論新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)

李鄭

摘要：從2013年3月選出新的一屆政府到現(xiàn)在已經(jīng)一年多了， 那么在新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的執(zhí)政下，在經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)了一些什么樣的變化，這些變化對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)如何影響， 本文將從幾個(gè)方面，多個(gè)視角來(lái)剖析其原因。

關(guān)鍵詞：政府；經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房?jī)r(jià)

在過(guò)去一屆政府的經(jīng)濟(jì)政策下，中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。官方數(shù)據(jù)顯示過(guò)去十年中國(guó)房?jī)r(jià)約上漲1.5倍，約是同期消費(fèi)物價(jià)漲幅5倍?？紤]統(tǒng)計(jì)低估因素，實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)高得多。回望十年不難看出，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升至少與四點(diǎn)因素具有緊密聯(lián)系。

一是實(shí)際匯率升值作用，經(jīng)濟(jì)追趕階段可貿(mào)易部門(mén)生產(chǎn)率追趕，帶來(lái)本幣實(shí)際匯率趨勢(shì)性升值，意味著房地產(chǎn)等不可貿(mào)易品相對(duì)價(jià)格上升。

二是貨幣過(guò)度擴(kuò)張助推。2002年-2012年間，用不變價(jià)衡量的中國(guó)GDP規(guī)模增長(zhǎng)1.7倍，名義GDP增長(zhǎng)3.3倍，廣義貨幣M2增長(zhǎng)4.3倍，社會(huì)融資總額估計(jì)值增長(zhǎng)5.1倍。廣義貨幣和融資總額不僅比實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速高出二至三倍，也比已體現(xiàn)流量通脹因素的名義GDP增幅高出三至五成。貨幣創(chuàng)造出來(lái)便不會(huì)閑著，而是會(huì)在各類(lèi)市場(chǎng)主體套利動(dòng)機(jī)作用下，轉(zhuǎn)換為真實(shí)需求并拉高資產(chǎn)價(jià)格。

三是宏調(diào)政策托市效應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士相信“政策是跌出來(lái)的”，一段時(shí)期這個(gè)托市政策預(yù)期屢試不爽并支持房?jī)r(jià)單邊漲勢(shì)。2003年央行調(diào)控房地產(chǎn)121文件引發(fā)爭(zhēng)議后，不久國(guó)務(wù)院發(fā)布18號(hào)文件強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，擔(dān)心房市調(diào)控拖累經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)是當(dāng)時(shí)高層重要考量。2008年房市調(diào)控初見(jiàn)成效，“4萬(wàn)億”刺激措施強(qiáng)勢(shì)推出，在遏制經(jīng)濟(jì)下滑方面發(fā)揮積極成效的同時(shí)推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格，客觀上強(qiáng)化了政策托市預(yù)期。

四是供地壟斷體制影響。土地制度糾結(jié)是中國(guó)式房?jī)r(jià)飆升的單個(gè)最重要原因。與經(jīng)濟(jì)學(xué)分析壟斷邏輯一致，政府會(huì)利用其城市供地一級(jí)市場(chǎng)壟斷地位，通過(guò)“限量漲價(jià)”使土地收益最大化，“房地不分離原則”則保證高地價(jià)可靠傳導(dǎo)為高房?jī)r(jià)。2001年-2011年間，中國(guó)土地供應(yīng)從268萬(wàn)畝增長(zhǎng)到882萬(wàn)畝，增幅2.28倍；同期土地出讓金從1296億元增長(zhǎng)到3.15萬(wàn)億元，增幅23.3倍。平均供地價(jià)翻很多倍，土地財(cái)政孕育而生。

那么，在習(xí)李新政后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化呢？

第一點(diǎn)， 不提房產(chǎn)調(diào)控

2013年12月閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，習(xí)李不提房產(chǎn)調(diào)控，習(xí)李不提房產(chǎn)調(diào)控打破我國(guó)近5年慣例，更多的是想讓政府放權(quán)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，以避免更多宏觀政策強(qiáng)行干預(yù)經(jīng)濟(jì)造成破壞性后果。此外，以前頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”也被“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替，不再?gòu)?qiáng)制要求地方政府制定并公布當(dāng)年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個(gè)方面。

第二點(diǎn)，房產(chǎn)稅的施行

國(guó)務(wù)院曾于2012年年3月18日下發(fā)通知，批準(zhǔn)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。這個(gè)國(guó)發(fā)〔2012〕12號(hào)文件提出，2012年年適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。到目前為止，沒(méi)有一個(gè)城市步滬渝的后塵積極主動(dòng)的開(kāi)征房產(chǎn)稅。因?yàn)檎畵?dān)心開(kāi)征房產(chǎn)稅的結(jié)果最有可能的是，稅沒(méi)有收上來(lái)多少，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)大幅萎縮，這是地方財(cái)政和地方政府所無(wú)法承受的后果。 但是最近越拉越多的跡象表明政府有意擴(kuò)大并推行房產(chǎn)稅，且網(wǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了房產(chǎn)稅的征收政策的“意見(jiàn)征求稿”版本，作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，房產(chǎn)稅長(zhǎng)期來(lái)看必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)泡沫將會(huì)進(jìn)一步被擠壓。

第三點(diǎn)，征收20%所得稅政策。

其實(shí)早在2006年國(guó)家稅務(wù)總局就已經(jīng)闡述了關(guān)于差額20%和全額1%-3%的方案。此前由于征收20%所得稅的政策缺乏可操作性，各地稅務(wù)部門(mén)對(duì)此并不認(rèn)同。目前，一二線城市的房產(chǎn)交易部門(mén)都嚴(yán)格執(zhí)行20%所得稅的征收政策，此政策預(yù)期將為抑制房產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生良性影響，未來(lái)房?jī)r(jià)的泡沫將會(huì)得到平抑。

第四點(diǎn)，限購(gòu)限貸以及房屋貸款政策收緊。

從政策層面上看，限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是主基調(diào)。另外從2013年下半年開(kāi)始，各大商業(yè)銀行紛紛收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款政策，提高利率，擴(kuò)大首付款比例，停止對(duì)第二套以上房屋的商業(yè)貸款等政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求產(chǎn)生了比較大大影響。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響較為明顯，信貸投放比利率變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的量?jī)r(jià)影響更大。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比增速與個(gè)人按揭貸款基本保持一致。2011年，信貸政策趨緊，個(gè)人按揭貸款持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均保持低位增長(zhǎng)。2014年以來(lái)，信貸政策收緊，個(gè)人按揭貸款同比增速下滑。1-5月，個(gè)人按揭貸款5342億元，同比下降1.2%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比分別下降8.5%、7.8%。部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到走勢(shì)提前降價(jià)搶客獲得現(xiàn)金以求生存，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)難言樂(lè)觀。

第五點(diǎn)，反腐敗的有效執(zhí)行

新一屆政府上任后，反腐敗力度空前，不斷的有各種級(jí)別的官員被查落馬，其中不乏“房叔”，“房嫂”，一個(gè)人擁有幾十套，甚至幾百套的案例也不鮮見(jiàn)，基于目前的反腐力度，以及未來(lái)預(yù)期的官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，可以預(yù)期，將會(huì)有更多的問(wèn)題房源在市場(chǎng)上拋售，未來(lái)的二手房屋供應(yīng)將會(huì)更加充足。房?jī)r(jià)下行空間可期。

第六點(diǎn)，供求關(guān)系的變化

對(duì)北京、上海等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年6月十大城市住宅均價(jià)為19517元/平方米，環(huán)比下跌0.45%，為連續(xù)第2個(gè)月下跌，下跌城市增加至9個(gè)。具體來(lái)看，僅上海環(huán)比上漲，漲幅為0.25%；其他城市環(huán)比均有所下跌，杭州環(huán)比下跌2.06%，跌幅最大。供求關(guān)系是導(dǎo)致價(jià)格走勢(shì)扭轉(zhuǎn)的直接原因。2014年以來(lái)，市場(chǎng)短期供大于求，庫(kù)存屢創(chuàng)新高，出清周期大幅延長(zhǎng)，導(dǎo)致多數(shù)城市降價(jià)，全國(guó)百城整體住宅均價(jià)連續(xù)下降兩個(gè)月，跌幅有所擴(kuò)大以北京為例，截至目前，上半年新增期房項(xiàng)目的供應(yīng)量已經(jīng)大幅超過(guò)往年，如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，這些供應(yīng)將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩^為明顯的庫(kù)存壓力。隨著市場(chǎng)的持續(xù)冷淡，成交量低下，資金回籠周期長(zhǎng)，價(jià)格下調(diào)的壓力將越來(lái)越大。

第七點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，象淘寶，京東商城，各種電子商務(wù)網(wǎng)站的興起，帶動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)的發(fā)展，而對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)和百貨業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，在新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，企業(yè)對(duì)于傳統(tǒng)店鋪，門(mén)面的的需求將會(huì)變得不那么迫切，一切都可以在網(wǎng)絡(luò)頁(yè)面上完成，我們已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)，目前的百貨業(yè)很多店面已經(jīng)人流大減，與此而來(lái)的，企業(yè)未來(lái)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求將會(huì)極大的萎縮，從而沖擊目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，可以預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的見(jiàn)個(gè)未來(lái)一定是下行的。

以上影響對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響可以從2014上半年的數(shù)據(jù)得到印證，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%。在北京，根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，無(wú)論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。來(lái)自北京克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價(jià)為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數(shù)29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。二手中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬(wàn)套，同比去年上半年的9.52萬(wàn)套，降幅超過(guò)53.2%。從土地方面看， 2014年上半年，品牌房企在土地市場(chǎng)上略顯保守，整個(gè)上半年拿地金額同比下降幅度達(dá)20%，導(dǎo)致整體拿地銷(xiāo)售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.44降低至0.26，可見(jiàn)房企對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也是相對(duì)悲觀的。

根據(jù)以上分析，本人認(rèn)為2014年將是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的一年，未來(lái)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將不復(fù)存在，一二線城市房?jī)r(jià)下行壓力增大，開(kāi)發(fā)商或?qū)⒁詢r(jià)換量來(lái)求得現(xiàn)金流以保存實(shí)力，度過(guò)這個(gè)難關(guān)，三四線城市房?jī)r(jià)上行空間不大，未來(lái)將會(huì)穩(wěn)中微跌，部分漲幅過(guò)大的地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)比較大的降幅。 如果本屆政府真正從供應(yīng)上加大投資力度，保持政策的穩(wěn)定連續(xù)性，完善法律和稅收制度，相信房?jī)r(jià)會(huì)在擠掉泡沫后回落到一個(gè)合理的水平。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）