房產(chǎn)測繪中的房屋面積預測和實測

陳智榮

摘要：房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，是為房產(chǎn)管理部門服務(wù)的，房產(chǎn)管理所需的房屋分幅平面圖、房屋的坐落、建筑面積等都是由此測量而來。本文從房屋面積的基本概況為出發(fā)點，重點分析房屋面積測繪中出現(xiàn)誤差的原因，并提出合理化的建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；房屋面積；預測；實測

前言

近年來，隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房屋面積測繪問題越來越受到廣大房屋業(yè)主的關(guān)注，不管是房屋面積的預測，還是房屋面積的實測，都要嚴格按照國家出臺的相關(guān)法律規(guī)定進行測繪，避免出現(xiàn)誤差。2000年12月，由中華人民共和國國家測繪局和建設(shè)部，共同發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》，2001年5月正式施行，為保護房屋權(quán)利人的合法利益、加強房地產(chǎn)業(yè)的測繪管理，提出了法制化的支持和制約。

一、房屋建筑面積預測與實測的概念

房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預銷售使用。

房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。

二、房屋面積測繪中預測面積和實測面積存在誤差的原因

1.房屋面積測繪技術(shù)人員的操作不過關(guān)，導致誤差

有的房屋面積測繪單位，為了減少預算成本，招收的工作人員都是非專業(yè)化的人員，不僅缺乏必要的房屋面積測繪的專業(yè)化理論知識，還沒有相應(yīng)的房屋面積測繪的工作經(jīng)驗，加上房屋面積測繪單位管理強度和力度比較低，使得這些工作人員在實際房屋面積測繪工作中，難免出現(xiàn)差錯，導致不必要的糾紛，嚴重者導致不必要的法律糾紛。

有的房屋面積測繪工作人員的法律意識淡薄，專業(yè)技術(shù)不過關(guān)，由于熟悉工作內(nèi)容和流程，極易將房屋建筑面積、房屋共有面積等搞混，導致房屋面積測繪計算錯誤，加上對相關(guān)的法律規(guī)范認識欠缺，沒有了解房屋面積測繪的重要性，對房屋面積測繪的計算結(jié)果，沒有進行進一步的驗證計算，造成嚴重的誤差，差之毫厘謬以千里。

2.國家關(guān)于房屋面積測繪標準的規(guī)范不夠完善

大家都知道，我國幅員遼闊，人口眾多，由于各地的地勢地貌、風土人情和氣候天氣都千差萬別，使得各地的房屋類型、性能及功能也各不相同。雖然國家制訂出臺了一系列關(guān)于房屋面積測繪的法律法規(guī)，對房屋面積測繪進行了嚴格要求和制約，但是，法律規(guī)范的調(diào)整不能滿足房屋建筑面積的千變?nèi)f化，現(xiàn)有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》里對房屋面積測繪的規(guī)范，只是按照普通房屋的面積測量進行要求的，因此難免存在問題，使得房屋開發(fā)商的銷售面積與業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)生糾紛。

3.進行房屋面積預測后，房屋規(guī)劃設(shè)計的變更

有的房屋開發(fā)商在依法對房屋面積進行預測之后，在接下來的房屋建造過程中，往往會因為某些因素，變更房屋的規(guī)劃設(shè)計，改變房屋部分公用面積或功能，使得竣工的房屋實測面積與預測面積相差甚遠，業(yè)主認為自己受到房屋開發(fā)商的欺騙，導致糾紛不斷，上升為法律糾紛。

而且，不同的房屋測繪單位，使用的房屋測繪方法不一致，由于房屋面積的預測并不是實地去測量，而僅僅是“紙上談兵”，房屋面積數(shù)據(jù)的采集、房屋公共面積的分攤及房屋的規(guī)劃設(shè)計，都不是一成不變的，因此，對房屋面積進行預測時，一定要進行全方位的觀察與思考，盡量采用統(tǒng)一的房屋面積預測方法，爭取在最大程度上減少誤差的出現(xiàn)。

三、提高房屋面積測繪精確度，減少預測面積和實測面積誤差的措施

1.加強國家對房屋面積測繪的法制化建設(shè)

國家應(yīng)在現(xiàn)有的房屋面積測繪法律的基礎(chǔ)上，制訂和出臺關(guān)于房屋面積測繪的專門性法律法規(guī)，下達至各個省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各個省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)則根據(jù)各自房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)、類型和功能的實際情況，結(jié)合國家的專門性法律，制定出關(guān)于房屋面積測繪的地方性規(guī)范細則，給不同地方的不同房屋面積的測繪，提供相應(yīng)的法律依據(jù)，減少不必要的法律糾紛。

2.選派高效、高質(zhì)的專業(yè)化房屋面積測繪人員

房屋面積測繪的專業(yè)人員，不僅要具有強硬的關(guān)于房屋面積測繪的理論知識，還要具備相當豐富的房屋面積測繪的工作經(jīng)驗，才能夠?qū)Ψ课菝娣e測繪作出最精確的計算，減少誤差的出現(xiàn)。

房屋面積測繪單位還要定期為工作人員進行培訓和考核，可以定期邀請房屋面積測繪的專家來給工作人員進行知識演講和實地操作，讓工作人員在知識演講中，豐富房屋面積測繪的專業(yè)理論化知識，加深記憶，在實地操作中，使工作人員認識到自身的不足之處并加以改正。只有經(jīng)過不斷培訓、考核和鍛造，才能獲得最優(yōu)質(zhì)、最高效和最高質(zhì)的房屋面積測繪專業(yè)化人才。

3.盡量減少房屋規(guī)劃設(shè)計，迫不得已時要事先告知業(yè)主

房屋面積測繪中預測面積和實測面積出現(xiàn)誤差的最大原因在于，房屋開發(fā)商在對房屋面積進行預測后，在接下來的房屋建設(shè)中，因為某些因素，改變了房屋的規(guī)劃設(shè)計，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面積發(fā)生改變，造成嚴重的誤差。

為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，房屋開發(fā)商在依法對房屋進行房屋面積預測后，應(yīng)及時將房屋預測面積的真實數(shù)據(jù)、計算方法公諸于眾，使業(yè)主在充分了解房屋的構(gòu)造、房屋的公共面積及房屋的產(chǎn)權(quán)面積的前提下，明白所要購買房屋的面積是怎樣計算的，杜絕欺騙業(yè)主、缺斤少兩現(xiàn)象的發(fā)生。

房屋開發(fā)商在接下來的房屋建造過程中，如果因為某些不可抗拒的因素，需要更改房屋規(guī)劃設(shè)計時，一定要事先告知房屋業(yè)主，并將要更改后的房屋規(guī)劃進行公示，使房屋業(yè)主明確更改后房屋面積的增減狀況，以免事后造成不必要的糾紛。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著國家法律制度的不斷改進和完善，隨著房屋面積測繪單位管理強度和力度的不斷加大，以及房屋面積測繪工作人員綜合素質(zhì)的不斷提升，不論是房屋面積測繪的精確度，還是房屋面積測繪的工作效率，都一定會蒸蒸日上，再創(chuàng)輝煌。

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