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    論資產(chǎn)評估方法的融合運用與發(fā)展變革

    2014-10-13 02:36:04
    關(guān)鍵詞:成本法收益資產(chǎn)

    張 昱

    (蚌埠學院,安徽 蚌埠 233030)

    資產(chǎn)評估方法,即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù),是確定資產(chǎn)價值的手段和途徑,也是一套完整的方法體系。這個體系是由三種基本評估方法——成本法、市場法和收益法,以及對它們起支撐作用的各種具體的技術(shù)方法共同構(gòu)成。所以我們講的評估方法,不是指單獨的某個方法,而是對三大基本方法及其具體技術(shù)方法的一個統(tǒng)稱。

    一、評估方法之間的關(guān)系

    三大基本評估方法,即三種評估思路之間的差異主要表現(xiàn)在,它們都從各自的角度出發(fā)反映資產(chǎn)的客觀價值:市場法是通過與市場交易實例的比較、差異調(diào)整而獲得評估對象的價值(理論基礎(chǔ):均衡價值論和替代理論);成本法是從資產(chǎn)重新購建或者成本耗費的角度評估資產(chǎn)的價值(理論基礎(chǔ):生產(chǎn)費用價值論);而收益法是從資產(chǎn)獲利能力入手,通過預期收益折現(xiàn)來求得其評估值(理論基礎(chǔ):效用價值論)??梢姡N評估方法的技術(shù)思路截然不同,它們是獨立存在、相互替代的關(guān)系,每一種方法都自成一體,各有各的優(yōu)缺點和適用范圍。[1]

    但資產(chǎn)評估的專業(yè)性質(zhì)又決定了各種評估方法之間存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。比如,對于某一特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)或經(jīng)濟行為,假設(shè)資產(chǎn)狀態(tài)和所處的市場條件都是相同的,那么評估出來的結(jié)果不會因為評估人員選用的方法不同而大相徑庭,因為評估值應(yīng)該是客觀的,結(jié)果也應(yīng)該趨于一致,正所謂“殊途同歸”。基于此,在評估實踐中,對同一條件下的同一資產(chǎn),采用不同的方法評估,才有了相互驗證的理論意義和實踐意義。不過需要注意的是,運用不同的方法評估同一資產(chǎn),必須要滿足以下前提,即評估目的、資產(chǎn)狀態(tài)要一致,同時還要保證在運用不同的評估方法時,所選擇的經(jīng)濟技術(shù)指標、參數(shù)是合理的。[2]

    以上所說的評估方法之間的聯(lián)系,是在結(jié)果的客觀一致性方面的聯(lián)系,接下來要探討的,是方法在運用過程中的聯(lián)系。

    二、評估方法的融合運用

    在實際評估中,這三種方法并不是完全獨立使用、沒有交叉,相反,在很多場合下,我們都能看到它們“你中有我,我中有你”的相互借鑒、融合運用的例證。

    在成本法下,采用功能系數(shù)法求取被估資產(chǎn)的重置成本,實則就是利用了市場法的思路,

    通過被估資產(chǎn)與參照物資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力兩個指標的相應(yīng)對比,從而確定被估資產(chǎn)的重置成本;還有在資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值這兩個指標的估算過程中,我們也能見到收益折現(xiàn)法的蹤跡,不過這里折現(xiàn)的不是資產(chǎn)的預期收益,而是被估資產(chǎn)的年凈超額運營成本和年凈收益損失額,公式如下:

    被估資產(chǎn)功能性貶值=年超額運營成本×(1-所得稅率)×(P/A,r,n)

    被估資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值=年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A,r,n)

    式中,(P/A,r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

    以上是在成本法下,融合運用了市場法和收益法的技術(shù)元素的情形。同樣,在房地產(chǎn)評估的收益法下,確定折現(xiàn)率指標時,也借鑒了市場法的技術(shù)思路。比如租價比法(或稱凈收益與售價比率法,也稱市場提取法),就是通過選取近期市場上交易的與被估房地產(chǎn)相同或相似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料,測算出該類房地產(chǎn)的平均收益率,并以此作為折現(xiàn)率。

    房地產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法,其本質(zhì)是成本法的逆運算,二者理論基礎(chǔ)是相同的,只不過成本法是“正著加”,假設(shè)開發(fā)法是“倒著減”,邏輯過程恰好相反。計算公式為:

    地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

    在預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售價格時,我們通常采用市場比較法、結(jié)合趨勢預測來進行測算,具體分兩種情況:對于出售的房地產(chǎn),可采用市場法直接確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價;而對于出租的房地產(chǎn),首先采用市場法,確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益,然后再采用收益法,將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。

    如果說上述情形還只是在某種基本方法下,求取其中某一個具體指標時借鑒其他方法的技術(shù)成分,尚有主次之分,那么在無形資產(chǎn)評估中,則更是毫不隱晦地把兩種基本方法直接結(jié)合起來加以命名和運用了,比如成本—收益法。[3]計算公式為:

    式中,β1——科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)

    β2——科研平均風險系數(shù)

    β3——無形資產(chǎn)的貶值率

    C——無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動消耗

    V——無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的活勞動消耗

    K——無形資產(chǎn)的貢獻率(分成率)

    Ri——使用無形資產(chǎn)后每年的凈收益

    方法融合運用的情形不僅見于單項資產(chǎn)的價值評估,也同樣運用于企業(yè)價值評估的場合。比如對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè),一般不宜單獨運用成本法對其價值進行評估,而需將成本法與收益法或市場法相結(jié)合,才能確定企業(yè)整體價值。因為企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)評估值的簡單加總,無法反映這些資產(chǎn)間的有機組合因素產(chǎn)生的整合效應(yīng),也難以反映會計賬面上并未反映的某些無形資產(chǎn),如企業(yè)文化、各種資質(zhì)、銷售網(wǎng)絡(luò)等非常規(guī)無形資產(chǎn)。即企業(yè)的價值不僅包括可確指的資產(chǎn),還包括不可確指的資產(chǎn)——商譽的價值,或者因經(jīng)營管理不善而產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值。[4]

    三、案例應(yīng)用

    評估某設(shè)備租賃公司的一臺機械設(shè)備,該設(shè)備年租金凈收入為19.5萬元,評估人員經(jīng)調(diào)查了解到,與被估設(shè)備規(guī)格型號、新舊程度、地區(qū)相同的設(shè)備年租金凈收入平均為20萬元,現(xiàn)搜集到三個與被估設(shè)備類似的交易實例,相關(guān)數(shù)據(jù)見下表:

    ?

    另據(jù)預測,該設(shè)備的剩余使用年限為10年,假設(shè)收益期滿后殘值忽略不計。

    通過對三個市場參照物的投資回報率分析,確定折現(xiàn)率的平均值為24.5%。

    根據(jù)上述資料,該設(shè)備的評估值約為:

    四、結(jié)論及展望

    綜上,評估方法之間并不是完全孤立的,而是相互借鑒,協(xié)同發(fā)揮作用的關(guān)系。因我國的資產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,到目前僅有二十多年歷史,方法的運用受傳統(tǒng)觀念和市場條件局限較多,相關(guān)的經(jīng)濟參數(shù)、指標體系尚未完全建立,加之個別理論界定不清晰,導致實踐中存在較多爭議及執(zhí)業(yè)不規(guī)范現(xiàn)象。隨著市場經(jīng)濟行為和資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的延伸和拓展,資產(chǎn)評估的方法手段也將不斷創(chuàng)新和完善,評估技術(shù)的融合運用會更加成熟,運用領(lǐng)域更加廣泛。

    但是,目前所使用的三種基本評估方法,仍都是確定性的方法,忽略了方法運用的假設(shè)前提、參數(shù)取值等方面可能具有的不確定性??梢哉f,在任何估價中都有一定程度的不確定性。[5]這種不確定性可能由評估人員的主觀意見造成,也可能是一些特殊的市場條件和資產(chǎn)條件使然,或者沒有充分考慮到估價影響因素未來的動態(tài)變化,導致得出的評估結(jié)論是單一值。這是現(xiàn)階段整個方法體系所共有的缺陷。

    另外,在評估方式上,我國目前仍處于傳統(tǒng)的單量評估階段,行業(yè)信息化水平較低,主要靠手工操作,效率不高,質(zhì)量欠佳。而在市場發(fā)達國家,自動評估模型(AVM)、計算機輔助批量評估(CAMA)的運用已漸成主流,并為越來越多的國家所重視和采用,在抵押不動產(chǎn)、財產(chǎn)稅稅基評估和管理中,表現(xiàn)出了快速、低成本、較客觀及風險控制方面的優(yōu)點。[6]相比之下,CAMA在我國的發(fā)展則較緩慢和滯后,本土化的AVM設(shè)計缺乏完備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),目前僅有少數(shù)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域運用,且水平有限。

    可以預見,未來我國的資產(chǎn)評估將會呈現(xiàn)出由單量評估到批量評估、傳統(tǒng)的手工評估到計算機軟件評估這樣一個發(fā)展變化趨勢,具有中國市場特點的CAMA技術(shù)將得到開發(fā),并在越來越多的服務(wù)領(lǐng)域中應(yīng)用。與此同時,高成本、耗時且主觀誤差大的評估方式將會被低成本、快速、標準化及模塊化的方式所取代;傳統(tǒng)評估方法的確定性特征使得評估值單一的缺陷,也或?qū)⒂赡:▋r的區(qū)間值表述方式所彌補。

    [1]于鴻君.資產(chǎn)評估教程[M].北京:北京大學出版社,2001.82-84.

    [2]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.資產(chǎn)評估[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2011.66.

    [3]朱萍.資產(chǎn)評估學教程[M].上海:上海財經(jīng)大學出版社,2012.170.

    [4]朱柯,李萍,曾瑞玲.資產(chǎn)評估[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社,2008:197-198.

    [5]Michael Mallinson and Nick French,Uncertainty in property Valuation Journal of Property Investment and Finance,18(1):13-32.

    [6]IAAO.Standard on Automated Valuation Models(AVMs).Assessment Journal,2003,10(4):109-154.

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