地產(chǎn)漸漸出現(xiàn)的局面慢慢的出現(xiàn)。從1994年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》計(jì)算開始。房地產(chǎn)的改革將近實(shí)行了二十年。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策，對(duì)于深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全面建設(shè)小康社會(huì)有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

1目前我國(guó)房地產(chǎn)政策分析解讀

將二手房貸的首付比例增加到60個(gè)百分點(diǎn)，以及將貸款利率增加到標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍。這是在2011年1月26日發(fā)布的“新國(guó)8條”里規(guī)定的。在2011年，第一套房商業(yè)貸款首付百分之三十，如果是第三套及以上的住房，則不發(fā)放商業(yè)貸款。在同年1月28日，房產(chǎn)稅在上海和重慶兩城市實(shí)行。這對(duì)加強(qiáng)落實(shí)地方政府責(zé)任起到調(diào)控意義，它的嚴(yán)厲程度是第一次。

全國(guó)住房信息在2012年1月實(shí)行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，從而更好地加強(qiáng)個(gè)人住房信息的管理建設(shè)，既而能夠保證在2012年6月底實(shí)現(xiàn)四十多個(gè)主要城市的住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。其調(diào)控的意義在于希望樓市的調(diào)控和監(jiān)管的”短板”能夠從制度上得到彌補(bǔ)。

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)五條”。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制進(jìn)行完善，加強(qiáng)遏制投機(jī)性購(gòu)房力度，加大一般商品住房以及用地的提供、加速保障性安居工程的順利規(guī)劃建設(shè)、以及市場(chǎng)監(jiān)督管理工作力度要大大加強(qiáng)。其調(diào)控意義在于強(qiáng)調(diào)對(duì)以限購(gòu)限貸為中心的調(diào)控政策的始終執(zhí)行。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題

2.1房地產(chǎn)價(jià)格居高不下

在2013年4月，中央銀行對(duì)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)行了問卷調(diào)查，其結(jié)果顯示，一季度百分之七十的居民覺得當(dāng)前的房?jī)r(jià)高，表示很難接受，其結(jié)果是，居民的購(gòu)房意愿降低，而在同一時(shí)間四月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的對(duì)其調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，三月份新建商品房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增漲的城市數(shù)量都增加到67個(gè)。在這之中，北京和廣州環(huán)比增漲幅度最高達(dá)到3.1%。

2.2房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡

商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的比例失調(diào)以及大戶型和中小戶型比例失衡將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)失衡。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房以及中小戶型數(shù)量很少，總量還不及房地產(chǎn)開發(fā)總量的百分之二十。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)

在這十幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多少家銀行貸款，從來沒有人知道，因此筆者對(duì)其做了一推算。據(jù)了解，對(duì)于對(duì)購(gòu)房者的貸款，其總額在7萬億左右。而銀行給開發(fā)商貸款總額在3萬億左右。要是房?jī)r(jià)突然暴跌，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活產(chǎn)生的影響將是很大的。

2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)拉大了貧富差距

在房地產(chǎn)行業(yè)中，最大收益者是開發(fā)商。將其所有開發(fā)資金計(jì)算，利潤(rùn)率至少在50%以上，要是按其自有資金計(jì)算，利潤(rùn)率高達(dá)200%以上。投機(jī)者也獲利頗豐，要是按自有資金計(jì)算，利潤(rùn)率最少在100%以上。富裕階層把買房當(dāng)作投資，也是房地產(chǎn)泡沫的受益者。一些不得不高價(jià)購(gòu)買商品房的中低收入階層，成為“房奴”；無力購(gòu)買住房的中低收入階層只能望房興嘆。這些現(xiàn)象都拉大了貧富差距。

3促進(jìn)中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策措施

3.1加快住房保障政策的實(shí)施

從目前實(shí)際形勢(shì)來看，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)與政策的完善應(yīng)成為目前中國(guó)城市中低收入群體住宅消費(fèi)保障制度的核心。盡管保障制度應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況而發(fā)展，但政府的經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式及其決定的政府保障能力、住宅發(fā)展階段、低收入居民的住宅消費(fèi)保障需求等都是決定住宅消費(fèi)保障制度設(shè)計(jì)的重要因素。

3.2控制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為

用稅收杠桿抑制短期炒作行為的方法來對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行防范治理。在我國(guó)，大部分的房地產(chǎn)資源都被富有階層擁有，以至于加劇了社會(huì)貧富差距和社會(huì)不公。對(duì)于這樣的現(xiàn)狀，政府應(yīng)該對(duì)其征收財(cái)產(chǎn)稅和資源占用稅，就是對(duì)售房利潤(rùn)進(jìn)行收稅，進(jìn)而有效地遏制投機(jī)性需求，達(dá)到降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)目的。政府可以考慮對(duì)購(gòu)買商品房后，短時(shí)間內(nèi)就轉(zhuǎn)讓的所得利潤(rùn)收以高稅率規(guī)定。此外，還需要從土地政策、金融政策以及匯率改革等多方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制建設(shè)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款過程要做到嚴(yán)格遵守。從而避免房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，使房貸操作程序得以完善，以及對(duì)房貸管理方法進(jìn)行創(chuàng)新。防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)懲罰制度進(jìn)行完善。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理力度，滿足借款人降低利率風(fēng)險(xiǎn)的需求，從而更好地研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，通過專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本。

3.4提高住房政策實(shí)施的執(zhí)行力

將國(guó)家住房政策落于實(shí)處的基本保證是增強(qiáng)住房政策實(shí)行的執(zhí)行力度，即就是要發(fā)揮房地產(chǎn)政策的作用。一方面是對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，從而對(duì)房地產(chǎn)交易和開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范。二是確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增長(zhǎng)。規(guī)范市場(chǎng)行為的規(guī)范通過房地產(chǎn)政策得以實(shí)現(xiàn)，從而保證交易活動(dòng)在所有者認(rèn)同的范圍內(nèi)進(jìn)行。三是有利于開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商嚴(yán)格自律，提高企業(yè)自身的素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

4小結(jié)

總的來講，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回歸理性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成為根本目的。使其能夠漸漸步入穩(wěn)定良性的發(fā)展道路上，著不僅需要房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)，而且需要政府盡可能快的完善土地制度、以及對(duì)財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的進(jìn)行制度性改革，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)期有效體制。

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