房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

張文燕

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提高，對(duì)住房的需求也不斷增加，在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展占據(jù)著越來(lái)越重要的作用，房地產(chǎn)也成為了我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房地產(chǎn)行業(yè)具有綜合性、專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性等特點(diǎn)，其自身發(fā)展受社會(huì)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)、技術(shù)發(fā)展等多方面因素的影響，整體包括較多的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)很高。因此，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中亟待解決的問(wèn)題。本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論與實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；研究

0 前言

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，國(guó)家的宏觀政策環(huán)境、人民的收入水平、建筑技術(shù)的發(fā)展都直接影響到行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)投資不斷增加，局部地區(qū)出現(xiàn)發(fā)展過(guò)熱的情況；并且全國(guó)空置商品房面積過(guò)高，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快；房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)自身負(fù)債居高不下等。這些問(wèn)題都給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很多風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念有狹義與廣義之分狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅指土地開(kāi)發(fā)，而廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則包括土地開(kāi)發(fā)與房屋建設(shè)的全過(guò)程。本文所要討論的即是廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、征地拆遷、房屋施工管理、竣工驗(yàn)收的所有過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種影響因素眾多的施工建設(shè)項(xiàng)目，具有不可移動(dòng)性、唯一性、投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及面廣等一系列特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性，增加了出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的幾率。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序主要包括：（1）立項(xiàng)決策，通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查確定項(xiàng)目建設(shè)的具體內(nèi)容。（2）土地所有權(quán)的獲得，確定準(zhǔn)確的建筑用地紅線(xiàn)圖。（3）項(xiàng)目建設(shè)方案的確定，建筑施工的各類(lèi)前期準(zhǔn)備工作。（4）建筑施工階段，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的施工管理保證設(shè)計(jì)方案的完成。（5）房屋銷(xiāo)售工作，加強(qiáng)宣傳，及時(shí)回收資金。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指開(kāi)發(fā)商借助科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論，通過(guò)先進(jìn)的技術(shù)與方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，采用科學(xué)的方法對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)對(duì)與監(jiān)控的管理手段。與其他的風(fēng)險(xiǎn)管理相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理具有不確定因素多、投資規(guī)模大、設(shè)計(jì)領(lǐng)域多等特點(diǎn)，這也極大得增加了風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目標(biāo)是運(yùn)用科學(xué)的管理控制手段，減少和預(yù)防項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失，保證項(xiàng)目的順利完成。損失前目標(biāo)與損失后目標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的兩個(gè)重要方面，分別起到預(yù)防項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及降低風(fēng)險(xiǎn)損失的作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程與其它風(fēng)險(xiǎn)管理相似，主要包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)視和控制等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素眾多，不確定性較高，風(fēng)險(xiǎn)分析是整個(gè)管理過(guò)程中最復(fù)雜的環(huán)節(jié)，需要建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析方法，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性與定量分析。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論包括房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等四個(gè)方面。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解、細(xì)化的階段，是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作出現(xiàn)誤差就會(huì)影響到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的實(shí)施；當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)包括項(xiàng)目規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型、影響因素等。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)與評(píng)估的過(guò)程，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)先排序，以指導(dǎo)后續(xù)的應(yīng)對(duì)及監(jiān)控工作。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)即是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合性處理的過(guò)程，當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)通常采用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)抑制、風(fēng)險(xiǎn)自留等方式，通過(guò)科學(xué)的手段降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的威脅，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成。（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)進(jìn)行綜合性監(jiān)督與管理的一項(xiàng)流程，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要意義。風(fēng)險(xiǎn)的跟蹤報(bào)告與調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估都是風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的重要方法。

2 案例分析

2.1 項(xiàng)目概述

某房地產(chǎn)項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)和住宅的綜合體，項(xiàng)目總用地面積284050平方米?？山ㄔO(shè)用地212510平方米，其中，商業(yè)用地可建設(shè)用地面積29320平方米，住宅用地可建設(shè)用地面積183190平方米。城市公共用地面積71540平方米，其中，市政道路用地36920平方米，城市公共綠化用地34620平方米。本項(xiàng)目地塊基本呈四邊形，如圖1。本項(xiàng)目總投資12.1億元，投資回收期為3.4年，總投資收益率13.79%。

2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目是市場(chǎng)分析、政策分析以及經(jīng)濟(jì)分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法與步驟，本項(xiàng)目所采用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法主要包括以下幾個(gè)步驟：（1）聯(lián)系財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、后勤部、建設(shè)部、風(fēng)險(xiǎn)管理部等各個(gè)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人，結(jié)合企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)，探討工程項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，總結(jié)出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等幾大類(lèi)，提高應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的能力。（2）進(jìn)行周邊項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研和評(píng)估，對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等有充分的預(yù)估和了解，對(duì)該項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目的惡性競(jìng)爭(zhēng)和同質(zhì)化現(xiàn)象。（3）通過(guò)郵件調(diào)查的方式，以選擇題和問(wèn)答題的形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研。（4）通過(guò)電子郵件的形式咨詢(xún)相關(guān)學(xué)者與專(zhuān)家，包括高校研究人員、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理以及房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資人等。（5）結(jié)合專(zhuān)家的咨詢(xún)結(jié)果對(duì)郵件調(diào)研的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理，列出初步的風(fēng)險(xiǎn)清單，并交由專(zhuān)家確定最終的風(fēng)險(xiǎn)清單。最終的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單如圖2所示。endprint

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

通過(guò)灰色系統(tǒng)理論以及模糊層次分析法對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析，結(jié)果表明，在銷(xiāo)售價(jià)格、建筑成本、土地成本等三個(gè)因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對(duì)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重進(jìn)行精確判定，最終得出16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重排序，資金支付是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)。具體權(quán)重計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1。

2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)及監(jiān)控

對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施主要包括以下幾個(gè)方面：（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，通過(guò)應(yīng)急資金支持應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；區(qū)別對(duì)待長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債，提前銷(xiāo)售時(shí)間，加快資金回收；加強(qiáng)前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作，各部門(mén)之間加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)。（2）采用合理招標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，弱化項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；引入限額設(shè)計(jì)，根據(jù)投資預(yù)算確定設(shè)計(jì)限額，加強(qiáng)成本控制；完善設(shè)計(jì)變更審查機(jī)制，制定詳細(xì)的工程造價(jià)分析表。（3）建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，保證各個(gè)階段的流暢運(yùn)行；嚴(yán)格控制工期，避免拖延工期而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；在工程承包合同中加入嚴(yán)格的工程進(jìn)度條款，合理轉(zhuǎn)化工期風(fēng)險(xiǎn)。（4）加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查承包商與分包商的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)理體制，保證施工質(zhì)量與效率；形成專(zhuān)業(yè)的人員培訓(xùn)制度，不斷優(yōu)化施工隊(duì)伍；加快高新技術(shù)的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴(yán)格控制安全事故風(fēng)險(xiǎn)，以安全生產(chǎn)為第一要?jiǎng)?wù)；制定詳細(xì)的監(jiān)督計(jì)劃書(shū)，明確施工各方職責(zé)，層層把關(guān)，做好安全監(jiān)督工作；注意其他風(fēng)險(xiǎn)因素的控制，對(duì)地下環(huán)境資料、地質(zhì)勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設(shè)的不確定性。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資高、涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，加之當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理水平的不足，進(jìn)一步增加了項(xiàng)目開(kāi)放過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。本文在分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概況的基礎(chǔ)上，借助項(xiàng)目實(shí)例，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程及方法進(jìn)行了研究，進(jìn)一步證明了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，必須建立專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析，從而形成系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益最大化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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[4]王有志.現(xiàn)代工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐[M].中國(guó)水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現(xiàn)代項(xiàng)目管理評(píng)估[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008.endprint

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

通過(guò)灰色系統(tǒng)理論以及模糊層次分析法對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析，結(jié)果表明，在銷(xiāo)售價(jià)格、建筑成本、土地成本等三個(gè)因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對(duì)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重進(jìn)行精確判定，最終得出16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重排序，資金支付是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)。具體權(quán)重計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1。

2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)及監(jiān)控

對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施主要包括以下幾個(gè)方面：（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，通過(guò)應(yīng)急資金支持應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；區(qū)別對(duì)待長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債，提前銷(xiāo)售時(shí)間，加快資金回收；加強(qiáng)前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作，各部門(mén)之間加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)。（2）采用合理招標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，弱化項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；引入限額設(shè)計(jì)，根據(jù)投資預(yù)算確定設(shè)計(jì)限額，加強(qiáng)成本控制；完善設(shè)計(jì)變更審查機(jī)制，制定詳細(xì)的工程造價(jià)分析表。（3）建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，保證各個(gè)階段的流暢運(yùn)行；嚴(yán)格控制工期，避免拖延工期而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；在工程承包合同中加入嚴(yán)格的工程進(jìn)度條款，合理轉(zhuǎn)化工期風(fēng)險(xiǎn)。（4）加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查承包商與分包商的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)理體制，保證施工質(zhì)量與效率；形成專(zhuān)業(yè)的人員培訓(xùn)制度，不斷優(yōu)化施工隊(duì)伍；加快高新技術(shù)的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴(yán)格控制安全事故風(fēng)險(xiǎn)，以安全生產(chǎn)為第一要?jiǎng)?wù)；制定詳細(xì)的監(jiān)督計(jì)劃書(shū)，明確施工各方職責(zé)，層層把關(guān)，做好安全監(jiān)督工作；注意其他風(fēng)險(xiǎn)因素的控制，對(duì)地下環(huán)境資料、地質(zhì)勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設(shè)的不確定性。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資高、涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，加之當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理水平的不足，進(jìn)一步增加了項(xiàng)目開(kāi)放過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。本文在分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概況的基礎(chǔ)上，借助項(xiàng)目實(shí)例，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程及方法進(jìn)行了研究，進(jìn)一步證明了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，必須建立專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析，從而形成系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益最大化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉紹明，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理及防范措施研究[J]，管理與財(cái)富，2009（9）.

[2]晏國(guó)菀，朱丹宏.觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010（11）.

[3]古雨.從中美兩國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)看兩國(guó)經(jīng)濟(jì)模式[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2012（9）.

[4]王有志.現(xiàn)代工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐[M].中國(guó)水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現(xiàn)代項(xiàng)目管理評(píng)估[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008.endprint

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

通過(guò)灰色系統(tǒng)理論以及模糊層次分析法對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析，結(jié)果表明，在銷(xiāo)售價(jià)格、建筑成本、土地成本等三個(gè)因素中，建筑成本是總投資收益率的最敏感影響因素。采用模糊層次法分析對(duì)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重進(jìn)行精確判定，最終得出16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重排序，資金支付是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)。具體權(quán)重計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1。

2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)及監(jiān)控

對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施主要包括以下幾個(gè)方面：（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，通過(guò)應(yīng)急資金支持應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；區(qū)別對(duì)待長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債，提前銷(xiāo)售時(shí)間，加快資金回收；加強(qiáng)前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作，各部門(mén)之間加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)。（2）采用合理招標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，弱化項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；引入限額設(shè)計(jì)，根據(jù)投資預(yù)算確定設(shè)計(jì)限額，加強(qiáng)成本控制；完善設(shè)計(jì)變更審查機(jī)制，制定詳細(xì)的工程造價(jià)分析表。（3）建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，保證各個(gè)階段的流暢運(yùn)行；嚴(yán)格控制工期，避免拖延工期而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；在工程承包合同中加入嚴(yán)格的工程進(jìn)度條款，合理轉(zhuǎn)化工期風(fēng)險(xiǎn)。（4）加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查承包商與分包商的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)理體制，保證施工質(zhì)量與效率；形成專(zhuān)業(yè)的人員培訓(xùn)制度，不斷優(yōu)化施工隊(duì)伍；加快高新技術(shù)的引入，提高施工工藝水平。（5）嚴(yán)格控制安全事故風(fēng)險(xiǎn)，以安全生產(chǎn)為第一要?jiǎng)?wù)；制定詳細(xì)的監(jiān)督計(jì)劃書(shū)，明確施工各方職責(zé)，層層把關(guān)，做好安全監(jiān)督工作；注意其他風(fēng)險(xiǎn)因素的控制，對(duì)地下環(huán)境資料、地質(zhì)勘探工作、天氣變化情況提高重視，降低施工建設(shè)的不確定性。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資高、涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，加之當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理水平的不足，進(jìn)一步增加了項(xiàng)目開(kāi)放過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。本文在分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概況的基礎(chǔ)上，借助項(xiàng)目實(shí)例，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程及方法進(jìn)行了研究，進(jìn)一步證明了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，必須建立專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析，從而形成系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益最大化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]晏國(guó)菀，朱丹宏.觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010（11）.

[3]古雨.從中美兩國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)看兩國(guó)經(jīng)濟(jì)模式[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2012（9）.

[4]王有志.現(xiàn)代工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐[M].中國(guó)水利水電出版社，2008.

[5]馬旭晨.現(xiàn)代項(xiàng)目管理評(píng)估[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008.endprint